房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)發(fā)展趨勢分析論文(2)
房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)發(fā)展趨勢分析論文
房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展論文：《淺談國有房地產(chǎn)企業(yè)改革發(fā)展》
摘要：在這種情況下，國有房地產(chǎn)企業(yè)與非國有企業(yè)呈現(xiàn)出來的在體制和機制、競爭與活力等方面的優(yōu)缺點也日益體現(xiàn)出來。
關(guān)鍵詞：國有房地產(chǎn)企業(yè)，改革發(fā)展
為控制城市房價上漲,政府頻出新政策調(diào)控樓市。繼去年底二手房營業(yè)稅優(yōu)惠終止、"國四條"、土地出讓金比例調(diào)高至50%、"國十一條"等樓市降溫措施后，今年4月中央又出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，北京、上海等地政策實施細則也相繼出臺，對市場的影響逐步顯現(xiàn)。時至2010年年中，在嚴厲的房地產(chǎn)政策調(diào)控下，北京、上海、杭州等地成交量全線下挫，個別樓盤出現(xiàn)"零成交"現(xiàn)象，部分樓盤價格出現(xiàn)松動，市場觀望氣氛加劇,對開發(fā)企業(yè)形成新的考驗。
一、國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)狀
隨著調(diào)控政策的不斷深入，開發(fā)企業(yè)資金壓力不斷加大，個別規(guī)模小實力不夠雄厚的開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂，經(jīng)營難以為繼，尤其是負擔沉重的國有開發(fā)企業(yè)，沖擊更甚。。在這種情況下，國有房地產(chǎn)企業(yè)與非國有企業(yè)呈現(xiàn)出來的在體制和機制、競爭與活力等方面的優(yōu)缺點也日益體現(xiàn)出來。棗莊市現(xiàn)有105家開發(fā)企業(yè)，國有的已不足五分之一，以棗莊市一開發(fā)企業(yè)為例，該公司一是沒有土地儲備;二是資金緊缺，沒有形成積累，雖然上世紀九十年代經(jīng)營比較紅火，但進入二十一世紀以來，一直沒有成規(guī)模開發(fā)，以小片零星開發(fā)為主，僅夠維持公司生存，沒有用于啟動新項目和購置土地的大額資金;三是人員過多，精通業(yè)務(wù)的技術(shù)人員缺乏，人力資源狀況堪憂，該公司現(xiàn)有工作人員78名，工程技術(shù)人員不足5名;四是企業(yè)的工資制度按事業(yè)單位工資制度標準，干好干壞一個樣，競爭和激勵機制不靈活;五是看重短期效益，缺乏長遠性、前瞻性和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略思想。
二、國有房地產(chǎn)企業(yè)改革的必要性
隨著房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，國有房地產(chǎn)企業(yè)舊體制的種種弊端日益顯露出來。如果仍抱著所謂“事業(yè)單位企業(yè)管理”的固有模式不放，不從根本上徹底改變企業(yè)的經(jīng)營管理模式，砸爛鐵飯碗，向市場求生存求發(fā)展，國有房地產(chǎn)企業(yè)將很難生存。
三、國有房地產(chǎn)企業(yè)改革發(fā)展對策
(一)成立開發(fā)集團，建立現(xiàn)代企業(yè)制度。以國有資產(chǎn)為紐帶，建立現(xiàn)代企業(yè)制度，理順資產(chǎn)關(guān)系，整合資金、土地、人力資源等優(yōu)勢，建立適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)集團特點的高效管理機制，做大規(guī)模，進一步拓展現(xiàn)有的市場和規(guī)模，提高企業(yè)的綜合實力。針對市場高、中、低收入群體搞好產(chǎn)品定位，進行定向開發(fā)，形成以商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房為主體的多元化住房供應(yīng)體系，加大新農(nóng)村建設(shè)力度，全方位地開拓市場。目前，棗莊市薛城區(qū)房管局按照這種模式正積極進行改革，該局投資1000萬元成立了山東盛泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，以盛泰公司為龍頭，整合局下屬5家公司的優(yōu)勢資源，打造企業(yè)集團，以服務(wù)薛城、建設(shè)薛城為中心，積極開拓市場。
