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房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書最新5篇

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房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱,包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權(quán)利。大家知道關(guān)于房地產(chǎn)相關(guān)的建議書怎么寫嗎?下面是小編給大家整理的房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書,歡迎大家借鑒與參考,希望對(duì)大家有所幫助。感興趣的朋友可以了解一下。

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書1

一、總論

1.項(xiàng)目建設(shè)背景

2.項(xiàng)目概況

(1)項(xiàng)目名稱:___________________________

(2)建設(shè)地點(diǎn):___________________________

(3)建設(shè)單位:___________________________

(4)企業(yè)性質(zhì):___________________________

(5)經(jīng)營(yíng)范圍:___________________________

(6)公司類別:___________________________

(7)資質(zhì)等級(jí):___________________________

(8)企業(yè)概況:___________________________

(9)工程概況:___________________________

(10)資金來源:__________________________

3.可行性研究報(bào)告編制依據(jù)

4.可行性研究報(bào)告研究范圍

5.研究結(jié)論及建議

6.主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表1。

表1 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

二、住宅市場(chǎng)分析與營(yíng)銷戰(zhàn)略

1.當(dāng)前住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀

2.商品房市場(chǎng)現(xiàn)狀與市場(chǎng)需求

3.商品房的市場(chǎng)需求及發(fā)展

4.當(dāng)前住宅市場(chǎng)面臨的矛盾和問題

5.營(yíng)銷戰(zhàn)略

三、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件

1.項(xiàng)目選址

2.建設(shè)條件

2.1 位置優(yōu)越

2.2 交通方便

2.3 建設(shè)場(chǎng)區(qū)“五通”條件具備

供水:____________________________

供電:____________________________

煤氣:____________________________

通訊:____________________________

場(chǎng)地:____________________________

2.4 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全

2.5 土地征用情況

四、建設(shè)規(guī)模及功能

1.建筑面積的內(nèi)容

2.功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)

2.1 建筑使用功能

2.2 設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)

(1)住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)

(2)小區(qū)配套設(shè)施

2.3 住宅戶型規(guī)劃

3.工程項(xiàng)目一覽表

依據(jù)初步規(guī)劃方案,主要工程項(xiàng)目見表2。

表2 主要工程量一覽表

五、建設(shè)方案

1.建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境

1.1 地形

1.2 場(chǎng)地自然條件

(1)地貌:____________________

(2)水文地質(zhì):________________

(3)地震裂度:________________

(4)地基土工程地質(zhì)評(píng)價(jià):

2.總體規(guī)劃布局

2.1 片區(qū)規(guī)劃

2.2 小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則

2.3 總平面布局

2.4 交通組織

2.5 規(guī)劃指標(biāo)

根據(jù)項(xiàng)目初步方案及建設(shè)規(guī)模,規(guī)劃指標(biāo)見表3。

表3 項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

3.建筑方案設(shè)計(jì)

3.1 建筑方案總體構(gòu)思

3.2 平面設(shè)計(jì)

(1)住宅。住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表4。

表4 項(xiàng)目住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

(2)公用建筑。

3.3 立面設(shè)計(jì)

4.結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

4.1 基礎(chǔ)造型及處理

4.2 上部結(jié)構(gòu)

5.公用設(shè)施方案

5.1 供水排水

5.2 供電

(1)供配電系統(tǒng)。

(2)照明及電力設(shè)備。

5.3 供氣

5.4 中央空調(diào)

5.5 弱電設(shè)計(jì)

6.消防

7.環(huán)境保護(hù)

六、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

本項(xiàng)目計(jì)劃在左右的時(shí)間內(nèi)建成。建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下:

