淺談物業(yè)管理論文
物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者其他組織的委托,對(duì)物業(yè)進(jìn)行維護(hù)、修繕、管理,對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序、交通、消防、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等事項(xiàng)提供協(xié)助管理、服務(wù)的有償活動(dòng)。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的淺談物業(yè)管理論文，供大家參考。
淺談物業(yè)管理論文范文一：城市社區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題及對(duì)策
摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增長(zhǎng)，社區(qū)物業(yè)管理也迅速發(fā)展。然而，越來(lái)越多的問(wèn)題突顯出來(lái)，一定程度上制約了我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，使得我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)在市場(chǎng)化日趨成熟的大環(huán)境下缺乏一個(gè)明確的發(fā)展方向，進(jìn)而難以取得突破性發(fā)展。為此，對(duì)我國(guó)城市社區(qū)物業(yè)管理中現(xiàn)存問(wèn)題展開(kāi)深入挖掘，探尋問(wèn)題形成的原因，并在此基礎(chǔ)上探索優(yōu)化我國(guó)城市物業(yè)管理的解決措施，對(duì)促進(jìn)我國(guó)城市社區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展有著重要意義。
關(guān)鍵詞：城市社區(qū);物業(yè)管理;業(yè)主
1我國(guó)城市社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)存問(wèn)題
1.1城市社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)管理能力有限
與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)社區(qū)物業(yè)由于起步較晚其發(fā)展相對(duì)滯后，加上國(guó)內(nèi)物業(yè)管理方面人才匱乏，致使城市社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)大多管理能力不足。主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：其一，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商三者關(guān)系處理不到位。其二，將物業(yè)管理的重點(diǎn)放在對(duì)外宣傳上，而自身實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)的累積和管理相關(guān)設(shè)施發(fā)展與宣傳相悖，在一定程度上導(dǎo)致我國(guó)城市社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)高科技管理設(shè)施逐漸成為擺設(shè)，難以發(fā)揮其應(yīng)有的功能和作用。
1.2服務(wù)觀念落后
我國(guó)城市物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)觀念落后，致使我國(guó)城市物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量難以顯現(xiàn)。主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：其一，我國(guó)城市物業(yè)管理主觀原因致使其行業(yè)定位存在偏差。我國(guó)城市物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有找準(zhǔn)行業(yè)定位，將自己定位為管理者，而不是服務(wù)者。這是因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)自身服務(wù)觀念落后，沒(méi)有認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理的職能是服務(wù)。由于這種錯(cuò)誤的行業(yè)定位，致使我國(guó)城市物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量差。其二，前期物業(yè)定價(jià)過(guò)低、后期業(yè)主拖延或拒繳物業(yè)費(fèi)等客觀因素致使我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)難以提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。而業(yè)主一旦拖延或拒繳物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)就會(huì)更加消極懈怠，極大打擊物業(yè)管理的服務(wù)意識(shí)，難以提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，由此形成惡性循環(huán)，制約了我國(guó)城市物業(yè)管理整個(gè)行業(yè)的發(fā)展壯大。
