房地產(chǎn)調(diào)研報告10篇
調(diào)研報告不同于調(diào)查報告，調(diào)查報告是因?yàn)榘l(fā)生了某件事(如案件、事故、災(zāi)情)才去作調(diào)查，然后寫出報告。下面是小編為大家整理的房地產(chǎn)調(diào)研報告，僅供參考，喜歡可以收藏分享一下喲!
房地產(chǎn)調(diào)研報告篇1
(一)中國城市化建設(shè)與房地產(chǎn);
房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)。隨著中國經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，城市化速度在不斷加快。改革開放35年中，中國的城市化率以年均1%的速度增長。至20__年，中國的城市化率為52.57%。這意味著屆時中國將有超過一半人口將要在城市生活。房地產(chǎn)業(yè)在中國的城市化進(jìn)程中起到舉足輕重的作用，城市化建設(shè)必將拉動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城市化的發(fā)展必然會增加房地產(chǎn)的剛性需求。
(二)中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀及宏觀政策針對部分地區(qū)房價過快增長及房價過高，2010年到20__年期間，中國出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，遏制房價過快上漲，其中包括土地、金融、稅收等多種調(diào)控手段。調(diào)控政策指向大都是抑制房地產(chǎn)市場的投資、投機(jī)行為以及部分房價漲幅過快的一線城市。從2010年開始國家相繼出臺了“限購令”，新“國十條”，國五條、房產(chǎn)稅等房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則。20__年國家調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)宏觀政策其主要內(nèi)容有：
1、完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標(biāo)。建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責(zé)制度。
2、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，已實(shí)施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的，省級政府應(yīng)要求其及時采取限購等措施。嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。
3、增加普通商品住房及用地供應(yīng)。20__年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。
4、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。全面落實(shí)20__年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務(wù)。配套設(shè)施要與保障性安居工程項(xiàng)目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時交付使用。完善并嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度，確保公平分配。20__年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?/p>
5、加強(qiáng)市場監(jiān)管。加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定，強(qiáng)化企業(yè)信用管理，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。推進(jìn)城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，加強(qiáng)市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理。由上政策細(xì)則可見，國家政策由此前的抑制投機(jī)，實(shí)際轉(zhuǎn)向支持房地產(chǎn)業(yè)，主要控制投資，投機(jī)性需求，以及由于非剛性需求所帶來的不合理漲價等，通過國家政策干預(yù)使中國房地產(chǎn)走向理性化，規(guī)范化。從長遠(yuǎn)來看，國家的干預(yù)是有助于中國房地產(chǎn)長期健康的發(fā)展的。
貴陽市行政區(qū)位概況及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
①、行政區(qū)位概況：貴陽是中國貴州省省會。位于中國西南云貴高原中部，是我國西南地區(qū)重要的中心城市之一，是貴州省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、交通中心和西南地區(qū)重要的交通通信樞紐、工業(yè)基地及商貿(mào)旅游服務(wù)中心，被譽(yù)為“高原明珠”，因此才博得了“上有天堂，下有蘇杭，氣候宜人數(shù)貴陽”的美譽(yù)。
貴陽市轄七區(qū)一市三縣，市域總面積8034平方公里，市區(qū)面積2403平方公里。包括云巖區(qū)、南明區(qū)、小河區(qū)、金陽新區(qū)、白云區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、花溪區(qū)以及清鎮(zhèn)市，修文縣、開陽縣、息烽縣。截止__年底人口約450萬，是貴州省第一大城市。
貴陽的旅游資源非常豐富，貴陽擁有以“山奇、水秀、石美、洞異”為特點(diǎn)的喀斯特自然景觀和人文旅游資源。全市現(xiàn)有國家級風(fēng)景名勝區(qū)1個，國家4A級旅游區(qū)6個，國家3A級旅游區(qū)2個，省級風(fēng)景名勝區(qū)8個，國家級重點(diǎn)文物保護(hù)單位1個，省級歷史文化名鎮(zhèn)1個，省級文物保護(hù)單位25個。此外，還有一大批市縣級風(fēng)景名勝區(qū)和奇異神秘的民俗風(fēng)情。
②、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：__年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1700億元，增長17%左右;財政總收入480億元，增長20%;公共財政預(yù)算收入236億元，增長26%;全社會固定資產(chǎn)投資2480億元，增長55%;城市居民人均可支配收入達(dá)22525元，增長16%;農(nóng)民人均純收入達(dá)8871元，增長18%。
房地產(chǎn)調(diào)研報告篇2
樓宇經(jīng)濟(jì)是隨著經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和城市化的快速推進(jìn)而出現(xiàn)的一種新興都市特色經(jīng)濟(jì)。溫江作為一個快速城市化并正在萌芽成為主城區(qū)的區(qū)域，目前正加快推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型努力構(gòu)建以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系。主動順應(yīng)城市化要求，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，土地和資源要素瓶頸制約，是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式的應(yīng)有之義。為此充分掌握和了解這一特色經(jīng)濟(jì)形態(tài)，更好地促進(jìn)其發(fā)展，近期，區(qū)委政研室就此開展了專題調(diào)研，摸查了全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀，并走訪學(xué)習(xí)了成華、錦江、武侯等區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，思考了一些具體的對策建議，現(xiàn)將情況報告如下。
一、樓宇經(jīng)濟(jì)的主要特點(diǎn)及對溫江的積極作用
樓宇經(jīng)濟(jì)是以樓宇為載體,吸引一些機(jī)構(gòu)公司入駐進(jìn)行辦公、研發(fā)和商務(wù)活動的經(jīng)濟(jì)形式，是隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而產(chǎn)生的一種新型經(jīng)濟(jì)形態(tài)?？傮w來看，樓宇經(jīng)濟(jì)有以下幾個特點(diǎn)：一是樓宇經(jīng)濟(jì)是都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。它的生存發(fā)展與城市的規(guī)模、地位和綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力有明顯的正向關(guān)系，城市規(guī)模越大，經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展越快，集聚力和輻射力越強(qiáng)，越能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)要素的聚集。二是樓宇經(jīng)濟(jì)一般具有較高的投入產(chǎn)出回報。一般一棟高級商務(wù)樓里眾多公司所產(chǎn)生的效益，往往勝過一占地面積很大的工業(yè)企業(yè)。三是樓宇經(jīng)濟(jì)必須以一批基礎(chǔ)和配套較為完善、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和智能化程度較高的樓宇為載體，而且這些樓宇應(yīng)相對集中，最好是有一些CBD區(qū)。四樓宇經(jīng)濟(jì)所吸引入駐的多是一些企業(yè)本部、研發(fā)中心和銷售中心，所從事的多為管理、研發(fā)和商務(wù)活動，無論對服務(wù)業(yè)的升級還是高端人才的聚集，都有十分明顯的推動作用。
基于這些原因，國內(nèi)外很多城市都曾先后把樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展作為成區(qū)域發(fā)展的一個重要途徑和抓手。如國際上的有美國紐約的曼哈頓、法國巴黎的拉德方斯、日本東京的新宿、中國香港特別行政區(qū)中環(huán)銅鑼灣等;國內(nèi)比較突出的青島、上海、廣州、天津等城市;市內(nèi)的青羊、武侯、錦江、雙流、都江堰等區(qū)(市)縣。都這方面進(jìn)行過很多的探索和實(shí)踐，積累了很多成功的經(jīng)驗(yàn)，可以供溫江的發(fā)展進(jìn)行借鑒。