______年______月______日:項(xiàng)目建議書批復(fù)。

______年______月______日——______年______月______日:編制可行性研究報(bào)告并報(bào)批。

______年______月______日——______年______月______日:建筑方案設(shè)計(jì)。

______年______月______日:綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)。

______年______月——______年______月:施工圖設(shè)計(jì)。

______年______月:報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。

______年______月______日:工程開工。

______年______月:完成投資的25%,開始預(yù)售。

______年______月:主體工程斷水。

______年______月——______年______月:?jiǎn)误w工程驗(yàn)收。

______年______月——______年______月:分項(xiàng)工程驗(yàn)收。

______年______月:正式入住。

七、投資估算與資金籌措

1.投資估算

總投資造價(jià)見表5和附表1

表5 項(xiàng)目投資估算

單 位:萬元

2.資金籌措

詳見附表2

八、經(jīng)濟(jì)效益分析

1.住宅銷售價(jià)格

2.銷售進(jìn)度及付款計(jì)劃

本項(xiàng)目計(jì)劃在_____年內(nèi)完成銷售,各年銷售計(jì)劃見表6。

表6 各類建筑銷售計(jì)劃表(%)

3.稅費(fèi)率

本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見表7。

表7 稅費(fèi)率表(%)

項(xiàng)目盈利能力詳見附表3~~附表7。

表8 敏感性分析表

5.清償能力分析

6.資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析

資金平衡分析詳見附表3-8,資產(chǎn)負(fù)債分析詳見附表3-9。

7.敏感性分析

將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)可選擇、租房?jī)r(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度等因素作為不確定性因素進(jìn)行敏感性分析,分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格兩個(gè)因素對(duì)項(xiàng)目的效益最為敏感。詳見表8及敏感性分析圖(略)。

8.臨界點(diǎn)分析

詳見表9

表9  臨界點(diǎn)分析表

9.主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表10。

表 10 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表

九、風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策

1.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析

2.經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析

3.金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書2

前言

通過對(duì)潤(rùn)業(yè)苑項(xiàng)目的初步分析,我們感到這將是一個(gè)可塑性非常強(qiáng)的項(xiàng)目,通過專業(yè)的營(yíng)銷和策劃操作,它不但可體現(xiàn)出開發(fā)商的實(shí)力和形象,更應(yīng)在小高層市場(chǎng)上獨(dú)樹一幟。

我司經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)調(diào)研,根據(jù)市場(chǎng)所反映出來的背景,結(jié)合自身所積累的經(jīng)驗(yàn),提出切合市場(chǎng)銷售的建議供貴司參考。

如能有幸成為貴司的合作伙伴,屆時(shí)將根據(jù)具體資料提供一套系統(tǒng)的極具可行性的營(yíng)銷策劃報(bào)告,以饗貴司慧眼。

一、市場(chǎng)背景

濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范,整體處于上升態(tài)勢(shì),在市場(chǎng)發(fā)展的過程中,我司認(rèn)為可分為兩個(gè)階段,每個(gè)階段市場(chǎng)構(gòu)成要素的特征,簡(jiǎn)析如下:

(一)九九年之前,被動(dòng)銷售的暴利階段:

客源特征:以高收入者為主,追求身份與地位的顯示,此時(shí)市場(chǎng)選擇范圍小,客戶購買存在一定盲目性。

開發(fā)商特征:政府對(duì)開發(fā)公司的實(shí)力要求不嚴(yán),開發(fā)商實(shí)力良莠不齊,受傳統(tǒng)觀念束縛嚴(yán)重,不重視客源心理及市場(chǎng)發(fā)展特性,主觀開發(fā),追求暴利,無品牌意識(shí),對(duì)專業(yè)銷售機(jī)構(gòu)極度排斥。