1.3業(yè)主思想觀念存在誤區(qū)
我國(guó)城市物業(yè)管理行業(yè)飛速發(fā)展，多數(shù)業(yè)主的消費(fèi)理念相對(duì)落后，仍處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代單位大包大攬免費(fèi)午餐的狀態(tài)，尚未形成“等價(jià)交換”的消費(fèi)理念。此外，多數(shù)業(yè)主對(duì)物業(yè)都缺乏正確認(rèn)識(shí)，自律性差，一味追求“低價(jià)格，高服務(wù)”。不少業(yè)主都存在拖延或拒繳物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象，降低了物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)率，降低了物業(yè)管理人員服務(wù)的積極性，同時(shí)也影響了更多社區(qū)居民的利益。
2我國(guó)城市社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)存問(wèn)題的原因
2.1相關(guān)法律法規(guī)不健全
由于我國(guó)城市社區(qū)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)尚不健全，賦予業(yè)主大會(huì)以及業(yè)主委員會(huì)的法律地位不高，使得業(yè)主大會(huì)在實(shí)際運(yùn)作中談判處理社區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題難度增加，協(xié)調(diào)成本逐步增長(zhǎng)，業(yè)主大會(huì)難以充分發(fā)揮其職能。此外，針對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督機(jī)制尚不健全，其實(shí)際運(yùn)作中難以做到“民主、公開(kāi)、公平”，導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)并不能完全代表廣大業(yè)主利益。也正是由于我國(guó)城市社區(qū)物業(yè)管理相關(guān)法律的建設(shè)力度較弱，尚未出臺(tái)具有針對(duì)性、地方性的物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)，致使社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主二者之間的權(quán)、責(zé)、利關(guān)系不明晰，對(duì)于二者之間出現(xiàn)的糾紛，也尚未出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)明確指出處理辦法。究其根本，主要是由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，社區(qū)物業(yè)管理行業(yè)也飛速發(fā)展，而與社區(qū)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展速度相比我國(guó)出臺(tái)的有關(guān)社區(qū)物業(yè)管理的法律法規(guī)難以同步，從而制約其發(fā)展。
2.2市場(chǎng)機(jī)制不夠完善
近些年，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)飛速發(fā)展，逐漸成為我國(guó)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分，但由于我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展起步較晚，市場(chǎng)機(jī)制尚不完善，使得業(yè)主跟物業(yè)管理企業(yè)之間處于無(wú)休止的糾紛中。市場(chǎng)機(jī)制的不完善，嚴(yán)重影響了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下物業(yè)管理體系的發(fā)展和完善，物業(yè)管理企業(yè)缺乏一個(gè)良好的監(jiān)督環(huán)境，以及招投標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化、透明化程度低，致使違法違規(guī)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，使得物業(yè)管理行業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展活力不足。