就溫江當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)而言，主動順應(yīng)快速城市化的趨勢，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，對推動溫江的發(fā)展跨越至少有以下幾個方面的積極作用。一是能極大地促進(jìn)資源節(jié)約，緩解我們用地、用電、用氣等緊張的矛盾。二是能有力地促進(jìn)我區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和提檔升級，使溫江服務(wù)業(yè)得到快速發(fā)展，并且是主要是高端的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。三是能聚集和帶來大量的人流、物流、資金流和信息流，刺激和帶動周邊諸如金融、餐飲、購物等更多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，培育和形成溫江經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。四是能通過一大批高品質(zhì)樓宇及其配套設(shè)施的建設(shè)，使溫江的城市服務(wù)功能更加完善，城市形象得到明顯提升。
二、溫江樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及主要差距
研究溫江樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展，必須首先對全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀有一個仔細(xì)的了解。為此，我們通過借鑒其它地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)和標(biāo)準(zhǔn)，對全區(qū)建筑面積在3000平方米以上的商務(wù)商業(yè)樓宇(含商務(wù)辦公樓、商業(yè)賣場、賓館酒店)、企業(yè)購地自建用于辦公或租售的樓宇(含工業(yè)園區(qū)、科研樓等)、營利性科、教、文、衛(wèi)辦公樓宇、城市綜合體等四種類型樓宇，分已建成、在建、計劃開工三種情況進(jìn)行了相應(yīng)的統(tǒng)計分析。
統(tǒng)計顯示：目前，全區(qū)已建成的各類商務(wù)樓宇共計56座，建筑面積約72.1萬平方米。其中，商務(wù)商業(yè)樓宇(含商務(wù)辦公樓、商業(yè)賣場、賓館酒店)48座，建筑面積57.8萬平方米，占80.2%，在全區(qū)已建成的商務(wù)樓宇資源中占主導(dǎo)地位;企業(yè)購地自建用于辦公或租售的樓宇(含工業(yè)園區(qū)、科研樓等)3座，建筑面積7.6萬平方米，占10.5%;營利性科、教、文、衛(wèi)辦公樓宇2座，建筑面積5.4萬平方米，占7.5%;城市綜合體和其它商務(wù)樓宇3座，建筑面積1.3萬平方米，占1.8%。
房地產(chǎn)調(diào)研報告篇3
近年來，由于__經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和房地產(chǎn)政策調(diào)控等諸多因素的影響，海南房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出錯綜復(fù)雜的局面，特別是海南省__出臺全域限購政策以后，形勢變得更加讓人難以捉摸，房地產(chǎn)業(yè)面臨著發(fā)展與轉(zhuǎn)型的新挑戰(zhàn)，給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來不小的沖擊，這意味著海南的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨一場嚴(yán)峻的“寒冬”考驗(yàn)。如何抵擋這股“寒流”過好“寒冬”，如何規(guī)避風(fēng)險，沖破發(fā)展瓶頸，利用自身優(yōu)勢開辟、探索新時期__企業(yè)發(fā)展的新路子，成為擺在我們面前的、繞不過去的重大課題。
房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是我們的主業(yè)，圍繞主業(yè)做大做強(qiáng)是我們的職責(zé)與使命。為了進(jìn)一步摸清目前海南房地產(chǎn)現(xiàn)狀和未來發(fā)展方向，現(xiàn)結(jié)合前期走訪調(diào)研做分析如下：
一、基本情況
此次調(diào)研在海口、文昌兩地開展，共走訪兩地16個房地產(chǎn)項(xiàng)目，與多位業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行交流，收集市場信息、有效經(jīng)驗(yàn)與建議40多條。
20__年全省上半年供應(yīng)房地產(chǎn)347.38萬平方米，同比下降25%;
成交367.02萬平方米，同比下降57%;
供求比0.95，同比增長72%;
成交均價14139元/平方米，同比下降13%。
20__年上半年?？谏唐纷≌?yīng)136.74萬平方米，同比上漲25%;
商品住宅成交176.17萬平方米，同比下降13%;
供求比0.78，成交金額2711.62億元，同比下降11%;
成交均價15420元/平方米，同比上漲2%。
二、分析情況
(一)海南房地產(chǎn)業(yè)的歷史和現(xiàn)狀
海南房地產(chǎn)市場的發(fā)展變遷大致可劃分為三個階段。
第一階段：即1992、1993年樓市泡沫階段。當(dāng)時瘋狂的“圈地風(fēng)”、“集資風(fēng)”、“炒地賣樓花”造成爛尾樓遍地，小區(qū)里雜草叢生、樓房空空如也，擊豉傳花式的炒賣終造成樓市泡沫，導(dǎo)致大部分投資商破產(chǎn)，泡沫破滅的陰影至今揮之不去，教訓(xùn)不可謂不深刻。
第二階段：即20__年金融危機(jī)階段，這個階段可謂一波三折。歷經(jīng)數(shù)年泡沫后，經(jīng)海南省處置積壓房政策的刺激，使樓市逐漸得到恢復(fù)，然而恢復(fù)起的樓市受國際金融危機(jī)影響再次陷入低迷，為了去庫存，盡快回籠資金，緩解銀行貸款壓力，各大房地產(chǎn)商使出渾身解數(shù)大搞促銷;
20__年海南開始建設(shè)國際旅游島，樓市受到刺激一反常態(tài)開始瘋漲，房價像脫韁的野馬短短數(shù)天就翻了一倍，海南省__重拳出擊抑制住瘋狂的樓市，房價逐漸理性回歸，但是金融海嘯余波未盡，樓市仍未走出低迷狀態(tài)，除了開發(fā)商花樣百出的各種促銷，在__的大力扶持和房企的積極應(yīng)對下，海南樓市逐漸走出陰霾，在后期迎來一波上行的行情。
第三階段：即20__年全區(qū)限購階段。在__鼓勵和扶持下，海南樓市得到穩(wěn)步、健康發(fā)展，特別是__批準(zhǔn)海南自貿(mào)區(qū)(港)后，海南樓市銷售量出現(xiàn)了“井噴式”增長，房價甚至出現(xiàn)連夜翻翻甚至幾翻的情況。而國內(nèi)一些大型房地產(chǎn)商如：綠地、恒大、萬達(dá)、環(huán)球100等也瞄準(zhǔn)機(jī)會紛紛進(jìn)駐，推出自己的樓盤，海南樓市呈現(xiàn)出難得的火爆現(xiàn)狀，樓市價格更是只升不降，房子供不應(yīng)求。為避免房價過高、過快增長，防止樓市泡沫悲劇重演，海南省__于20__年4月出臺了全域調(diào)控政策，旨在給火熱的樓市降降溫。盡管海南現(xiàn)在買房的門檻提高了，可是開盤即售罄的狀況屢見不鮮。為什么出現(xiàn)這樣的局面呢?通過分析我認(rèn)為主要有以下幾個方面因素。
一是獨(dú)特的地理環(huán)境。海南樓市消費(fèi)群體相當(dāng)一部分是北方人，北方人之所以喜歡海南島，是因?yàn)楸狈蕉焯旌貎?，氣候環(huán)境惡劣，而海南四季如春，有豐富的海岸資源，有溫暖的明媚陽光，有茂密的熱帶雨林，有清新的有氧空氣，有原生態(tài)的風(fēng)土人情，是他們“春暖花開”、“推窗看海”休閑度假的夢想天堂，而獨(dú)特的地理位置讓這個美麗的島嶼成為享譽(yù)全國乃至全世界的國際旅游島。
二是良好的公共設(shè)施。源源不斷劃拔土地，投入大量資金完善社區(qū)休閑小站、健身場所、信息宣傳配套設(shè)施和“菜籃子”工程等，給市民的衣、吃、住、行帶來極大便利。城市綠化、街心公園、大型廣場、濕地公園不斷投入使用，成為市民日常休閑的好去處。另外，?？?、三亞大型、超大型購物中心，大大滿足人們?nèi)粘Ｙ徫镄枨螅痪觼喼薜谝坏娜齺喢舛惖旮俏鴥?nèi)外游客慕名而至。
三是暢通的交通線路。海南田字型高速公路網(wǎng)即將全部貫通，環(huán)島高鐵已成為人們出行的首選;?？?、三亞國際機(jī)場年運(yùn)載量逐年增加，已啟用的博鰲機(jī)場和即將要籌建的第四個機(jī)場，將大大方便旅客出行。而非常成熟的城市公交系統(tǒng)解決了大部分人出行問題。
四是健全的醫(yī)療體系。__非常重視老百姓的醫(yī)療和健康工作，20__年__劃撥大量土地在各縣市修建或擴(kuò)建醫(yī)院，醫(yī)療保障方面也在逐步完善中。目前，文昌、瓊海等地已建成許多養(yǎng)老基地;三亞的海棠灣現(xiàn)規(guī)劃為健康度假中心，并且引進(jìn)多家健康產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)。這些配套設(shè)施的完善，能夠更大程度上滿足旅游、度假、療養(yǎng)和“候鳥”人群的需求。
五是改善性剛需猛增。一方面是以海口市坡巷村為代表的舊城改造不斷推進(jìn)，拆遷后原住居民需要另找住宿，而相當(dāng)一部分租戶也需要一個長期穩(wěn)定的住所。另一方面是省__推出的人才引進(jìn)政策，吸引了一部分島外人才前來就業(yè)，這些“新海南人”更需要一個穩(wěn)定的居所，這些因素都推進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展。
總的來說，海南的房子好賣，是因?yàn)楹Ｄ系沫h(huán)境好，空氣好，風(fēng)景好，這就是海南的魅力所在。
(二)政策調(diào)整后的現(xiàn)狀
不難看出，火爆的樓市背后難免有炒作的成分。根據(jù)__“房子是住的不是炒的”指示要求，__實(shí)行限購政策后，“瘋了一樣的”房價得到進(jìn)一步抑制，然而房子總歸是要住的，況且中國人自古以來的觀念就是“安居樂業(yè)”，擁有一套屬于自己的房子是一生的奮斗的目標(biāo)之一，再加上無房難結(jié)婚的觀念影響，本地居民對房子仍然有需求。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)受到限制，新建商品房供應(yīng)量有限，導(dǎo)致房價穩(wěn)居高位。換句話說，__調(diào)控土地開發(fā)后，出現(xiàn)了僧多粥少的現(xiàn)象。在走訪?？赺_X、__城、__X園等10多個樓盤了解到，買房需要先報名，再搖號，后選房，有的樓盤拿到號后還要先買車位才能選房，造成一房難求、有錢也難買到房的情況。我們在項(xiàng)目了解到，該項(xiàng)目第三期計劃開盤400套房子，而報名人數(shù)已達(dá)到8000多人，其中只有5%的人能買到房子，讓許多人望房興嘆。事實(shí)上，海南的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀是“房價永遠(yuǎn)是昨天的便宜”，有的人因?yàn)榉績r太貴而猶豫的時候，有的人已經(jīng)在摩拳擦掌，等著掏腰包了。因此說，海南樓市住上走趨勢還會在繼續(xù)，因?yàn)槭袌鼍驮谀抢铮瑒傂孕枨缶驮谀抢铩?/p>