項(xiàng)目特征:產(chǎn)品形式單一(多層為主),缺乏特色,不注重整體規(guī)劃,且有明顯區(qū)域性特征(集中在千佛山周邊)。

銷售特征:無整體營(yíng)銷思路,盲目追求高利,定價(jià)偏高,且無有效的表現(xiàn)及宣傳手法,不注重品牌的培養(yǎng)和樹立。

(二)__年以后,振蕩中走向規(guī)范的過渡階段

客源特征:客源層次廣泛,需求多樣化,在樓盤選購及消費(fèi)心理上趨于理性,此時(shí)散戶消費(fèi)逐漸成為市場(chǎng)主力。

開發(fā)商特征:迫于競(jìng)爭(zhēng)的壓力,開發(fā)商主動(dòng)尋求新的開發(fā)理念,對(duì)營(yíng)銷策劃理念逐漸接受,同時(shí)專業(yè)銷售人才帶來的先進(jìn)理念也影響了開發(fā)商的思想,開始注重客源需求,逐漸向以產(chǎn)定銷的路線靠攏。品牌意識(shí)已大大增強(qiáng),大量實(shí)力雄厚、理念先進(jìn)的外地開發(fā)企業(yè)著眼于濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展前景,進(jìn)而紛紛搶占濟(jì)南市場(chǎng)。同時(shí)由于政府對(duì)土地資源進(jìn)行統(tǒng)一管理,地價(jià)開始上升,而促使開發(fā)企業(yè)走出暴利階段,利潤(rùn)趨于合理,此時(shí)一部分資金實(shí)力弱、管理不完善、開發(fā)理念陳舊的小企業(yè)將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。

項(xiàng)目特色:產(chǎn)品多元化,在仍以多層為主的同時(shí),小高層逐步為市場(chǎng)認(rèn)可,高層也占領(lǐng)一定市場(chǎng)份額。地域限制日漸被打破,小區(qū)規(guī)劃趨于合理,特色鮮明,并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升。

銷售特色:價(jià)格趨于合理,市場(chǎng)出現(xiàn)整合態(tài)勢(shì),營(yíng)銷理念隨專業(yè)銷售機(jī)構(gòu)的介入逐步為市場(chǎng)接受,人員日趨專業(yè)化,宣傳手段不斷翻新。

在上述市場(chǎng)背景下,客戶、市場(chǎng)及開發(fā)商幾個(gè)方面都發(fā)生了較大變化:

1、客戶需求的變化

?能承受價(jià)格在2500元/m2以下樓盤的客戶,已由先期的單純追求滿足居住要求、工程質(zhì)量,向追求舒適性、安全性、私密性方向轉(zhuǎn)變。

?對(duì)于能承受2500-4000元/m2價(jià)格的客戶,在追求上述要求的基本基礎(chǔ)上,更加注重樓盤的個(gè)性、內(nèi)涵及升值潛力,對(duì)小區(qū)的整體規(guī)劃要求較嚴(yán)格。

?能承受4000元/m2以上的客戶,相對(duì)前兩種客戶來說已有了質(zhì)的提高,在選擇樓盤時(shí),最注重的是享受,追求一種理念和內(nèi)涵,同時(shí)對(duì)開發(fā)商的資質(zhì)、樓盤的知名度、社區(qū)環(huán)境也非常注重。

2、市場(chǎng)環(huán)境的變化:

地理環(huán)境:逐步打破了地域限制,市場(chǎng)全方位發(fā)展,從傳統(tǒng)的利用地段創(chuàng)品牌,到創(chuàng)品牌而創(chuàng)地段。

產(chǎn)品環(huán)境:產(chǎn)品多元化,多層仍為主力,小高層發(fā)展較快,并逐漸為市場(chǎng)所接受。

其中:

小高層發(fā)展分三個(gè)階段:

(1)以九九年開發(fā)的小高層社區(qū)泉景x四季花園為標(biāo)志,小高層做為新的開發(fā)理念進(jìn)入濟(jì)南市場(chǎng),并引入了南方先進(jìn)的營(yíng)銷模式并進(jìn)行包裝策劃,注重了前期宣傳,引起巨大沖擊,前期銷售達(dá)到良好的效果。

(2)以金泰花園、洪西花園、大明翠庭、金冠花園等點(diǎn)式小高層的大規(guī)模開發(fā)為標(biāo)志,小高層市場(chǎng)進(jìn)入激烈競(jìng)爭(zhēng)階段,此時(shí)開發(fā)商追求高容積率、高利潤(rùn)率,導(dǎo)致小高層價(jià)位偏高,并且點(diǎn)式小高層的建筑弊端逐漸暴露,因此點(diǎn)式小高層呈現(xiàn)曇花一現(xiàn)的勢(shì)態(tài)。