另外，由于監(jiān)管機(jī)制體制的不健全，在一定程度上導(dǎo)致了物業(yè)管理企業(yè)的職能和責(zé)任難以充分履行，加劇了物業(yè)管理市場(chǎng)的混亂。也正是因?yàn)槭袌?chǎng)機(jī)制不完善，導(dǎo)致物業(yè)管理缺乏一個(gè)良好的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，使得市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制建設(shè)不完善，進(jìn)而導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)際運(yùn)作中不規(guī)范，管理水平低下?；谖飿I(yè)管理企業(yè)的不規(guī)范操作，在一定程度上引起了業(yè)主的不滿，進(jìn)一步影響了業(yè)主參與自治的積極性。
2.3社區(qū)業(yè)主自治程度不夠難以滿足現(xiàn)實(shí)需求
按照我國(guó)傳統(tǒng)文化，老百姓花掉畢身積蓄購(gòu)買(mǎi)商品房就是為了安居樂(lè)業(yè)尋找歸屬感。但是面對(duì)與物業(yè)管理的糾紛得不到解決，讓很多業(yè)主對(duì)物業(yè)管理行業(yè)失去信心。一方面，業(yè)主缺乏自治觀念。有些小區(qū)幾年沒(méi)有舉行過(guò)業(yè)主大會(huì)，各家自掃門(mén)前雪，對(duì)與自身利益無(wú)關(guān)的物業(yè)管理事務(wù)莫不關(guān)心。業(yè)主大會(huì)無(wú)法正常召開(kāi)，業(yè)主委員會(huì)也就無(wú)法成立。在面對(duì)利益受到侵害時(shí)，缺乏良好的維權(quán)渠道。其次，不少小區(qū)業(yè)主委員會(huì)管理不規(guī)范。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該是由業(yè)主大會(huì)公開(kāi)選舉而來(lái)，但是不少小區(qū)從選舉到后期的管理運(yùn)作都極為不規(guī)范。業(yè)主委員會(huì)不能代表業(yè)主利益甚至還和物業(yè)管理企業(yè)共同侵害業(yè)主利益。一部分小區(qū)業(yè)主委員會(huì)雖然是正規(guī)流程選舉而來(lái)，而業(yè)主委員會(huì)成員管理能力缺乏，在幫助業(yè)主維權(quán)過(guò)程中力不從心。這些情況都讓業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)，無(wú)法發(fā)揮應(yīng)有的作用。
3優(yōu)化我國(guó)城市社區(qū)物業(yè)管理對(duì)策
3.1健全相關(guān)法律法規(guī)
物業(yè)管理雖然在我國(guó)發(fā)展了多年，但是相關(guān)法律法規(guī)還是滯后。開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主之間發(fā)生糾紛，往往沒(méi)有詳細(xì)的法律法規(guī)提供法律依據(jù)導(dǎo)致糾紛無(wú)法通過(guò)法律手段妥善解決。根據(jù)物業(yè)管理的特點(diǎn)，主要從兩方面來(lái)完善法律法規(guī)。一方面要健全地方法規(guī)。我國(guó)各地區(qū)經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展情況差異很大完全依靠國(guó)家制定的法規(guī)往往不能解決實(shí)際糾紛。根據(jù)各地方實(shí)際情況來(lái)制定物業(yè)相關(guān)規(guī)定，在物業(yè)管理過(guò)程中才能更加切合實(shí)際解決物業(yè)糾紛。如：收費(fèi)原則、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)構(gòu)成、管理方式等細(xì)節(jié)上的問(wèn)題都要有詳細(xì)的法規(guī)來(lái)規(guī)范，這樣才能使出現(xiàn)糾紛有法可依。另一方面，要制定完善的投標(biāo)制度。當(dāng)前物業(yè)管理一個(gè)重要問(wèn)題就是業(yè)主不能自主選擇物業(yè)公司。完善投標(biāo)制度，通過(guò)業(yè)主大會(huì)來(lái)公開(kāi)選擇廣大業(yè)主青睞的物業(yè)公司。一旦達(dá)到自由選擇物業(yè)公司，物業(yè)公司為了獲取市場(chǎng)必然要極力提供良好服務(wù)得到業(yè)主口碑，獲得良好的公眾印象。公平公開(kāi)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)才能促進(jìn)物業(yè)公司服務(wù)觀念的改變以及管理能力的提高，最終得到長(zhǎng)足發(fā)展，同時(shí)業(yè)主也得到良好服務(wù)和避免糾紛。