海南位于中國最南端，陸地總面積3.5萬平方公里，20__年海南人口數(shù)量約為867.15萬人，與香港接近，而陸地面積是香港的30余倍，也就是說人均占地面積是香港的30余倍，總的來說，海南是一個地廣人稀的舒適宜居之地，我們可以大膽展望，隨著自貿(mào)區(qū)、港建設(shè)的繼續(xù)推進(jìn)，海南外來人口還會繼續(xù)大幅度增長，同時也會帶動住房和配套設(shè)施的需求，海南的房地產(chǎn)市場仍然有較大的增長空間。而作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，只有遵守市場規(guī)則、把握客戶需求、保證產(chǎn)品質(zhì)量開發(fā)出來的產(chǎn)品才能獲得市場青睞和客戶認(rèn)可。而作為中小企業(yè)來說，面對新的形勢、新的變化，只有揚(yáng)長避短、轉(zhuǎn)變觀念、拓寬思維、及時變革，沖破發(fā)展瓶頸，才能開辟出__企業(yè)發(fā)展的新路子。
房地產(chǎn)調(diào)研報告篇4
一、調(diào)研前言
長沙是湖南省會，位于湖南省東部偏北，是湖南的政治，經(jīng)濟(jì)，文教，商貿(mào)和旅游中心，是中南地區(qū)重要的資金，技術(shù)，原材料集散地和交通樞紐，東接浙贛，西引川黔，北控荊楚，南領(lǐng)桂粵，素有“荊豫唇齒，黔粵咽喉”之稱。全市現(xiàn)轄芙蓉，天心，岳麓，開福，雨花五區(qū)和長沙，望城，寧鄉(xiāng)三縣及瀏陽市總面積1.18萬平方公里，人口613萬，其中城區(qū)面積556平方公里，人口199萬。本次調(diào)研主要是為了了解長沙地區(qū)的人均住房面積情況，針對__年長沙地區(qū)的400戶住民進(jìn)行的調(diào)查，通過了解這400戶住民的現(xiàn)收入層次以及是否租房情況，以及不同收入層次的住房面積情況。用隨機(jī)抽樣調(diào)查法，抽取幾個單元式配套住宅，進(jìn)行上門訪問調(diào)查。通過此次調(diào)研，我們了解了長沙地區(qū)的居民人均住房情況，不同層次收入的人群所住房的面積也不同：10%的最低收入住房面積19.88平米，10%的低收入住房面積21.72平米，60%的中等收入住房面積28.50平米，10%的高收入住房面積35.93平米，10%的最高收入的住房面積43.60平米，總平均29.31平米。本次調(diào)查得出這400戶不同收入層次的人群顯示：有80%的戶主住房情況低于總平均值，所以希望可以把住房情況變得合理化，更平均化。
(一)調(diào)研時間及地點(diǎn)__年初至__年末長沙市區(qū)。
(二)調(diào)研對象及范圍長沙市區(qū)隨機(jī)抽取的400戶住民。
(三)調(diào)研目的了解了長沙地區(qū)的居民人均住房情況，和不同層次收入的人群所住房的面積也有很大不同，以及當(dāng)前長沙的住房形式以及人均住房面積。
(四)調(diào)研方法隨機(jī)抽樣調(diào)查法和上門訪問調(diào)查法。
(五)調(diào)研結(jié)論
通過調(diào)查了解長沙的人均住房面積有了很大的增長，從1980的7.67平米到本次調(diào)研得出的29.21平米，這個增長速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴(yán)重，從本次調(diào)研顯示有80%的住房都低于調(diào)查的總平均數(shù)，這說明收入層次的不同也導(dǎo)致了住房嚴(yán)重的兩極分化。同時我們的施工房屋面積也在逐年增長，房屋銷售面積，土地購置面積等等，都在增長，但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。
二、情況介紹
通過本次調(diào)查我們了解到了：10%的最低收入住房面積19.88平米，10%的低收入住房面積21.72平米，60%的中等收入住房面積28.50平米，10%的高收入住房面積35.93平米，10%的最高收入的住房面積43.60平米，總平均29.31平米。其中：租公房23戶占5.75%，租私房14戶，占3.50%，自由私房360戶，占90.0%，其他3戶，占0.75%。其中一居室19戶，二居室173戶，三居室147戶，四居室以上18戶。擁有二居室以上的家庭占94.68%。擁有三居室以上的家庭占46.21%.除現(xiàn)住房之外還有一套住房占19.84%，有兩套占1.38%還有3套占0.82%，擁有兩套以上占22.04%?，F(xiàn)在長沙的人均住房面積有了很大的增長，從1980的7.67平米到本次調(diào)研得出的29.21平米，這個增長速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴(yán)重，從本次調(diào)研顯示有80%的住房都低于調(diào)查的總平均數(shù)，這說明收入層次的不同也導(dǎo)致了住房嚴(yán)重的兩極分化。同時我們的施工房屋面積也在逐年增長，房屋銷售面積，土地購置面積等等，都在增長，但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。
三、分析預(yù)測
(一)長沙市人均住房和市區(qū)人口分析從1980年開始到__年，長沙市的人均住房使用面積隨著市區(qū)人口數(shù)的增加而增加，市區(qū)人口數(shù)由1980年的101.94萬人增加到__年的218.75萬人，人均住房使用面積由1980年的7.67增長到__年的21.64，登記結(jié)婚的數(shù)據(jù)則有起伏變化，時高時低，無法預(yù)測。
(二)收入層次與住房建筑面積情況分析10%的最低收入戶住房建筑面積19.88平米，10%的低收入戶住房建筑面積21.72平米，60%的中等收入戶住房建筑面積28.50平米，10%的高收入戶住房建筑面積35.93平米，10%的高收入戶住房建筑面積43.60平米，總平均29.21平米。從而可以看出收入高的住房建筑面積越大，但60%處于中等收入水平層次，所以大部分的住房建筑面積市28.50平米。
(三)住房類型和現(xiàn)有住房數(shù)分析5.75%是租賃公房，3.50%租賃私房，90.0%自有私房，0.75%市其他類型。其中，2.0%是單棟配套樓房，89.25%是單元式配套住宅，5.5%是普通樓房，3.25%是普通平房。而居室類型分析94.68%家庭是二居室，46.21%家庭是三居室。19.84%有兩套住房，1.38%有三套住房，0.82%有四套住房。由此可以看出有90.0%住的是私房，89.25%是單元式配套住宅，而卻有94.68%的家庭居室類型是二居室的，46.21%的家庭居住類型是三居室，擁有兩套以上住房的家庭占22.04%。
(四)長沙市房地產(chǎn)開發(fā)情況分析
1、長沙市施工和竣工房屋面積從1998年到__年施工房屋面積從339.01平方米增長到3270.34平方米，竣工房屋面積從98.38平方米增長到699.90平方米，房屋售出面積，從39.97平方米增長到985.09平方米。
由此可以看出施工房屋面積增長了將近10倍，而竣工房屋面積增長了7倍，房屋售出面積增長了30倍。
2、房地產(chǎn)品房空置面積__年長沙市房地產(chǎn)商品房空置面積65.63萬平米，其中空置1—3年面積49.42萬平米，空置3年和3年以上面積5.70萬平方米。
從而可以看出長沙市現(xiàn)在的房屋居住情況基本飽和，居民幾乎不用再購買房屋。
四、結(jié)論及建議
通過此次調(diào)研，可以看出長沙市從1980年到__年，人均住房面積隨著市區(qū)人口數(shù)的增加而增加，收入高的住房建筑面積越大，但60%處于中等收入水平層次，所以大部分的住房建筑面積市28.50平米。有90.0%住的是私房，89.25%是單元式配套住宅，而卻有94.68%的家庭居室類型是二居室的，46.21%的家庭居住類型是三居室，擁有兩套以上住房的家庭占22.04%。施工房屋面積增長了將近10倍，而竣工房屋面積增長了7倍，房屋售出面積增長了30倍。長沙市現(xiàn)在的房屋居住情況基本飽和，居民幾乎不用再購買房屋。長沙市可以減少房屋的施工建筑，將現(xiàn)有的商品房屋出售出去，適當(dāng)?shù)慕档头績r。
房地產(chǎn)調(diào)研報告篇5
商圈的劃分
任何一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都有其商圈范圍，不同類型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其商圈范圍截然不同。理想的商圈是規(guī)則的同心圓，但是實(shí)際上它是由不同規(guī)則的圖形組合的，與行政區(qū)劃分沒有關(guān)系。通常，商圈可分為三個層次：核心商圈(主要商圈)、次級商圈(次要商圈)、邊際商圈(邊緣商圈)。有的市場調(diào)查機(jī)構(gòu)也將在細(xì)分為：第一商圈、第二商圈、第三商圈以及第四商圈。
房地產(chǎn)商圈市場調(diào)研
房地產(chǎn)商圈調(diào)查就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計劃、系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場方面的各種情報資料，通過對相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究與預(yù)測，為決策者們了解房地產(chǎn)市場的變動趨勢，制定公司營業(yè)計劃，擬定經(jīng)營策略提供參考與建議。
房地產(chǎn)商圈市場調(diào)研內(nèi)容
房地產(chǎn)商圈市場調(diào)研是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，從宏觀市場到微觀市場，如從對房地產(chǎn)商圈市場環(huán)境的調(diào)研細(xì)致到個別樓盤的調(diào)研;從抽象的觀念到具體的行為，如消費(fèi)者的購物理想、信念、價值觀等到人們接觸媒介的習(xí)慣、對商品品牌的喜愛、購物習(xí)慣于行為等，進(jìn)行全方位的調(diào)查研究。
房地商圈產(chǎn)市場調(diào)研的目的
主要是為管理決策部門提供參考依據(jù)。調(diào)研的服務(wù)對象可以是任何企事業(yè)單位的管理決策或個人。市場調(diào)研的目的的可能是為了制定長遠(yuǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃，也可能是為制定某階段或某階段或某問題的具體政策或策略提供參考依據(jù)。
房地產(chǎn)商圈市場調(diào)研的特點(diǎn) 1.內(nèi)容廣泛
房地產(chǎn)商圈市場調(diào)研內(nèi)容廣范，既有宏觀方面的房地產(chǎn)政策環(huán)境、法律環(huán)境等也有細(xì)分到一個樓盤的調(diào)研，同時也包括對購房者的需求調(diào)研、購房者的性別、年齡、文化程度等基本情況，態(tài)度或愛好之類的調(diào)研。
2.針對性強(qiáng)
房地產(chǎn)商圈市場調(diào)研在營銷的不同階段的內(nèi)容不同，實(shí)施調(diào)研需要具體問題具體分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研對地域性、時效性要求也很高，如銷售率，價格等動態(tài)營銷信息的調(diào)研，時間發(fā)生變化，動態(tài)營銷信息也會發(fā)生改變。
3.方法多樣
電話調(diào)研、實(shí)地調(diào)研、座談會
按調(diào)研目的分類
從調(diào)研的目的來看，市場調(diào)研主要分為應(yīng)用性市場調(diào)研和基礎(chǔ)性市場調(diào)研。
應(yīng)用性市場調(diào)研是為了更好地了解市場，搞清楚戰(zhàn)略失敗的原因或減少決策中的不確定性。