(二)進行戰(zhàn)略性重組。鼓勵企業(yè)進行兼并重組，對于有一定實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以通過股份制改造，實行房地產(chǎn)企業(yè)證券化，吸收多元化投資主體，投入新的資金，形成規(guī)模經(jīng)濟。。對于負擔過重、經(jīng)營困難，但開發(fā)項目有市場的國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以通過兼并、聯(lián)合等方式進行資產(chǎn)重組，盤活資產(chǎn)。
(三)立足國有體制，引進管理機制，提升國有企業(yè)的核心競爭力。管理是企業(yè)永恒的主題。一部分國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營虧損，體制并不是主要方面，重要的問題是機制的問題。作為國有企業(yè)，首先要選拔好一把手，一個單位主要領(lǐng)導(dǎo)的配備對企業(yè)發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，要始終堅持德才兼?zhèn)涞脑瓌t。二是改革用人和分配制度，通過有效地激勵形成"能者上、庸者下、多勞多得、不勞不得"的用人和分配制度。三是拓寬融資平臺，增加創(chuàng)收渠道，在多元化發(fā)展上謀思路，形成開發(fā)物業(yè)和管理物業(yè)的多元化發(fā)展的新格局。棗莊市薛城區(qū)房管局下屬五家公司已全部打破事業(yè)單位的管理和工資發(fā)放模式，建立了按勞取酬、任人唯賢的管理制度，公司已逐步走出低谷。
(四)建立良好的企業(yè)文化。。企業(yè)文化就是企業(yè)在長期的生產(chǎn)經(jīng)營中形成的并為全體員工所認同與遵循的價值觀念和行為準則的總和。企業(yè)文化作為一種價值觀和企業(yè)精神，對于提升國有企業(yè)的核心競爭力具有十分重要的作用。先進的企業(yè)文化對內(nèi)具有凝聚人心、激發(fā)潛能、營造員工忠誠度、提高企業(yè)凝聚力和親和力等作用，對外具有宣傳、導(dǎo)向、提升企業(yè)品牌等無形資產(chǎn)價值等功能。因此，企業(yè)文化被許多人認為是新時期企業(yè)的核心競爭力。培育優(yōu)秀的企業(yè)文化主要包括三個方面：第一，確立企業(yè)正確的價值觀，形成企業(yè)精神、樹立企業(yè)形象、增強企業(yè)凝聚力。第二，樹立以人為本的管理理念，為員工創(chuàng)造公平、寬松的工作和成長環(huán)境，營造吸引和留住人才的文化氛圍，培養(yǎng)合作進取的團隊精神。第三，創(chuàng)造富有生命力的文化創(chuàng)新機制，鼓勵有利于企業(yè)文化創(chuàng)新的思想、行動、方案和建議，使文化創(chuàng)新變成一種風氣，形成良好的文化創(chuàng)新機制。
總之，只有改革才能使國有房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)權(quán)清晰，行政干預(yù)減少，才能打破大鍋飯制度，形成職工能進能出，工資有升有降，干部可上可下的靈活的用人與分配制度。經(jīng)歷了改革的陣痛，國有房地產(chǎn)企業(yè)才能重振旗鼓，與民營企業(yè)并駕齊驅(qū)，一道參與市場競爭。
房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展論文：《淺析我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)在因素》