3.2認(rèn)清行業(yè)本質(zhì)找準(zhǔn)行業(yè)定位
首先，要處理好物業(yè)管理者與業(yè)主之間的定位。物業(yè)管理者在業(yè)主面前，既不是高高在上的“管理者”，也不是卑微受氣的“仆人”。對(duì)于物業(yè)管理者，應(yīng)該將自身定位為服務(wù)者，因?yàn)槲飿I(yè)管理本質(zhì)上是服務(wù)業(yè)。每一個(gè)物業(yè)從業(yè)人員都應(yīng)該遵守職業(yè)道德，認(rèn)真為業(yè)主提供服務(wù)，以及不斷提高自身物業(yè)管理能力。遇到業(yè)主問(wèn)題要耐心解決，時(shí)刻把自己定位為一個(gè)服務(wù)者。對(duì)于業(yè)主，也要擺正自己的位置。不能把物業(yè)管理者當(dāng)作自己的仆人，通過(guò)正規(guī)流程去處理物業(yè)問(wèn)題，而不是通過(guò)威脅和拒絕交物業(yè)費(fèi)等方式來(lái)“維權(quán)”。其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)之間的定位。開(kāi)發(fā)商與物業(yè)應(yīng)該是相輔相成的，二者相互支持相互幫助才能出現(xiàn)共贏的局面。一些開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋建造偷工減料等等，導(dǎo)致后期物業(yè)公司難以應(yīng)付，這使物業(yè)公司失去管理信息和業(yè)主糾紛不斷。一些物業(yè)公司為了獲得市場(chǎng)，前期給開(kāi)發(fā)商報(bào)出過(guò)低的物業(yè)費(fèi)用吸引業(yè)主購(gòu)買(mǎi)商品房，但在后期卻無(wú)法按預(yù)期提供服務(wù)，最終只會(huì)糾紛不斷。優(yōu)質(zhì)小區(qū)建設(shè)規(guī)劃，會(huì)給后期物業(yè)管理減少很多不必要的糾紛，提供一個(gè)良好的服務(wù)平臺(tái)，并能使開(kāi)發(fā)商獲得公眾的信任與支持。
3.3完善相關(guān)規(guī)章制度
首先要進(jìn)一步完善招標(biāo)制度，做好事前監(jiān)督。在確定由哪家物業(yè)公司入駐社區(qū)參與物業(yè)管理之前，必須要有一套完善的招標(biāo)制度來(lái)選擇符合要求的優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理公司。公平公開(kāi)的招標(biāo)制度，讓更多的物業(yè)公司參與競(jìng)爭(zhēng)從而促進(jìn)物業(yè)公司自我提高和為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)服務(wù)。通過(guò)嚴(yán)格的招標(biāo)制度和招標(biāo)流程來(lái)篩選合格的物業(yè)公司，是對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)同時(shí)也是對(duì)物業(yè)管理行業(yè)負(fù)責(zé)。其次，初始物業(yè)公司選擇市場(chǎng)化。在實(shí)際物業(yè)管理過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司關(guān)系往往非常曖昧甚至物業(yè)公司是開(kāi)發(fā)商下屬公司。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)和開(kāi)發(fā)商應(yīng)該是合同關(guān)系。開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行商品房銷(xiāo)售過(guò)程時(shí)，物業(yè)公司提前入駐社區(qū)，往往這個(gè)物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。之后又缺乏自由選擇物業(yè)公司的體制，導(dǎo)致物業(yè)和業(yè)主糾紛不斷。最后，建立完善的業(yè)主投訴制度。近年來(lái)的物業(yè)糾紛越來(lái)越多，業(yè)主利益受到侵害時(shí)沒(méi)有暢通的投訴渠道和完善的投訴制度只能采取其它不理想的維權(quán)方式。如此一來(lái)，物業(yè)和業(yè)主之間的糾紛就得不到妥善解決從而惡性循環(huán)。糾紛得不到妥善解決，讓業(yè)主對(duì)物業(yè)管理行業(yè)失去信心從而不愿意交物業(yè)管理費(fèi)。最終導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)得不到良性發(fā)展。
3.4完善監(jiān)管機(jī)制，物業(yè)管理健康發(fā)展