(3)市場(chǎng)以客源的選擇為導(dǎo)向,再次轉(zhuǎn)向社區(qū)化的板式小高層方向發(fā)展,并且日益呈現(xiàn)出規(guī)?;⑵放苹奶卣鳎藭r(shí)的代表樓盤為歷東花園、匯苑家園。

3、開發(fā)商的變化趨勢(shì)

?開發(fā)理念由傳統(tǒng)的單一模式向多樣化、人性化、特色化、理念化方向轉(zhuǎn)變,并逐步建立了品牌觀念,具備了較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。

?營(yíng)銷方面:競(jìng)爭(zhēng)的激烈?guī)?dòng)了銷售手段的不斷翻新,由炒綠化、炒智能化、炒生態(tài)化、炒付款方式,到今天的炒理念、規(guī)模、品牌,并且營(yíng)銷已越來越成為一種全程性策劃行為,必須注重前期準(zhǔn)備工作,要熟悉當(dāng)?shù)厍闆r并與之結(jié)合,了解客戶心態(tài)。

二、項(xiàng)目分析

1、基本情況:

本案位于濟(jì)南市解放路東首,西臨濟(jì)南市的cid(科技商務(wù)中心區(qū))山大路,這是市政府的重點(diǎn)項(xiàng)目,它的興起必定會(huì)輻射到周邊,從而拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的繁榮。東臨高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū),眾多知名國際國內(nèi)大公司投資于此,本案正處于這兩個(gè)發(fā)展區(qū)域的中間位置,交通方便,地段的升值潛力巨大。

2、區(qū)域消費(fèi)能力分析:

經(jīng)濟(jì)水平:

整體消費(fèi)群體主力仍為比較注重生活質(zhì)量的中高階層,社會(huì)層次也以機(jī)關(guān)工作人員為主。

隨著周邊生活設(shè)施的不斷完善和齊全,該區(qū)域?qū)⒓谐蔀楦邫n樓盤的聚集之地。這也將打破原有的區(qū)域內(nèi)消費(fèi)群體和范圍,成為跨區(qū)域消費(fèi)的一塊熱土。

3、客源定位:

由于本案屬中高檔樓盤,受價(jià)格限制,客源面相對(duì)狹窄,根據(jù)客源所處的區(qū)域、社會(huì)地位、購房意圖、購房時(shí)間等差別作如下分析:

(一)本地客源:

此類客源為本案客源之基礎(chǔ),且為先期客源之主力,我司認(rèn)為主要有以下類型:

私營(yíng)業(yè)主:有較為雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),事業(yè)相對(duì)穩(wěn)定,有廣泛的社交關(guān)系,并且有足夠的休閑時(shí)間去品味、享受生活,對(duì)新理念有較強(qiáng)的接受度,但有著冷靜的思考與判斷,大多為二次置業(yè)。對(duì)地段及相應(yīng)升值潛力較為注重。

政府官員:此類人士具有較高的社會(huì)地位、穩(wěn)定的收入,大多已有單位分配的住宅,但希望一個(gè)更為私密、高檔的生活空間。此類人群對(duì)檔次、安全、私密及小區(qū)規(guī)劃、配套有較高要求。

高級(jí)白領(lǐng):此類客戶具有高學(xué)歷、高收入的特點(diǎn),追求高品味的生活氛圍,以突顯自己的價(jià)值。這部分客源對(duì)社區(qū)檔次、配套、知名度等較為關(guān)心。

年青成功人士:此部分人有著靈活的思考、較高的收入,社會(huì)地位起點(diǎn)高,追求現(xiàn)代的上流生活。這類客源主要選擇小戶型,但比例有限。

小結(jié):本地客源大多為二次或三次置業(yè),且以標(biāo)準(zhǔn)戶型為主要需求。

(二)外地客源

此類客源是本案完成整體銷售并在更大范圍內(nèi)及更高層次上樹立品牌之所必需,可分為以下類型

外地駐濟(jì)企業(yè)高層管理人員:此類人群大多為外派人員,收入高、單身,注重生活的品味與個(gè)性的張揚(yáng),同時(shí)希望有一個(gè)溫馨、私密的生活環(huán)境,對(duì)品牌、地段、交通、配套、娛樂較為注重。