過去的十多年，房地產(chǎn)在我國經(jīng)濟發(fā)展中一直發(fā)揮著“新的經(jīng)濟增長點”甚至“支柱產(chǎn)業(yè)”的作用。歷史表明，房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟的高速發(fā)展起到了很強的拉動作用，房地產(chǎn)的發(fā)展帶動上下游產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展。透過房價上漲、土地價格上漲、溫州炒房團、房產(chǎn)投資的表面現(xiàn)象，深入分析房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的幾個內(nèi)在因素：
1、從人口總量和結(jié)構(gòu)來看，我國還處于人口紅利期
當一個國家處于工業(yè)化和城市化的初中級階段，第一產(chǎn)業(yè)向第二、第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移勞動力，必然會出現(xiàn)大量農(nóng)村富余勞動力人口向城市人口的轉(zhuǎn)移;住宅房產(chǎn)的需求總量是由人口數(shù)量、年齡結(jié)構(gòu)和家庭的裂變速度來決定的。一般，25至45歲年齡的青壯年人口是住宅房產(chǎn)的主力軍;25歲至35歲的青年人正處于結(jié)婚成家時期，此時需要組建新的家庭，滋生出購置婚房的剛需;而35歲至45歲的壯年人正逐步步入中年，此時上有老下有小，對住房的面積和大小需求日益強烈，隨著收入的增加，滋生出改善性住房需求。
新中國成立初期，曾經(jīng)出現(xiàn)過3次人口出生高峰期，分別在1950～1957年，1962～1963年，1964～1971年，這三個時期每年出生率超過30‰;1972～1979年平均出生率也超過22‰;1980～1990年平均出生率也超過21‰;從1994年起，中國新生兒逐步減少，進入了低生育時代，從1994年的18‰逐步降至2010年的約12‰。
人口紅利,是指一個國家的勞動年齡人口占總?cè)丝诒戎剌^大，撫養(yǎng)率比較低，為經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造了有利的人口條件，整個國家的經(jīng)濟成高儲蓄、高投資和高增長的局面。
我國目前正處于 “人口紅利”期;社會總撫養(yǎng)比例從2001年的43%下降到2010年的34%，年輕工作人口的比較則大幅上升，少年兒童撫養(yǎng)比例大幅下降10個點，而老年人撫養(yǎng)比例則稍微上升。
目前有些經(jīng)濟專家認為我國的人口紅利正在逐步消失，原因在于低生育率、老齡化開始等因素;人口紅利的轉(zhuǎn)變節(jié)點將會在2015年出現(xiàn)。
而復(fù)旦大學社會發(fā)展與公共政策學院教授任遠認為，目前中國的人口紅利并沒有因為老齡化而消除，實際上之前的“紅利”來自人口數(shù)量，即“量”的紅利。“我們還可以獲得人口'質(zhì)'的紅利，即健康和教育賦予勞動力的價值。”
在未來10～20年時間內(nèi)，中國經(jīng)濟將從需求大量低價勞動力逐步轉(zhuǎn)向需要大量高技能勞動力;隨著我國受教育程度越來越高，結(jié)構(gòu)性人口紅利將取代總體的數(shù)量人口紅利，繼續(xù)作為中國經(jīng)濟發(fā)展的新動力。
每年出生人口的絕對數(shù)量統(tǒng)計為，1954～1957年均出生人口2124萬; 1958～1961年均出生人口1542萬;1962～1975年均出生人口2627萬;1976～1980年均出生人口1795萬。1981～1997年均出生人口2220萬;從1998年開始從1900萬逐步降低至2010年的1596萬。
1997年之前我們依然每年出生人口在2000萬以上，這將此后的連續(xù)20多年間，為我國經(jīng)濟發(fā)展提供充足的勞動力，以22歲大學畢業(yè)時間算起，個人推測至少要到2020年左右新增年輕勞動力才會逐步減少;以30歲左右買房來算，我國房地產(chǎn)新增需求在2027年之前，仍然有非常強勁的購房需求。
2、從城市化率來看，我國城市化進程正在加速發(fā)展期