首先，要加強(qiáng)物業(yè)公司資質(zhì)審核監(jiān)督。對(duì)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)信用度等方面進(jìn)行嚴(yán)格的審核，杜絕不符合要求的企業(yè)進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)。這既是保障業(yè)主的利益，也是保障物業(yè)管理行業(yè)的利益。其次，加強(qiáng)物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)范化監(jiān)督。當(dāng)前物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，不少物業(yè)公司為了奪取市場(chǎng)，不顧市場(chǎng)規(guī)律，承諾過(guò)低的物業(yè)費(fèi)，入駐社區(qū)后又不能盈利從而通過(guò)降低服務(wù)質(zhì)量違規(guī)收費(fèi)等方式來(lái)保證自身利益，最終導(dǎo)致業(yè)主不滿，從而糾紛不斷。同時(shí)惡意低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)和亂收費(fèi)擾亂了物業(yè)管理市場(chǎng)，破壞了物業(yè)管理行業(yè)形象。最后，要加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的規(guī)范化監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)選舉而來(lái)，代表廣大業(yè)主利益的業(yè)主代表。政府加強(qiáng)對(duì)其監(jiān)督管理，使其規(guī)范化運(yùn)作真正代表廣大業(yè)主利益。
作者:談麗艷 單位:長(zhǎng)江師范學(xué)院
參考文獻(xiàn):
1謝家瑾.對(duì)物業(yè)管理向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的粗淺認(rèn)識(shí)[J].中國(guó)物業(yè)管理，2012(10)
2上海市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀[J].中國(guó)物業(yè)管理，2010(1)
3劉拓.我國(guó)物業(yè)管理問(wèn)題研究[D].濟(jì)南：山東大學(xué)，2010
4王光榮.城市社區(qū)物業(yè)管理難題的破解策略[J].蘭州學(xué)刊，2013(2)
5寇曉燕，張居盛.社會(huì)協(xié)同視角下的物業(yè)管理困境與化解[J].求索，2013(1)
6黃闖.城市社區(qū)物業(yè)管理良性發(fā)展的路徑分析[J].長(zhǎng)白學(xué)刊，2013(1)
淺談物業(yè)管理論文范文二：保障性住房后期物業(yè)管理問(wèn)題及對(duì)策
摘要：住房保障是重要的民生問(wèn)題，近年來(lái)，保障性住房建設(shè)日益規(guī)?；?，但是在國(guó)家政府高度重視，大量的保障性住房投入使用后，后期物業(yè)管理過(guò)程卻面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，物業(yè)管理部門(mén)與住戶間的矛盾橫生，十分不利于保障性住房的良性運(yùn)行。有針對(duì)性地根據(jù)部門(mén)主管、物業(yè)管理和住戶三大主體探究保障性住房后期物業(yè)管理中的問(wèn)題并提出相應(yīng)的破解策略，對(duì)保障性住房后期管理的“綠色”發(fā)展具有十分積極的意義。
關(guān)鍵詞：保障性住房;后期物業(yè)管理;河南安陽(yáng)市
一、研究背景及意義
大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程是黨中央、國(guó)務(wù)院的一項(xiàng)重大決策。為加快發(fā)展保障性住房建設(shè)，快速解決城鎮(zhèn)低收入家庭、外來(lái)務(wù)工人員以及新就業(yè)群體的住房困難問(wèn)題，逐步改善城市中等偏下收入家庭、棚戶區(qū)居民的居住條件,實(shí)現(xiàn)住有所居目標(biāo),推進(jìn)河南城鎮(zhèn)化快速健康發(fā)展，自從2011年以來(lái)，河南省多次出臺(tái)了關(guān)于保障性住房的政策建議和意見(jiàn)：2011年12月21日《河南省人民政府關(guān)于加快保障性安居工程建設(shè)的若干意見(jiàn)》，提出要進(jìn)一步規(guī)范廉租房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)方式、審核機(jī)制、售后管理,建立可持續(xù)發(fā)展的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用住房制度。2012年河南省政府出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)廉租住房和公共租賃住房入住管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》頒布，要求逐步降低保障性住房準(zhǔn)入門(mén)檻，同時(shí)將新就業(yè)職工和外來(lái)務(wù)工人員納入公租房保障范圍。