基礎(chǔ)性調(diào)研的目的是為現(xiàn)有在的理論提供進(jìn)一步的證明或者對某一概念或現(xiàn)象獲得更多的了解。
房地產(chǎn)調(diào)研報告篇6
近期，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應(yīng)的對策建議，對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是__房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20__年起至今，__商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，__已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地?？傮w而言，__房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。
一、我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
今年1—6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1—6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2—6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2—6月的增速走勢見圖二：
從商品房預(yù)售情況來看，回落趨勢明顯。1—6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價格持續(xù)走高
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。
自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場調(diào)控政策對我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響
由于房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：
1)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，適時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時間;對房價上漲過快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。
2)房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策，規(guī)定對房價上漲過快城市或地區(qū)，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
3)房地產(chǎn)財稅政策調(diào)整。國稅總局、財政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定__年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，同時規(guī)定凡在__年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
4)房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。__年市確立了“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調(diào)控原則。
5)房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
6)房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應(yīng)。__年市計劃開工建設(shè)配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。
從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響，從而關(guān)系到財政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同時，平抑房價政策的出臺導(dǎo)致市場觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。
但從長期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場中的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵居住消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場中的投機(jī)成分，顯露市場真實(shí)需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時，通過嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。
緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價格。考慮到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩(wěn)定。
三、積極應(yīng)對，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展
總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基數(shù)相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇，從長遠(yuǎn)來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個調(diào)整—鞏固—提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。
1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價格監(jiān)測工作
建立起科學(xué)有效的房價監(jiān)測和預(yù)警體系，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場價格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格;當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作。加強(qiáng)房價的季度、年度分析預(yù)測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動，及時提出預(yù)警建議。
2、合理引導(dǎo)住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價商品房兩類住房建設(shè)，同時加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對住房的理性消費(fèi)，推動主體需求的合理化。
3、有計劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)
結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計劃，合理預(yù)留開發(fā)空間，以達(dá)到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控，通過房地產(chǎn)市場的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況，根據(jù)市場運(yùn)行狀況合理安排開發(fā)計劃。
4、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作
建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時反饋項(xiàng)目的進(jìn)展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán)，同時，嚴(yán)格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金、項(xiàng)目資本金，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。
房地產(chǎn)調(diào)研報告篇7
一、城市背景
1、城市概況
西安位于黃河流域中部關(guān)中盆地，東西長約204公里，南北寬約116公里。平均海拔424米，境內(nèi)最高點(diǎn)為周至縣西南的太白山，海拔3867米。地勢大體東南高，西北與西南低，平原面積為43.674萬公頃，占全市土地面積的43.7%，現(xiàn)轄9區(qū)4縣，總面積10108平方公里，常住人口823萬人，戶籍人口753萬人。這里氣候溫和，四季分明，雨量適宜，日照充足，具有優(yōu)越的自然環(huán)境和豐富的旅游資源。
2、西安城市空間結(jié)構(gòu)、布局、主要行政區(qū)域劃分
西安市現(xiàn)轄9區(qū)4縣，即新城、碑林、蓮湖、灞橋、未央、雁塔、閻良、臨潼、長安9個區(qū)和藍(lán)田、周至、戶縣、高陵4個縣;共50個鎮(zhèn)，52個鄉(xiāng)，75個街道辦事處，3163個村民委員會，569個社區(qū)居委會。
3、西安城市規(guī)劃及未來發(fā)展前景
3.1、西安城市性質(zhì)
西安是陜西省省會，世界著名的歷史文化名城，是我國中西部地區(qū)重要的科研、高等教育、國防科技工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。
區(qū)位優(yōu)勢明顯，是西部地區(qū)重要的金融、商貿(mào)中心和交通、信息樞紐。西安地處我國中西部兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)域的結(jié)合部，是西北通往西南、中原、華東和華北各地市的門戶和交通樞紐。歷代以來，西安的金融、商貿(mào)業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中都具有重要地位。西安已形成以國有商業(yè)銀行為主體，多種金融機(jī)構(gòu)并存和共同發(fā)展的多層次、多元化、多功能的金融機(jī)構(gòu)體系，建立起了由資本市場、貨幣市場、外匯市場等構(gòu)成的金融市場體系和由銀行監(jiān)管、證券監(jiān)管、保險監(jiān)管構(gòu)成的金融監(jiān)管體系。西安市商品流通市場體系健全，功能完善、布局合理。
3.2、城市功能結(jié)構(gòu)、布局
西安形成東接臨潼、西連咸陽、南拓長安、北跨渭河的格局。向東，開發(fā)臨潼—新筑—未央湖—草灘—六村堡—咸陽為一線的渭河休閑旅游經(jīng)濟(jì)帶，在隴海線北部發(fā)展臨潼國際旅游區(qū);向西，在西安與咸陽之間沿灃河兩岸的廣大空間規(guī)劃建設(shè)西咸共建區(qū);向南，保護(hù)和合理開發(fā)利用秦嶺北麓旅游資源;向北，在渭河以北地區(qū)結(jié)合經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)擴(kuò)展，形成裝備制造業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)區(qū)。