城市化可以分兩個方面來看，第一，人口城市化是城市化的本質(zhì)和動力源泉，人口從農(nóng)村流向城市，勞動力也從第一產(chǎn)業(yè)向城市第二、第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移;第二，土地城市化是促進城市化的重要工具，在我國城市化進程中扮演了舉足輕重的作用，伴隨人口城市化和非農(nóng)經(jīng)濟活動對土地需求的增加，土地從農(nóng)業(yè)向非農(nóng)業(yè)配置，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化為城市用地;只有繼續(xù)有效發(fā)揮 土地的功能，才能促進城市化健康、可持續(xù)發(fā)展，對我國經(jīng)濟的平穩(wěn)增長也是至關(guān)重要的。
從1978年至1999年，我國進入城市化平穩(wěn)發(fā)展期，城市化率從17.92%,穩(wěn)步增長到30.89%,20多年間增長了近13個點;每年新增城市人口約1000萬人。
從2000年開始至今，我國進入城市化加速發(fā)展期，城市化進程明顯加快，城市化率增長顯著，至2011年我國城市化率已經(jīng)達到51.3%，12年時間增長了近20個點;年均新增城市人口超過2600萬，這12年內(nèi)總共流入城市人口超過3億人，目前，中國人均GDP在4000至5000美元，通過財富的逐步積累，已有部分人具備了購買商品房的消費能力;以人均居住面積30平方來計算，每年需要新增城市的真實住宅約7.8億平方米左右;這還不包括改善性住房需求。
從需求和供應(yīng)總量來看，1998年-2011年商品住宅竣工總面積為56.2億平方米，而1998年-2011年我國新增城市人口為3.3億人，按照人均30平方計算，商品住宅需求總量將近100億平方米;說明即使不考慮改善性需求，還有將近一半的新增城市人口是在租房;新增城市人口通過財富的積累，就會對商品住宅的形成潛在的購買需求。
城市化過程中會增加工業(yè)用地、住宅用地、社會公共用地的需求;第一，城市化進程必然伴隨著工業(yè)化過程，大量的擴大工業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)新建工廠，增加了對工業(yè)用地的需求。第二，城市化過程中，進入都市的人們必然需要數(shù)量更多、質(zhì)量更高的住房需求。第三，隨著城市社區(qū)的日益增加，人們的商業(yè)、文化、體育等大量的公共需求被擴大，因此需求更多的商業(yè)用地和公共用地?！ ∥覈鴸|部、中部、西部的城市化水平差異很大。東部省份，特別是北京、上海、天津等地的城市化率已經(jīng)非常高，達到80%，如果按照70%的發(fā)達國家城市化率標準，已經(jīng)進入了城市化后期階段，這意味著這些地區(qū)未來城市人口的增長將放緩，房地產(chǎn)需求需要尋找新的增長空間，由于城市 發(fā)展具有層次性，滿足中低收入者住房需要的中低端房地產(chǎn)的潛力也很巨大。但城市化率依然很低的中部、西部地區(qū)，其城市化率尚未達到40%，未來該區(qū)域?qū)⒚媾R更加廣闊的城市化空間，住房的需求旺盛，房地產(chǎn)仍將強勁發(fā)展。
3、從宏觀 經(jīng)濟看，我國經(jīng)濟正處于快速穩(wěn)定增長期，M2增速很大，對通脹造成了長期壓力
改革開放30年間，我國名義GDP增速為15.8%,實際GDP增速也超過10%，近年來GDP增速仍然保持在8%-12%,而房地產(chǎn)的直接投資拉動GDP增長超過1個百分點，產(chǎn)業(yè)杠桿拉動越3個百分點。經(jīng)濟的發(fā)展對我國的貨幣供應(yīng)量提出了更高的要求。
狹義貨幣M1反映著經(jīng)濟中的現(xiàn)實購買力;廣義貨幣M2不僅反映現(xiàn)實的購買力，還反映潛在的購買力。從數(shù)據(jù)上看，2011年廣義貨幣M2余額為85.16萬億元，狹義貨幣M1余額28.98萬億元，而2011年我國GDP總量為47.16萬億元，M2/GDP=1.81;而2011年美國GDP為15.32萬億美元，M2為9.68萬億美元，M1為2.16萬億美元，美國M2/GDP=0.63;M2/GDP這一指標中國是美國的3倍，說明我國的貨幣 環(huán)境比美國更加寬松。
2000年-2011年，中國的廣義貨幣M2從13.46萬億元漲到85.16萬億元(超過了美國的9.68萬億美元，而GDP只有美國的二分之一)增長了6.3倍，而同期GDP只增長了2.8倍，由此可見我國通脹長期壓力很大。