2013年河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳《關(guān)于做好2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程工作的通知》提出要加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)，切實(shí)落實(shí)保障性住房配建政策，積極推進(jìn)棚戶區(qū)改造。2015年《關(guān)于加強(qiáng)公共租賃住房管理的若干意見(jiàn)》中提出實(shí)行配售的措施，這些都是保障性住房建設(shè)和管理過(guò)程中不可缺少的制度保障。由于政府的積極作為，河南省的保障性住房已經(jīng)形成了以廉租房和公租房為主體，經(jīng)濟(jì)適用房、兩限及定向安置房等為補(bǔ)充的多元化體系。保障性住房的后期運(yùn)營(yíng)管理主要包括：準(zhǔn)入退出、租金收繳、物業(yè)管理、社區(qū)文化建設(shè)、配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)等方面?！秶?guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》(國(guó)辦發(fā)〔2011〕45號(hào))規(guī)定，“保障性住房小區(qū)可以實(shí)行住戶自我管理、自我服務(wù)，也可以聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)提供物業(yè)服務(wù)”，對(duì)保障性住房后期物業(yè)管理提出了指導(dǎo)性意見(jiàn)。本文基于對(duì)安陽(yáng)市的保障性住房后期物業(yè)管理的實(shí)證研究，對(duì)保障房后期物業(yè)管理過(guò)程中的問(wèn)題做出較為詳盡透徹的分析，從而有針對(duì)性地提出解決策略，這將促進(jìn)安陽(yáng)市保障房后期物業(yè)管理的進(jìn)一步完善;而且，通過(guò)改善住房條件和環(huán)境，切實(shí)解決目前居住在保障房?jī)?nèi)群體的后顧之憂，也有利于提高中低收入群體的幸福指數(shù);同時(shí)增加普通群眾對(duì)后期物業(yè)管理工作的配合和支持，對(duì)有效降低后期管理過(guò)程中的阻力，促進(jìn)保障房后期物業(yè)管理的可持續(xù)發(fā)展具有積極的推動(dòng)作用。
二、問(wèn)題解讀
(一)從部門(mén)主管方面發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題
對(duì)于保障性住房部門(mén)主管，主要是以訪談的形式進(jìn)行，談及保障性住房不少主管表示正在逐步完善相關(guān)配套措施，對(duì)于后期管理這部分，將會(huì)繼續(xù)沿用政府委托物業(yè)進(jìn)行管理的形式開(kāi)展，但其中也暴露許多問(wèn)題，主要有以下三個(gè)問(wèn)題。第一，政府的資金壓力過(guò)大。保障性住房資金來(lái)源主要是財(cái)政資金、房租以及配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)收益。隨著房屋規(guī)模擴(kuò)大，包括行政人員、管理人員等費(fèi)用開(kāi)支擴(kuò)大，而政府僅向民眾收取金額很少的房租及物業(yè)費(fèi)，隨著時(shí)間的推移資金的壓力就越大;第二，有些官員怕?lián)?zé)任擱置手中的房源，使保障房不能發(fā)揮它應(yīng)有的功效;第三，居民的資產(chǎn)審核困難及退出意識(shí)淡薄。由于我國(guó)尚未建立起與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的金融信用體制和居民個(gè)人收入申報(bào)制度，個(gè)人收入和金融資產(chǎn)不公開(kāi)透明，缺乏有效的收入監(jiān)控手段和相關(guān)的調(diào)查統(tǒng)計(jì)手段。當(dāng)資產(chǎn)審核時(shí)出現(xiàn)漏洞，導(dǎo)致有些保障房?jī)?nèi)居住的是有房有車(chē)以及將房屋租售的業(yè)主，違背了設(shè)立保障房的初衷。此外，保障房退出機(jī)制中的獎(jiǎng)懲措施力度不明顯，關(guān)于退出概念模糊，缺乏激勵(lì)機(jī)制，導(dǎo)致住戶一旦居住在保障房?jī)?nèi)就不想退出，居民自愿退出的動(dòng)力嚴(yán)重不足。
(二)從物業(yè)方面顯示的問(wèn)題