二、西安市房地產(chǎn)市場發(fā)展概述
1、西安市房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程
城市的發(fā)展必然與房地產(chǎn)的發(fā)展密不可分，在西安房地產(chǎn)的發(fā)展過程中，無疑也會經(jīng)歷一個漫長的規(guī)劃、建設(shè)及不斷改善的演變歷程?？傮w來講，西安城市房地產(chǎn)發(fā)展大致可以分為三個階段：粗放的投資返還模式階段、追求速度與占有資源階段、以價值為導(dǎo)向的理性開發(fā)階段。
①80年代中期——90年代初期
隨著國家住房制度改革的推進(jìn)，房地產(chǎn)市場從結(jié)合舊城改造進(jìn)行綜合開發(fā)，由企事業(yè)單位集資統(tǒng)建逐步進(jìn)入到商品房開發(fā)建設(shè)階段，住房分配制度由實(shí)物形式的福利分配進(jìn)入到商品形式的貨幣分配。這一時期，社會人均收入水平較低，市場上的商品房大多是房改公房，由開發(fā)商銷售的全產(chǎn)權(quán)房屋逐步開始被社會接受，但人們對住房的需求僅僅是滿足居住空間本身的要求，房地產(chǎn)市場處于改革和探索的史前時代。
②90年代初期——90年代中期
當(dāng)住房成為市場上自由買賣的商品之后，伴隨著沿海地區(qū)房地產(chǎn)市場的大起大落，西安樓市躁動起來，特別是在產(chǎn)品上體現(xiàn)的尤其強(qiáng)烈和明顯，較有規(guī)模的樓盤相繼誕生，西安的房地產(chǎn)開發(fā)處于探索階段。
③90年代中期——90年代后期
時代特征：隨著西安高新開發(fā)區(qū)改善園區(qū)投資環(huán)境、推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的配套建設(shè)，推動西安市場一大批房地產(chǎn)企業(yè)開始市場化運(yùn)作。廣州、深圳等外地地開發(fā)模式和先進(jìn)理念被逐漸引入，西安房地產(chǎn)走上了品牌化道路。市場快速成熟，房地產(chǎn)開發(fā)競爭加劇，開始注重市場定位、規(guī)劃設(shè)計，注重功能與環(huán)境質(zhì)量，探索創(chuàng)新，憶經(jīng)迅速從單純建造房屋發(fā)展到對建筑、對環(huán)境的開發(fā)利用;而市場中的客戶對房屋的要求也越來越多樣化，要求工程、功能、環(huán)境、管理等質(zhì)量全面提高。這期間，紫薇地產(chǎn)在成功開發(fā)紫薇花園之后，紫薇城市花園被建設(shè)部評為西北首家“國家康居示范工程”，標(biāo)志著西北最高科技含量小區(qū)的建成。
④2000年——2004年
時代描述：房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)深入到對生活方式、居住理念的研究和探討，以及對新的地產(chǎn)文化、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、居住方式的解讀和營造。投資市場活躍和，市民購房多目標(biāo)選擇，對細(xì)節(jié)要求越來越高。期間，宏觀政策調(diào)控使市場得以規(guī)范化發(fā)展，2003年以來，隨著珠江投資、綠地、中海、和記黃埔等眾多外地房地產(chǎn)商的進(jìn)入，市場越發(fā)活躍與理性。這期間的產(chǎn)品注重提高科技含量，住宅部品成套，物業(yè)管理文明，充分反映了超前性、導(dǎo)向性、舒適性、經(jīng)濟(jì)性和耐久性等綜合特點(diǎn)。
⑤2006年起到未來3——5年時間
時代描述：進(jìn)入2005年，西安市場風(fēng)云變幻，經(jīng)過房地產(chǎn)新政洗禮后，市場得以振蕩和調(diào)整，留下的企業(yè)會有更好的機(jī)會，市場也將更加規(guī)范化、合理化、品牌化;作為需求方的消費(fèi)者將更加理智，對產(chǎn)品的要求會更高，要求房地產(chǎn)商更加重視產(chǎn)品質(zhì)量和產(chǎn)品個性的研發(fā)，增加產(chǎn)品附加值，創(chuàng)造多元化的經(jīng)營模式。臨近年底，大量外部資本進(jìn)入市場，更多的國內(nèi)強(qiáng)勢房地產(chǎn)企業(yè)開始搶占市場，未來房地產(chǎn)市場的激烈廝殺已經(jīng)初見端倪。經(jīng)過房地產(chǎn)新政洗禮后，市場得以振蕩和調(diào)整，競爭加劇，市場的成熟和行業(yè)的成熟，讓房地產(chǎn)利潤空間越來越小而趨于合理。專業(yè)化公司將依據(jù)自身實(shí)力降低開發(fā)成本，獲取利潤。
房地產(chǎn)調(diào)研報告篇8
當(dāng)前，隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速增長，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通信已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，尤其是住宅消費(fèi)更為民眾首選。近年來，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)，在住宅商品化新體制基本確立，房地產(chǎn)市場體系逐步建立，群眾消費(fèi)熱情高漲的環(huán)境下，保持了持續(xù)快速的發(fā)展勢頭，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。__年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資7736.4億元，占固定資產(chǎn)投資的17.9%，占gdp的7.6%。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，對幾十個相關(guān)產(chǎn)業(yè)都有帶動作用，與建筑業(yè)發(fā)展以及擴(kuò)大社會就業(yè)更為密切相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟(jì)杠桿，在城市建設(shè)、改善人民生活、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大作用。
我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開始，受住房體制改革的刺激，市場消費(fèi)得到實(shí)質(zhì)性的啟動。__年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持旺盛的勢頭，__年全縣房地產(chǎn)投資2.0376億元，比上年增長162.7%，占當(dāng)年固定資產(chǎn)投資的24.7%。房地產(chǎn)業(yè)已成為推動我縣經(jīng)濟(jì)增長和發(fā)展的重要力量。
為進(jìn)一步促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)健康地發(fā)展，現(xiàn)對我縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、發(fā)展前景、存在的問題及相關(guān)建議分析如下：
一、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀
(一)房地產(chǎn)市場供給狀況
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展，民營企業(yè)迅速崛起。
由于我縣的房地產(chǎn)市場啟動較晚，發(fā)展較慢，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤較其它行業(yè)高，因此吸引了民營經(jīng)濟(jì)和股份制經(jīng)濟(jì)的大舉進(jìn)入。__年，全縣只有6家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其中國有企業(yè)2家，民營企業(yè)4家。到了__年底已發(fā)展成有17家開發(fā)企業(yè)，其中擁有三級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家，三級資質(zhì)以下的企業(yè)15家;國有企業(yè)僅有1家，民營企業(yè)16家。__年，民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)投資額占開發(fā)總投資額的96%。民營企業(yè)發(fā)展迅速，成為我縣房地產(chǎn)投資增長的主要動力。
2、房地產(chǎn)投資高速增長，成為拉動投資增長的主要力量。
作為一個新興行業(yè)，我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，投資規(guī)模日益擴(kuò)大，尤其從__年開始，受城建規(guī)模擴(kuò)大，基礎(chǔ)設(shè)施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場容量大幅增長，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。__年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額7757萬元，是上年投資額的5倍，比同期全社會固定資產(chǎn)投資增速高4.5倍;__年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額20376萬元，同比增長1.6倍，高于同期全社會固定資產(chǎn)投資增速1.2倍。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會投資的比重也越來越大，__年為3.32%,__猛增至13.25%，__年再創(chuàng)新高達(dá)為24.71%，成為拉動投資增長的主要力量。應(yīng)該說，這幾年的投資擴(kuò)張是市場釋放性的增長，不存在投資過熱引起的“泡沫”問題。
3、商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資增幅較大，商品住宅建設(shè)投資主體地位突出。
“__”末期，在國家把住宅建設(shè)培育成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的政策指引下，我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開發(fā)建設(shè)力度，并獲得了長足的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)顯示，__年——__年，住宅建設(shè)投資占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資的70%、67.6%、64.9%;商業(yè)營業(yè)用房3年來的投資分別占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資額的15.86%、29.2%、33.86%。從比重上看，商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資增幅呈遞增趨勢，住宅建設(shè)投資呈下降趨勢，但其主體地位依然突出。