外資企業(yè)駐濟(jì)高層管理人士:加入wto后,外商投資將大大增加,外來管理人員增多,此類客源主要對(duì)配套、交通、物業(yè)管理、智能化較為注重,將成為本案后期客源開發(fā)的重點(diǎn)。

三、項(xiàng)目定位

本案位于濟(jì)南市的,生活設(shè)施及市政配套完善,有良好的自然及人文環(huán)境,相對(duì)于其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤在未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有其它樓盤難以比擬的優(yōu)勢(shì),因此我司建議將本案定位于:會(huì)養(yǎng)人的房子——滋養(yǎng)城市貴族。

綜上所述,在本案目標(biāo)客源中,主要需求點(diǎn)有以下幾方面:

1、地理位置優(yōu)越。

2、交通動(dòng)線充足。

3、市政與小區(qū)配套皆較為齊全。

4、社區(qū)規(guī)劃合理。

5、智能化水平高。

6、有強(qiáng)大的升值潛力。

7、戶型實(shí)用、舒適。

四、產(chǎn)品建議

由于本案不具備突出的規(guī)模優(yōu)勢(shì),國此在配套上應(yīng)做到“人無我有”人有我精”,依靠獨(dú)特的內(nèi)部設(shè)施進(jìn)一步提升本案所處的層次,具體建議如下:

(一)社區(qū)配套設(shè)施

1、采暖:采用韓式地面供暖系統(tǒng)

理由:a無暖氣片及其支管,增加使用面積,并且宜擺放家具。

b室溫均衡、穩(wěn)定,各房間溫度可獨(dú)立調(diào)節(jié)控制,具有

健身功能。

c輻射供暖,無空氣對(duì)流,衛(wèi)生、潔凈。

d便于設(shè)落地窗。

2、門、窗:分戶門配可視對(duì)講防盜門,室內(nèi)采用木質(zhì)夾板門,客廳設(shè)落

地窗,其它房間配雙層中空塑鋼窗。

3、保安系統(tǒng):全方位的防盜自動(dòng)控制系統(tǒng),紅外線報(bào)警系統(tǒng),設(shè)消防電

梯,公共場(chǎng)所安裝自動(dòng)感應(yīng)裝置,隨時(shí)監(jiān)測(cè)火情。

4、信息系統(tǒng)

有線電話:市區(qū)標(biāo)準(zhǔn)有線電視信號(hào)及衛(wèi)星電視系統(tǒng)。

通訊設(shè)施:預(yù)留兩部idd電話插口。

網(wǎng)絡(luò):寬帶網(wǎng)入戶,并預(yù)留管線。

5、廚房、浴室:墻身鑲砌高級(jí)藝術(shù)瓷磚到頂,鋪設(shè)防滑地板磚,配備整

套高級(jí)廚具,純凈水入戶。

6、衛(wèi)生間:墻面鑲砌普通瓷磚到頂,鋪設(shè)防滑地板磚,設(shè)三盆。

(二)本案多層商業(yè)樓為沿街場(chǎng)所,建議樓頂建造能代表本案風(fēng)格的造型,而非平頂。

(三)外立面材料及顏色

建議采用高級(jí)涂料,顏色采用三段式,底部部分用深棕色或赭石色,中部為米黃或中黃色,上部為淡黃或白色。

理由:a涂料易清洗,重新粉刷即可煥然一新,如發(fā)生墻體滲水易

查出,而用面磚則不易查出。

b棕色和赭石色最能體現(xiàn)本案的層次感與時(shí)代感,整體的暖色調(diào)搭配襯顯出獨(dú)特的陽光住宅的時(shí)代感覺。

(四)綠化布置:根據(jù)小區(qū)內(nèi)的容積系數(shù),此建議原則上小區(qū)整體走小而精的路線,通過精致的小景,烘托社區(qū)氣氛。在綠化布置上要爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)立體綠化;即草地、灌木、植株相互搭配,互相組合。以獨(dú)具特色的園林風(fēng)格增強(qiáng)小區(qū)內(nèi)部的文化和環(huán)境韻味,提升小區(qū)形象。