問(wèn)卷上涉及物業(yè)的問(wèn)題主要包括是否有物業(yè)進(jìn)行管理、物業(yè)人員的從業(yè)素質(zhì)如何、是否對(duì)物業(yè)管理情況滿意及主要提供的服務(wù)這四題。在安陽(yáng)市三個(gè)不同檔次小區(qū)中收回的220份有效問(wèn)卷中得知，156份(70.91%)小區(qū)沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的物業(yè)公司進(jìn)行管理，64份(29.09%)設(shè)置物業(yè)管理的小區(qū)中有127份(40.2%)問(wèn)卷結(jié)果表示從業(yè)人員素質(zhì)一般，有84份(38.18%)表示對(duì)物業(yè)的管理滿意度是一般，主要提供的服務(wù)有設(shè)置門(mén)崗、打掃衛(wèi)生、公共設(shè)施維護(hù)和園藝綠化管理。調(diào)查的結(jié)果說(shuō)明了四個(gè)問(wèn)題：第一，物業(yè)提供的服務(wù)范圍太狹窄，僅限于簡(jiǎn)單的日常服務(wù)，并且住戶反映小區(qū)安全管理不到位，多發(fā)生電瓶車(chē)失竊案件，門(mén)衛(wèi)進(jìn)出沒(méi)有嚴(yán)格把關(guān)導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)人員混雜，居民的日常安全得不到保障。第二，物業(yè)的小區(qū)綠化沒(méi)有規(guī)劃到位，并且出現(xiàn)轎車(chē)亂停亂放影響交通的現(xiàn)象。第三，物業(yè)工作效率較低，出現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題如房頂漏水、管子陰水、沒(méi)暖氣等問(wèn)題沒(méi)有及時(shí)得到回復(fù)。第四，缺乏針對(duì)性的物業(yè)，應(yīng)根據(jù)保障房業(yè)主不同需要，不同消費(fèi)水平制定切合實(shí)際的服務(wù)業(yè)務(wù)，做到服務(wù)細(xì)致化。而與物業(yè)管理人員的交談中發(fā)現(xiàn)有些小區(qū)居民沒(méi)有及時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)，導(dǎo)致物業(yè)工作不能如期及時(shí)開(kāi)展，管道使用期為2年，屋面等使用期為5年，到達(dá)一定期限后的維修費(fèi)、人工費(fèi)等也是一筆不小的開(kāi)支。而業(yè)主認(rèn)為物業(yè)為了節(jié)省開(kāi)支減少成本而降低服務(wù)質(zhì)量，拒交物業(yè)費(fèi)。解決兩者直接的矛盾是目前物業(yè)工作的重點(diǎn)，既要保證服務(wù)質(zhì)量又要建立合理機(jī)制鼓勵(lì)民眾積極主動(dòng)繳納物業(yè)費(fèi)。社區(qū)有開(kāi)展志愿服務(wù)站、節(jié)日文藝匯演以及讀書(shū)平臺(tái)等工作，但大多數(shù)居民并沒(méi)有很好地參與其中，缺少主人翁意識(shí)，并沒(méi)有意識(shí)到自己也是小區(qū)中一員，不能積極主動(dòng)的參與社區(qū)文化建設(shè)。
(三)從住戶滿意度方面反映的問(wèn)題
問(wèn)卷主要從住房概況、物業(yè)管理、配套設(shè)施、社區(qū)建設(shè)以及相關(guān)政策和退出機(jī)制六個(gè)方面分析不同住房情況的住戶對(duì)于保障性住房后期管理中不足及態(tài)度觀點(diǎn)。在220份有效問(wèn)卷中70份為廉租房住戶，147份為經(jīng)濟(jì)適用房住戶，3份為公租房住戶。主要反映的有以下五個(gè)問(wèn)題：第一，保障性住房所在小區(qū)普遍存在公交交通不便，缺乏健身器材以及公共活動(dòng)場(chǎng)地，社區(qū)醫(yī)療不健全，社區(qū)超市物價(jià)偏貴等問(wèn)題。第二，在鄰里關(guān)系這方面，27.5%的居民選擇一般，表示需要加強(qiáng)鄰里交流和社區(qū)文化建設(shè)以及培養(yǎng)社區(qū)居民的團(tuán)結(jié)友愛(ài)、鄰里互助意識(shí)。當(dāng)談及志愿服務(wù)不少居民表示沒(méi)有參加過(guò)社區(qū)的志愿活動(dòng)，如果有條件將非常樂(lè)意參與其中，尤其是“以工代費(fèi)”愿意參加社區(qū)勞動(dòng)來(lái)抵消物業(yè)費(fèi)。第三，在后期管理模式這題28.5%的居民選擇了希望住戶和物業(yè)自行結(jié)合管理，20.9%選擇政府及相關(guān)部門(mén)主導(dǎo)，說(shuō)明住戶參與管理的意愿還是很強(qiáng)的，只是缺少一個(gè)平臺(tái)。此外，目前沒(méi)有物業(yè)管理的保障房小區(qū)居民表示，之前在小區(qū)內(nèi)有物業(yè)進(jìn)行管理，但由于第四，36.4%的住戶表示對(duì)保障房相關(guān)政策不太了解，并且50.6%表示不了解投訴舉報(bào)方式也從來(lái)沒(méi)有舉報(bào)過(guò)，少數(shù)住戶表示舉報(bào)過(guò)但并未得到回復(fù)，物業(yè)退出管理。這表明政府及社區(qū)的監(jiān)督機(jī)制不夠完善，沒(méi)有一個(gè)公開(kāi)透明的渠道，真正的讓民眾表達(dá)心聲，讓權(quán)力行使在陽(yáng)光下。第五，多數(shù)居民在退出機(jī)制這一部分表現(xiàn)出強(qiáng)烈的意愿即不會(huì)退出保障房，說(shuō)明政府在這方面的引導(dǎo)不夠，沒(méi)有讓民眾建立一個(gè)正確的就業(yè)觀，通過(guò)自己的努力提早退出保障房。