4、土地投放量逐年上升，開發(fā)規(guī)模越來越大。
近三年來，我縣的房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭迅猛，房地產(chǎn)交易異?；鸨康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地投放量逐年上升。__年全縣總投放為16畝;__年總投放為98畝，是上年的6倍;__年總投放達(dá)236畝，同比增長2.2倍。同時，土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區(qū)化、規(guī)?；?、整體化出讓轉(zhuǎn)變。__年平均每宗房地產(chǎn)開發(fā)出讓土地面積為1.36畝，__年為10.59畝，__年為21.83畝，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越來越大。
5、房地產(chǎn)開發(fā)水平存在明顯地區(qū)差異，住宅商品化程度逐漸提高。
受城鄉(xiāng)二元格局的影響，一直以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資主要以縣城為主，縣城區(qū)與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的房地產(chǎn)開發(fā)水平差距十分明顯。__年，縣城房地產(chǎn)開發(fā)投資額約占總投資額的72%，華埠鎮(zhèn)約占總開發(fā)投資額的22%，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)約占6%。
因受近幾年規(guī)劃控制的影響，城鎮(zhèn)和礦區(qū)私人建房投資額年逐年減少。__年比__下降69.06%，__年比__年下降22.55%。私人建房投資的減少，有利于促進(jìn)住宅商品化程度的逐漸提高。
6、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金到位情況理想，定金、預(yù)付款占投資資金的比重上升。
近幾年，一方面由于房地產(chǎn)銷售市場狀況比較理想，房地產(chǎn)資金回籠較快，另一方面也因?yàn)榻鹑谡邔Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)的支持。我縣房地產(chǎn)開發(fā)資金的到位情況比較理想，在各類投資中的資金保障程度最高。
在房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中，自籌資金、國內(nèi)貸款、定金及預(yù)付金是開發(fā)資金的全部來源，居于絕對主導(dǎo)地位。從各類資金的動態(tài)情況看，國內(nèi)貸款資金和定額預(yù)付金的增速較快，定金及預(yù)付金占年度資金來源的比重逐年上升。__年至__年分別為8.7%、22.37%和42.41%;同期國內(nèi)貨款所占比重分別為2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%、38.04%、25.01%。
(二)房地產(chǎn)市場需求狀況
1、房地產(chǎn)市場需求趨旺，呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢。
近年來，我縣房地產(chǎn)市場有了很大發(fā)展，商品房銷售態(tài)勢良好，銷售面積逐年增長，預(yù)售面積大幅攀升，市場需求趨旺。
__年__年銷售面積分別為32646m2、35362m2、80811m2，同期預(yù)售面積分別為31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，從__年開始，預(yù)售面積超過了銷售面積。__年底，空置一年以上的商品房面積僅1977m2。在商品房住宅銷售調(diào)查中，90110m2戶型住宅占銷售總額的45.4%，110130m2戶型住宅占銷售總面積的30.83%，90m2以下戶型占12%，130平方米以上戶型占11.74%，明顯呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢。
2、個人消費(fèi)成為市場需求的主體，縣內(nèi)需求占商品房銷售的全部。
隨著住房體制改革的逐步推進(jìn)，福利分房制度已退出了歷史舞臺，個人購房比重大幅上升。__年，全縣個人購房面積達(dá)29672.2m2，占銷售面積的83.9%;__年個人購房面積達(dá)80628m2，占總銷售面積的99.77%，個人已成為市場消費(fèi)的主體，是房地產(chǎn)市場發(fā)展的主導(dǎo)因素。目前，個人購買房屋的類型以住宅為主，__年個人購買住宅面積達(dá)70941m2，占個人購房總面積的87.98%。從購買對象和使用上來看，購房的全部是縣內(nèi)居民，基本以自用為主，因而，我縣尚不存在房地產(chǎn)“泡沫”。
3、商品住宅價格上升較快，相對升幅較大。
因近年來商品房市場需求旺盛，商品房價格放開，市場處于賣方市場，經(jīng)濟(jì)適用房啟動較晚，土地實(shí)行市場競價在一定程度上提高了開發(fā)成本。多種因素造成商品房住宅價格上升較快，升幅較大。據(jù)最新調(diào)查資料統(tǒng)計，__年商品住宅平均售價約987元/m2，比上年度上升14.76%，__年平均售價約1140元/m2，同比上升15.5%。而同期我縣國內(nèi)生產(chǎn)總值的升幅為6.48%、10.63%。
4、存量房交易活躍，房改房成為“生力軍”。
自1999年房改房上市政策出臺后，存量房交易活躍，交易面積逐年“放大”，__年共成交184起，面積16396.17m2，__年共成交243起，面積20405.54m2，__年共成交225起，面積21300m2。近三年的交易量中，住宅占總交易起數(shù)的96.62%，房改房約占住宅交易起數(shù)的62.2%，因而成為存量房交易市場的"生力軍"。
房改房的上市，不僅增加了住房市場的供給量，給買房人更多的選擇，而且創(chuàng)造了更大的住房需求，讓更多的居民成為增量房的消費(fèi)者。
二、當(dāng)前我縣房地產(chǎn)市場存在的主要問題。
(一)房地產(chǎn)市場缺少行業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的指導(dǎo)，沒有建立市場的預(yù)警、預(yù)報機(jī)制和城市規(guī)劃、土地供應(yīng)、金融信貸方面的宏觀調(diào)控機(jī)制，房地產(chǎn)開發(fā)存在一定的無序化和較大的風(fēng)險性。
(二)市場化運(yùn)作不規(guī)范，政策性的土地協(xié)議出讓，拖欠土地招標(biāo)出讓金等不公平競爭行為嚴(yán)重擾亂了房地產(chǎn)市場秩序。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場準(zhǔn)入“門檻低”，開發(fā)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模普遍偏小，行業(yè)集中度低。部分企業(yè)資金實(shí)力不足，主要依靠金融貸款和定金、預(yù)付金進(jìn)行開發(fā)，加大了投資風(fēng)險。
(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范，如未取得許可證擅自開工建設(shè)及預(yù)售、合同不兌現(xiàn)、面積縮水、虛假廣告、延期交付、提高容積率等違法違規(guī)行為依然存在。
(五)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地產(chǎn)市場的高消費(fèi)群體，給市場帶來一定影響。單體的開發(fā)仍然存在，清一色的商住樓布局不利于提高城市品位，不利于改善居住環(huán)境。
(六)市場配套體系不完善，物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
(七)住宅體系不完善，經(jīng)濟(jì)適用房投放少，廉租房建設(shè)尚未啟動。商品住宅價格提升過快，價格偏高。
(八)房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，住宅品種單一，難以滿足不同的消費(fèi)需求，刺激消費(fèi)的增長，商業(yè)營業(yè)用房比重偏高，出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。
三、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢
(一)行業(yè)趨于整合，結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整，價格相對穩(wěn)定。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將趨于整合，行業(yè)集中度將明顯提高。
隨著城市建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，按照生態(tài)城市化建設(shè)要求以及城市管理和房地產(chǎn)市場開發(fā)的現(xiàn)實(shí)需要，商品住宅開發(fā)將向小區(qū)化、規(guī)模化、物業(yè)化、品牌化的經(jīng)營方向發(fā)展，這勢必加劇企業(yè)間資金、規(guī)模、管理等各方面的競爭。國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知中強(qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)房地產(chǎn)貨款監(jiān)管和市場監(jiān)管，這對我縣房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展帶來了歷史性的考驗(yàn)和挑戰(zhàn)。為謀求發(fā)展做大做強(qiáng)，我縣企業(yè)將在政策嚴(yán)管和市場競爭中趨于規(guī)范整合，集中度將明顯提高，并形成市場競爭的核心能力。一批實(shí)力較強(qiáng)的大企業(yè)將脫穎而出，而一些小而散、缺乏競爭力的企業(yè)將面臨被淘汰出。
房地產(chǎn)調(diào)研報告篇9
近年來，房地產(chǎn)市場不斷升溫，旺盛的市場需求，巨額的利潤，吸引眾多投資者的目光。房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，帶動經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，提高了人民生活水平，同時也引發(fā)了一些問題，影響到社會穩(wěn)定和人民群眾的切身利益。針對這些問題，國務(wù)院出臺了一系列政策，加大了房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度。筆者從工商行政管理部門的視角，對房地產(chǎn)市場存在的問題進(jìn)行調(diào)查分析，并提出應(yīng)對措施。
一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的主要問題