(五)規(guī)劃布局:要在充分滿足園林綠化的同時(shí),適當(dāng)增加健身設(shè)施的建設(shè),把健康主題引入小區(qū),既是品牌提升的需要也是對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)的真實(shí)表現(xiàn),這樣很容易引起消費(fèi)者的認(rèn)可。

(六)戶型設(shè)計(jì):戶型設(shè)計(jì)應(yīng)考慮消費(fèi)者的實(shí)際購買能力和生活習(xí)慣,面積應(yīng)在100——180平方米之間,適當(dāng)保留200——250平方的大戶型,面積配比應(yīng)掌握在市場(chǎng)消費(fèi)的實(shí)際去化能力基礎(chǔ)上。

(七)戶型風(fēng)格:落地窗設(shè)計(jì),室室全明,要讓客戶真正感受到陽光的感覺。

五、推案策略

(一)售樓處選址:

我司建議售樓處向主干道附近遷移,在解放路附近建設(shè)、裝飾帶有樓盤特色和文化的豪華售樓處。

理由:

(1)該地段為濟(jì)南主干道,人員層次較高,有較大的客源潛力。

(2)人員流動(dòng)量大,易擴(kuò)大知名度。

(3)交通動(dòng)線發(fā)達(dá),方便客戶咨詢。

缺點(diǎn):投入費(fèi)用高。

(二)推案操作階段及操作目的

本案操作由期房開始,我司建議將本案操作分為三個(gè)階段:

第一階段:建立市場(chǎng)人氣,引起市場(chǎng)沖擊,營(yíng)造樓盤品牌,回籠資金。

理由:

(1)本案為同期開發(fā),需要較大的資金,前期的資金回籠對(duì)支持后期的開發(fā)意義極其重大。

(1)中、后期的銷售成功主要依賴于前期建立的良好市場(chǎng)人氣,由此而

形成的良性循環(huán),因此,本案能否盡快去化,關(guān)鍵在于前期能否建

立市場(chǎng)人氣,引起市場(chǎng)轟動(dòng)。

在此階段應(yīng)注意前期的價(jià)格制定,要求與整體結(jié)合,為中、后期的操作做好鋪墊。

理由:

價(jià)格是整個(gè)營(yíng)銷策略中極期重要的一部分,如整個(gè)階段的價(jià)格銜接不好,將導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的失敗(如大明翠庭因價(jià)格制定不合理而導(dǎo)致在市場(chǎng)上受挫。)

第二階段:建立品牌,在立足于本地客源的基礎(chǔ)上,拓展客源面,創(chuàng)造相

對(duì)較高的利潤(rùn)。

理由:

(1)第三階段的銷售主要依靠前兩階段建立的品牌支撐。

(2)在第二階段,本案的知名度及品牌已建立,如能向更廣的泛圍內(nèi)拓展客源,則將會(huì)為建立樓盤品牌公司形象以及創(chuàng)造利潤(rùn)創(chuàng)造更為有利條件。

第三階段:獲取最高利潤(rùn),通過樓盤品牌將開發(fā)商形象提高至更高層次。

(三)價(jià)格策略

目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈,操作周期不宜過長(zhǎng),不適宜作大范圍的價(jià)格調(diào)整,因此,我司建議先期以較低價(jià)格入市,引起市場(chǎng)關(guān)注,建立人氣,隨工期進(jìn)展進(jìn)行微調(diào),在出零、主體封頂、竣工三個(gè)階段作大的提升,以拉動(dòng)市場(chǎng)。

整體操作結(jié)束后,將均價(jià)控制在3500元/平方米,具體推案策略及各階段的價(jià)格制定,待雙方確定合作關(guān)系后報(bào)與貴司參考。

六、廣告策略

(一)主訴求點(diǎn):