判斷貨幣供應(yīng)量是否過多的重要依據(jù)是通貨膨脹壓力。目前我國的資源與投資品如房產(chǎn)、黃金、收藏品等價格持續(xù)上揚，由此可見我國實際已經(jīng)出現(xiàn)明顯的通貨膨脹;但居民消費價格指數(shù)(CPI)并沒有出現(xiàn)明顯的上漲，原因在于我國CPI不直接包括房價因素，但包含了8%的居住類商品，例如建房和裝修材料，包括租房的租金，包括對公房的房租和私房的房租等，而美國的CPI在居住類計算時包括了45%。M2高速增長而CPI增長不明顯，說明了當前我國經(jīng)濟的三駕馬車中投資和進出口占據(jù)了主要部分，而消費需求相對不足。
M2也可以作為衡量 社會經(jīng)濟財富增幅的一個總體基準水平，如果你資本的投資收益能夠超過M2增長率，則投資收益是跑贏財富增長的社會平均水平。目前大家都有比較強烈的存款保值增值意識，即使你的收益超過CPI也可能是財富貶值的;過去十年，黃金漲幅約350%，石油約200%，而跑贏M2增速的是中國房地產(chǎn)，所以房地產(chǎn)引來了各方面資金的投資。
4、人民幣升值壓力促使國際資本流入中國房地產(chǎn)行業(yè)
我國經(jīng)濟發(fā)展越好，人民幣升值壓力越大;自從2005年7月21日，中國進行人民幣匯率改革制度以來，人民幣不再單一參考美元，轉(zhuǎn)而 “以一籃子貨幣為參考的浮動匯率制度”，到2008年7月，人民幣匯率從匯改前的8.2上升到6.8，上升了20%，這是持續(xù)的進出口貿(mào)易順差之后，人民幣被動的進行升值。
2008年金融危機之后，人民幣再度回到事實上的對美元固定匯率政策，美元走低，抑制了人民幣匯率的上升，截止到2012年8月，人民幣匯率為6.33;雖然人民幣的彈性化在一定程度上減輕了人民幣升值壓力，但是國際貨幣基金 組織(IMF)依舊認為人民幣幣值被低估，只是低估程度不再像以前那么“嚴重”“顯著”了。
瑞銀(UBS)新加坡貨幣策略師尼贊(Nizam Idris)估計，在2005年7月中國政府讓人民幣升值以前，人民幣被低估約35%至40%。到目前為止，人民幣兌一籃子全球貨幣在實值(in real terms)上升值了約18%。這也就是說，人民幣目前大約被低估20%左右。由于很多外資依然對人民幣抱以升值的預(yù)期，資本的趨利性會促使熱錢不斷涌入中國，從而對國內(nèi)的價格上漲形成了壓力。而房地產(chǎn)投資的收益遠遠大于其他實體經(jīng)濟的回報，則大量的資金會通過各種投資途徑流入房地產(chǎn)行業(yè)，給房地產(chǎn)帶來了很多投資需求。
綜上所述，過去的10多年時間，我國處于人口紅利期，社會總撫養(yǎng)逐步下降，而年輕勞動人口穩(wěn)步上升，為我國的經(jīng)濟發(fā)展提供了充足的勞動力，同時新生人口的絕對數(shù)量巨大，近年來受到高等 教育的畢業(yè)生越來越多，比例越來越大，我國人口紅利也會從數(shù)量人口紅利轉(zhuǎn)換成“質(zhì)”量越高的結(jié)構(gòu)人口紅利,這些都為房地產(chǎn)奠定了中長期需求基礎(chǔ)。
同時城市化進程的加速發(fā)展，近年來每年有超過2600萬人進入城市，將中長期給房地產(chǎn)帶來堅實的實質(zhì)性住房消費需求，一方面一線城市向郊區(qū)化發(fā)展帶來對住宅的需求，另一方面二三線城市加速城市化產(chǎn)生了真實需求，同時隨著財富的積累滋生出了改善性需求、年輕人組建新家庭促發(fā)家庭向小型化裂變、來務(wù)工人員駐留后市民化都將催生出更大的剛性需求。
廣義貨幣M2的增長速度是GDP增長的2倍多，發(fā)行貨幣量的增多使我國面臨中長期通貨膨脹的壓力，而房地產(chǎn)投資的收益遠遠大于其他行業(yè)回報，資本的趨利性促使社會更多的資金向房地產(chǎn)行業(yè)匯聚;我國長期進出口貿(mào)易順差，促使人民幣面臨長期升值壓力，國際熱錢紛紛涌入中國，并青睞回報率很高的房地產(chǎn)行業(yè);房地產(chǎn)保值增值的金融屬性被越來越多的人所認識，滋生了房地產(chǎn)投資需求，加速了房價的上漲。
雖然從2010年開始，我國實行以新“國十條”為代表的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控，但我國人口結(jié)構(gòu)、城市化進程快速、廣義貨幣M2的快速增長、人民幣升值預(yù)期的內(nèi)在因素沒有發(fā)生根本性改變，房地產(chǎn)經(jīng)濟還將進一步穩(wěn)定發(fā)展。
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