(一)無證無照和超范圍經(jīng)營問題突出。一些具備開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)在利益的驅(qū)使下，通過收取管理費(fèi)等方式，或?qū)⒈酒髽I(yè)的資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照出租給他人使用，或以本企業(yè)名義設(shè)立項(xiàng)目經(jīng)理部，為一些不具備資質(zhì)條件的企業(yè)和個人進(jìn)入房地產(chǎn)市場提供"保護(hù)傘"，致使房地產(chǎn)市場開發(fā)主體混亂，無證無照經(jīng)營現(xiàn)象較為突出。
(二)招投標(biāo)運(yùn)作不夠規(guī)范透明。土地的劃撥、出讓等信息宣傳和公示不到位，存在違規(guī)操作的問題，致使部分業(yè)內(nèi)企業(yè)知情不多、參與面不寬。同時，在土地拍賣時，招投標(biāo)部門對參與競標(biāo)企業(yè)的資質(zhì)條件、主體資格等審查不夠嚴(yán)格，未充分征求工商部門的意見。
(三)虛假違法廣告現(xiàn)象較為嚴(yán)重。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了吸引人氣，發(fā)布含有明顯低于市場價的房價信息等內(nèi)容的虛假廣告，如有消費(fèi)者咨詢，則稱該房已售，并借機(jī)推銷其他商品房。有的房地產(chǎn)開發(fā)公司通過虛構(gòu)商品房銷售進(jìn)展的信息，在社會上造成商品房供求緊張的氛圍，引誘消費(fèi)者購房。有的違反《廣告法》和《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》的規(guī)定，發(fā)布含有"投資、就業(yè)、升學(xué)"等禁止性內(nèi)容，誤導(dǎo)消費(fèi)者。
(四)合同違法行為時有發(fā)生。多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房銷售合同示范文本，不按規(guī)定將自制的合同文本送相關(guān)部門備案。自行設(shè)計的合同文本對商品房的質(zhì)量、配套設(shè)施、公攤面積、公共設(shè)施管理、房屋權(quán)證辦理等規(guī)定不夠明確，特別是對雙方的權(quán)利義務(wù)及糾紛的解決方式規(guī)定模棱兩可，或者設(shè)定"霸王條款"，規(guī)避和免除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的責(zé)任，在糾紛發(fā)生后，消費(fèi)者的權(quán)益得不到保障。
(五)侵害消費(fèi)者合法權(quán)益呈上升趨勢。目前，在商品房銷售中存在面積"縮水"、公共設(shè)施達(dá)不到預(yù)先承諾、不按約定辦理房屋產(chǎn)權(quán)證等侵害消費(fèi)者權(quán)益的問題。某開發(fā)商在業(yè)主入住后3年多的時間內(nèi)，拒不履行辦理產(chǎn)權(quán)證的承諾，引發(fā)42戶業(yè)主集體投訴。
二、加強(qiáng)建筑房地產(chǎn)市場監(jiān)管的措施
對于上述存在的問題，其原因是多方面的：房地產(chǎn)市場管理涉及多個部門，政出多門，各自為陣，相互協(xié)同的工作機(jī)制尚未建立;有關(guān)法律法規(guī)不夠完善，對項(xiàng)目經(jīng)理部的管理、設(shè)置及主體定位等缺乏具體的規(guī)定，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)置的項(xiàng)目經(jīng)理部過多過濫;出租、出借營業(yè)執(zhí)照以及掛靠經(jīng)營等往往通過內(nèi)部協(xié)議等隱蔽的方式進(jìn)行，加之工商部門手段有限，調(diào)查取證困難，后續(xù)監(jiān)管難以實(shí)施。
作為履行市場監(jiān)管的職能部門，工商部門要充分發(fā)揮自身職能作用，積極主動介入房地產(chǎn)市場監(jiān)管，當(dāng)好監(jiān)管房地產(chǎn)市場的主力軍。筆者認(rèn)為，要解決好房地產(chǎn)市場存在的問題，應(yīng)從以下幾個方面入手。
(一)以拍賣監(jiān)管為切入點(diǎn)，全面介入房地產(chǎn)市場監(jiān)管
土地使用權(quán)的取得，是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的起點(diǎn)。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，國有土地出讓采取招標(biāo)拍賣進(jìn)行?！杜馁u法》和《拍賣監(jiān)督管理暫行辦法》規(guī)定，工商行政管理機(jī)關(guān)依法對拍賣活動實(shí)施監(jiān)督。我們應(yīng)認(rèn)真履行監(jiān)督職責(zé)，建立健全拍賣備案登記制度，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與土地競拍活動的監(jiān)管，全面掌握轄區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的狀況。嚴(yán)格審查競拍人主體資格證明、資質(zhì)條件、資金來源等備案材料，對主體資格不合法、無相應(yīng)資質(zhì)條件或假借他人資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照參與競拍的，不予登記備案，并及時通知建設(shè)、國土資源等部門，取消其競拍資格，將違法開發(fā)行為拒之于門外。
(二)以經(jīng)濟(jì)戶口管理為基礎(chǔ)，規(guī)范房地產(chǎn)市場主體行為
一是嚴(yán)格主體資格審查。建立轄區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)戶口臺帳，逐一錄入企業(yè)的登記注冊情況、資質(zhì)證書期限、資質(zhì)等級等。并全面清查房地產(chǎn)在建開發(fā)項(xiàng)目，對照房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)戶口臺帳，對從事房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工的企業(yè)和個人的市場主體資格進(jìn)行審查。重點(diǎn)查處無照經(jīng)營、掛靠經(jīng)營、企業(yè)出租出借營業(yè)執(zhí)照、超范圍經(jīng)營等違法行為。對一些重點(diǎn)嫌疑開發(fā)項(xiàng)目，要通過加強(qiáng)企業(yè)財務(wù)的檢查，對企業(yè)在建開發(fā)項(xiàng)目的投資情況和財務(wù)收支進(jìn)行嚴(yán)格審查，及時查處掛靠經(jīng)營以及以收取管理費(fèi)等形式出租、承租營業(yè)執(zhí)照的無照經(jīng)營行為。針對以內(nèi)部協(xié)議承租、借用資質(zhì)和營業(yè)執(zhí)照以及掛靠經(jīng)營調(diào)查取證難的問題，應(yīng)從開發(fā)項(xiàng)目的資產(chǎn)管理入手，由開發(fā)企業(yè)出具在建項(xiàng)目投資情況，注明投資方、投資額等，經(jīng)公證處公證后，報工商部門備案。對拒不辦理備案手續(xù)的，列為重點(diǎn)對象，嚴(yán)格審查。
二是加強(qiáng)注冊資本監(jiān)管。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等管理的規(guī)定，一級資質(zhì)企業(yè)，其注冊資本最低限額為5000萬元，二級資質(zhì)企業(yè)為2000萬元，三級資質(zhì)為800萬元，四級資質(zhì)為100萬元。通過企業(yè)年檢，對照其資質(zhì)等級，檢查其出資情況，嚴(yán)厲查處"兩虛一逃"違法行為，并通報建設(shè)部門吊銷資質(zhì)證或降低資質(zhì)等級，對情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷營業(yè)執(zhí)照，構(gòu)成犯罪的，移交司法機(jī)構(gòu)處理。
三是加強(qiáng)項(xiàng)目經(jīng)理部的管理。對在建項(xiàng)目的項(xiàng)目部，實(shí)行限期備案登記制度，要求開發(fā)企業(yè)提供營業(yè)執(zhí)照、中標(biāo)通知書、規(guī)劃許可證、土地使用許可證、建設(shè)部門頒發(fā)的資質(zhì)證書以及房地產(chǎn)開發(fā)合同等嚴(yán)格進(jìn)行審核，重點(diǎn)審核雙方當(dāng)事人的主體資格是否合法、相關(guān)許可證是否真實(shí)有效、合同內(nèi)容是否合法。對符合條件的，予以備案后，方可從事項(xiàng)目開發(fā)。
(三)以執(zhí)法辦案為手段，強(qiáng)化重點(diǎn)違法行為的查處
一是加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告的管理。重點(diǎn)查處未取得國有土地使用權(quán)、未取得商品預(yù)售或銷售許可證、工程質(zhì)量驗(yàn)收不合格以及違反《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》規(guī)定而擅自發(fā)布廣告的行為;查處商品房預(yù)售、銷售廣告中未載明開發(fā)企業(yè)名稱、代理銷售企業(yè)名稱、預(yù)售或銷售許可證書號的行為;規(guī)范廣告中有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目、面積、價格、位置、周邊環(huán)境、房貸等內(nèi)容，嚴(yán)厲查處虛假廣告和其他違法廣告。
二是加強(qiáng)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的管理。檢查從事廣告策劃和商品房銷售代理經(jīng)紀(jì)公司、從事買房賣房換房的經(jīng)紀(jì)企業(yè)和個體工商戶，重點(diǎn)查處房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在代理商品房買賣過程中賺取差價的違法行為;利用虛假信息騙取中介費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、看房費(fèi)等費(fèi)用的行為。
三是加強(qiáng)房地產(chǎn)展銷活動的管理。對未經(jīng)登記，擅自舉辦房地產(chǎn)展銷會的，嚴(yán)格依法查處。
(四)以長效監(jiān)管為目標(biāo)，探索創(chuàng)新房地產(chǎn)市場監(jiān)管機(jī)制
一是建立房地產(chǎn)市場信用監(jiān)管制。對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)在建的房地產(chǎn)開發(fā)工地進(jìn)行全面清理，并登記造冊，錄入企業(yè)從事建筑、開發(fā)情況、登記注冊情況、資質(zhì)條件、合同備案、廣告登記、消費(fèi)投訴和違法處罰情況，建立健全房地產(chǎn)企業(yè)"經(jīng)濟(jì)戶口"。同時，建立"黑名單"和"黃牌警告"制度，定期對信用良好和不良企業(yè)進(jìn)行公示，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)誠實(shí)信用，守法經(jīng)營。