三、破解策略
(一)部門(mén)主管方面
對(duì)于部門(mén)主管方面的問(wèn)題，首先應(yīng)采取措施“開(kāi)源節(jié)流”，對(duì)廉租房和公租房的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，降低政府財(cái)政資金的壓力，一方面，通過(guò)適當(dāng)?shù)奶荻仍谝欢ǚ秶鷥?nèi)提高租金以及配套設(shè)施的承包費(fèi)用，增加保障房管理的資金來(lái)源;另一方面，可在社區(qū)居委會(huì)組織下由承租人參與物業(yè)管理、自我服務(wù)，精簡(jiǎn)物業(yè)管理人員的規(guī)模，實(shí)行競(jìng)爭(zhēng)性激勵(lì)機(jī)制，提高辦事效率;其次，對(duì)于住建廳的相關(guān)工作人員加強(qiáng)監(jiān)督，同時(shí)健全公示制度，最大限度地避免保障房資源的浪費(fèi)，使其發(fā)揮應(yīng)有的效用，切實(shí)保障住房困難戶解決住房問(wèn)題;最后，對(duì)于住戶資產(chǎn)審核困難以及退出意愿淡薄的問(wèn)題，應(yīng)該成立政府部門(mén)人員和物業(yè)管理人員相結(jié)合的工作小組，確定明確指標(biāo)，定期入戶核查，而且要加大宣傳力度，使住戶對(duì)退出機(jī)制加強(qiáng)理解，嚴(yán)格按照資產(chǎn)審核標(biāo)準(zhǔn)和退出稽核標(biāo)準(zhǔn)對(duì)不愿主動(dòng)退出但是不符合保障房入住資格的人員實(shí)行強(qiáng)制性退出，同時(shí)，建立周轉(zhuǎn)房或周轉(zhuǎn)金制度，在執(zhí)行強(qiáng)制退出時(shí)，提供其他租金較低的公租房給住戶或?yàn)槠涮峁┲苻D(zhuǎn)金，助其在社會(huì)上租房。
(二)物業(yè)管理方面
物業(yè)管理公司在對(duì)保障房小區(qū)進(jìn)行管理時(shí)，應(yīng)該提供全方位的服務(wù)，尤其是安保措施，要切實(shí)維護(hù)住戶的人身和財(cái)產(chǎn)安全;同時(shí)，“就近原則”接納本小區(qū)內(nèi)部人員(承租人)參與民主管理，平時(shí)注重對(duì)工作人員進(jìn)行培訓(xùn)，提高辦事人員的素質(zhì)，提高辦事效率;對(duì)住戶反應(yīng)的問(wèn)題要有專(zhuān)門(mén)工作人員整理記錄并及時(shí)予以解決，要使小區(qū)住戶對(duì)物業(yè)管理加強(qiáng)民主監(jiān)督，健全小區(qū)住戶的申訴渠道。另外，物業(yè)費(fèi)要按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)收取，建立合理機(jī)制鼓勵(lì)民眾積極主動(dòng)繳納物業(yè)費(fèi)，并結(jié)合住戶的住房狀況分層分階段收取，不能任意更改收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。加強(qiáng)住戶與物業(yè)管理部門(mén)的溝通與協(xié)商，使管理信息公開(kāi)化，緩解兩大主體間的矛盾。此外，物業(yè)管理人員要鼓勵(lì)小區(qū)住戶積極主動(dòng)的參與社區(qū)文化建設(shè)，使其增強(qiáng)主人翁意識(shí)。
(三)住戶方面
首先，住戶是保障性住房管理的關(guān)鍵元素，保障房后期物業(yè)管理的發(fā)展需要住戶積極支持配合管理工作的開(kāi)展，民主參與管理，積極建言獻(xiàn)策，增強(qiáng)自身的主人翁意識(shí)。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多數(shù)住戶愿意以“以工代費(fèi)”形式參與社區(qū)管理抵消物業(yè)費(fèi)，所以開(kāi)展社區(qū)內(nèi)部相互幫扶，不僅可以增進(jìn)鄰里間的關(guān)系，而且還可以減輕物業(yè)管理的工作壓力，對(duì)于社區(qū)和諧建設(shè)也大有裨益。不僅如此，對(duì)于流動(dòng)性強(qiáng)，勞動(dòng)強(qiáng)度不大，不需要固定人員的工作崗位，可以吸納大學(xué)生志愿者或者社工人員參與其中，有效整合可以利用的人力資源，在保障性住房后期管理過(guò)程中是一項(xiàng)積極而有意義的嘗試。關(guān)于退出機(jī)制，要加強(qiáng)住戶對(duì)保障性住房退出機(jī)制相關(guān)政策的了解，自愿選擇有利的主動(dòng)退出策略，促進(jìn)保障性住房退出機(jī)制合理公平實(shí)施。
作者:王凈凈 郭曉晴 單位:河南師范大學(xué)
參考文獻(xiàn)：
郭林,張學(xué)峰.租賃型保障性住房后期運(yùn)營(yíng)管理的現(xiàn)存問(wèn)題與破解之道———基于河北省的經(jīng)驗(yàn)分析[J].蘇州大學(xué)學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版),2014(05).
淺談物業(yè)管理論文相關(guān)文章：