二是建立合同備案制。督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)使用工商、建設(shè)部門制定的《商品房買賣合同》示范文本;修改示范文本格式條款或自行制定合同的文本，必須報工商部門審核、備案。
三是健全12315監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)。通過12315消費(fèi)者申訴網(wǎng)絡(luò)，及時受理消費(fèi)者投訴、調(diào)解購房糾紛、發(fā)現(xiàn)違法線索、查處違法案件，進(jìn)一步提高市場監(jiān)管效率，確保消費(fèi)者的合法權(quán)益得到維護(hù)。
四是強(qiáng)化社會輿論監(jiān)督。對違法經(jīng)營性質(zhì)惡劣、社會影響后果嚴(yán)重的建筑房地產(chǎn)企業(yè)，在依法予以查處的同時，要通過新聞媒體、紅盾信息網(wǎng)站及時予以曝光，充分發(fā)揮社會的監(jiān)督作用，提高其違法經(jīng)營的成本，增強(qiáng)對違法經(jīng)營者的震懾作用。
五是加強(qiáng)部門協(xié)作機(jī)制。建筑房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，涉及建設(shè)、規(guī)劃、房管、國土資源等多個部門。工商部門要主動加強(qiáng)與上述部門的協(xié)作與聯(lián)系，互通信息，及時了解城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地出讓、劃撥和規(guī)劃開發(fā)項(xiàng)目情況，明確房地產(chǎn)市場監(jiān)管重點(diǎn)。同時，要建立部門聯(lián)席會議制度，對重點(diǎn)違法行為，組織聯(lián)合執(zhí)法整治行動，增強(qiáng)工作合力。
房地產(chǎn)調(diào)研報告篇10
近年來，__地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，促進(jìn)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和稅收增長，但是，通過我們檢查發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)存在需要資金量大，經(jīng)營周期長，預(yù)收預(yù)付賬款多，經(jīng)營方式多樣等經(jīng)營特點(diǎn)，由此，也隱藏著一些問題，針對存在的問題，如何進(jìn)一步加強(qiáng)稅務(wù)管理，堵塞漏洞，探討如下：
一、存在的問題
(一)企業(yè)之間合作建房不按規(guī)定申報納稅。目前房地產(chǎn)行業(yè)己形成多種開發(fā)形式，有一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，形成所謂的合作建房或名義上的代建房。按照稅法規(guī)定，合作建房的雙方均發(fā)生了銷售行為，應(yīng)分別交納銷售房地產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的相關(guān)稅收，應(yīng)該申報納稅。但在實(shí)際生活中，合作雙方常常不申報納稅。瞞報了這部分銷售收入，偷逃了稅款。
(二)以開發(fā)房屋抵頂所欠建筑商款項(xiàng)，不入帳，不做收入。只在企業(yè)內(nèi)部財務(wù)報表中體現(xiàn)，致使企業(yè)少計了應(yīng)稅收入，少繳納了企業(yè)所得稅。以房屋抵頂拆遷戶補(bǔ)償費(fèi)、銀行借款本息、支付工程款、獲取土地使用權(quán)等不計收入，偷逃企業(yè)所得稅。
(三)銷售款長期不結(jié)轉(zhuǎn)或少結(jié)轉(zhuǎn)收入。房地產(chǎn)開發(fā)商長期將銷售款、預(yù)收定金、房屋配套費(fèi)等掛在“其他應(yīng)收款”、“其他應(yīng)付款”等往來帳上，不與帳面的成本、費(fèi)用配比結(jié)算，造成帳面無應(yīng)稅所得或虧損，或者以實(shí)際收到款項(xiàng)確定收入實(shí)現(xiàn)，偷逃企業(yè)所得稅。分期收款銷售，不按照合同約定的時間確認(rèn)收入，以未清算、未決算為由拖延繳納企業(yè)所得稅。
(四)無正當(dāng)理由以明顯偏低的價格銷售開發(fā)產(chǎn)品，從而達(dá)到少繳營業(yè)稅和企業(yè)所得稅的目的。虛開發(fā)票減少計稅依據(jù)，實(shí)現(xiàn)“雙偷”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依銷售不動產(chǎn)發(fā)票開具金額確定售房收入繳納營業(yè)稅，土地增值稅所得稅等稅收，購房者以銷售不動產(chǎn)發(fā)票開具金額繳納契稅后，辦理《房屋所有權(quán)證》，可見銷售不動產(chǎn)發(fā)票開具金額是雙方繳納稅款的計稅依據(jù)，故雙方協(xié)議少開或不開銷售不動產(chǎn)發(fā)票，實(shí)現(xiàn)所謂“雙贏”，實(shí)則是實(shí)現(xiàn)應(yīng)納稅款的“雙偷”。
(五)代收款項(xiàng)偷逃稅。將在銷售房產(chǎn)時一起收取的管道燃?xì)獬跹b費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)不按價外費(fèi)用申報繳納營業(yè)稅，所得稅。將收取的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)列“其他應(yīng)付款”，年末不申報納稅。
(六)“收入實(shí)收不轉(zhuǎn)”直接抵減應(yīng)付工程款，偷逃稅款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入及投資方對應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)付施工方優(yōu)良工程及提前竣工獎勵收入不通過“營業(yè)外收入”科目核算，而直接抵減應(yīng)付工程款，從而減少會計利潤偷逃企業(yè)所得稅。
(七)與關(guān)聯(lián)方企業(yè)之間互轉(zhuǎn)收入和費(fèi)用。與關(guān)聯(lián)方企業(yè)之間，特別是同一地址辦公的關(guān)聯(lián)企業(yè)之間，由于業(yè)務(wù)往來頻繁，利益關(guān)系密切，互轉(zhuǎn)收入和費(fèi)用存在著很強(qiáng)的可操作性和隱蔽性，導(dǎo)致企業(yè)最終多計費(fèi)用或少計收入，偷逃稅款。
(八)多列預(yù)提費(fèi)用。一些企業(yè)采用“預(yù)提費(fèi)用”、“待攤費(fèi)用”帳目調(diào)整當(dāng)期利潤。特別是預(yù)提“公共配套”費(fèi)用數(shù)額大，在配套工程完工驗(yàn)收之后不及時結(jié)轉(zhuǎn)配套工程成本，對多提費(fèi)用的余額不及時調(diào)整、沖減商品房成本，而是長期滾動使用，減少應(yīng)納稅所得額，甚至有的企業(yè)在配套工程完工驗(yàn)收之后仍繼續(xù)計提或重復(fù)計提“預(yù)提費(fèi)用”，借以偷逃稅款。
(九)虛列或者虛增成本費(fèi)用，偷逃企業(yè)所得稅。具體表現(xiàn)為：
(1)將完工與未完工的項(xiàng)目混在一起，造成完工項(xiàng)目成本虛增;
(2)將開發(fā)項(xiàng)目之外的道路鋪設(shè)、小區(qū)綠化等工程成本列入開發(fā)成本。自用房產(chǎn)開發(fā)成本不從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)到“固定資產(chǎn)”，而是計入對外銷售商品房成本，偷逃企業(yè)所得稅。
(3)多列利息支出和經(jīng)營費(fèi)用。
(4)擴(kuò)大拆遷安置補(bǔ)償面積，減少可售面積，多結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本。
二、加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的對策和建議
(一)摸清與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)信息。有針對性的對房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)項(xiàng)目、開發(fā)地段、完工情況、銷售情況等進(jìn)行外圍的調(diào)查摸底。并對其售樓處進(jìn)行調(diào)查，向售樓處的工作人員了解被調(diào)查企業(yè)整個樓座的建筑總面積、已售數(shù)量、最低售價、預(yù)付款比例等內(nèi)容，推算出企業(yè)的銷售收入和應(yīng)預(yù)繳的所得稅數(shù)額。
(二)建立涉稅信息傳遞和協(xié)作機(jī)制，全面掌握房地產(chǎn)企業(yè)的第一手基礎(chǔ)信息資料。一是建立與房管、規(guī)劃、建設(shè)、金融等部門信息溝通制度，全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的立項(xiàng)、開工日期、預(yù)計完工日期、建筑面積、銷售進(jìn)度、現(xiàn)金流量和預(yù)收房款情況、已交付產(chǎn)權(quán)情況等各種信息，力求通過信息交換和分析比對，最大限度地掌握有關(guān)涉稅信息。二是加強(qiáng)信息分析比對，對差異戶進(jìn)行實(shí)地核查，及時發(fā)現(xiàn)和解決漏征漏管問題。三是加強(qiáng)信息交換，進(jìn)一步了解掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)營規(guī)律，進(jìn)而準(zhǔn)確審核納稅申報資料，強(qiáng)化控管。
(三)加強(qiáng)銀行賬戶預(yù)收款和關(guān)聯(lián)方等信息的監(jiān)控。爭取銀行部門的合作，對設(shè)立的預(yù)售房款賬戶進(jìn)行有效監(jiān)控，掌握銷售收入情況，實(shí)現(xiàn)源頭控管。通過實(shí)地調(diào)查了解等方式，及時掌握樓盤銷售的進(jìn)度，加強(qiáng)對售樓情況的適時監(jiān)控，保證銷售信息、預(yù)收房款真實(shí)、準(zhǔn)確，確保稅款及時、足額入庫。到企業(yè)關(guān)聯(lián)方進(jìn)行走訪調(diào)查，了解關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來關(guān)系，看其收入、費(fèi)用的劃分是否合理、合法。
(四)加強(qiáng)對虧損、微利和低價出售等疑點(diǎn)納稅戶的重點(diǎn)檢查。用房地產(chǎn)抵付各種應(yīng)付款項(xiàng)(包括以房抵債，以完工房地產(chǎn)抵付借款、銀行貸款，抵付回租租金，換取其他單位、個人的非貨幣資產(chǎn)、抵付各種應(yīng)付的建筑安裝工程款、廣告支出和其他支出，抵付職工獎勵支出等等)、以低價銷售給內(nèi)部職工等應(yīng)作為重點(diǎn)檢查對象，對不符合查賬征收條件的，嚴(yán)格按所得稅核定征收辦法核定稅款征收。
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