突出社區(qū)無以倫比的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì),以“會(huì)生活的人選擇會(huì)養(yǎng)人的房子”為主訴求點(diǎn)。

理由:本案的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚,其他樓盤無法比擬,本案由期房開始銷

售,如單純宣傳社區(qū)品質(zhì),存在可信度的問題,而自然環(huán)境的優(yōu)勢(shì)

及小高層的建筑形式顯而易見,易被客戶接受,產(chǎn)生共鳴,則引起市場(chǎng)沖擊相對(duì)容易。

(二)各銷售期訴求

1、引導(dǎo)期:可通過軟廣告、主題宣傳活動(dòng)等形式進(jìn)行先期引導(dǎo),主要介紹社區(qū)的地理優(yōu)勢(shì)及內(nèi)部配套設(shè)施開發(fā)觀念等。

2、開盤期:主打環(huán)境優(yōu)勢(shì),結(jié)合靈活的付款方式及優(yōu)惠措施吸引客戶,建立人氣。

3、正常銷售期:進(jìn)入正式銷售期后,在主訴求點(diǎn)統(tǒng)一提領(lǐng)下,分期展現(xiàn)戶型、配套設(shè)施、綠化、交通、文化、商業(yè)、景致等品質(zhì),使之成為一廣告系列。

理由:

(1)可令社區(qū)整體優(yōu)勢(shì)全面展現(xiàn)。

(2)可保持每期推出廣告的獨(dú)立性,即宣傳主題鮮明??刹粩啾3质袌?chǎng)新鮮度,沖擊力持久。

(三)廣告媒體選擇

1、電視——以形象廣告為主,結(jié)合綜藝性廣告。

2、報(bào)紙——軟廣告與硬廣告結(jié)合。前期通過軟廣告進(jìn)行引導(dǎo),正式銷售期通過硬廣告進(jìn)行沖擊

3、車體——主要選擇能直達(dá)本案的以及經(jīng)過重要公共場(chǎng)地等繁華地區(qū)的公交車。

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書3

一、總 論

1.項(xiàng)目建設(shè)背景

南方A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的“98佳園住宅小區(qū)” ,以高品質(zhì)的開發(fā)建設(shè),優(yōu)美的居住環(huán)境和一流的物業(yè)管理為A市住宅小區(qū)樹立了良好的形象,受到市民的廣泛好評(píng)。為滿足A市城市居民21世紀(jì)新的住房要求,創(chuàng)建新型城市住宅小區(qū),該公司經(jīng)過全面認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研,對(duì)項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較,根據(jù)自前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì),選擇靠近c(diǎn)民族園,與“98佳園住宅小區(qū)”相連的現(xiàn)A市b廠區(qū)內(nèi),開發(fā)中高檔‘佳園二期”住宅,與“佳園一期”連成÷片,建設(shè)繼“98佳園住宅小區(qū)”之后又一個(gè)高品質(zhì)住宅小區(qū)。佳園一期銷售已基本結(jié)束,該公司和佳園小區(qū)良好的形象普遍得到A市市民和政府的認(rèn)可,由于“佳園二期”與98佳園僅一墻之隔,這為本項(xiàng)目的開發(fā)帶來不可多得的商機(jī)。

根據(jù)A市城市規(guī)劃發(fā)展需要以及白龍路片區(qū)控制性規(guī)劃要求,B房地產(chǎn)開發(fā)公司已同A市b廠以定點(diǎn)拆遷的方式達(dá)成協(xié)議,獲得該廠33333.5平方米生產(chǎn)用地。開發(fā)建設(shè)用地及土地用途性質(zhì)的變更手續(xù)由A市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。根據(jù)城市規(guī)劃和該市對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的有關(guān)要求,A市D廠搬遷至高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)。

該項(xiàng)目初步方案設(shè)計(jì)已經(jīng)完成,“佳園二期”項(xiàng)目建議書已經(jīng)省計(jì)委批準(zhǔn),各項(xiàng)前期工作和規(guī)劃報(bào)批方案工作已相繼開展。

2.項(xiàng)目概況

(1)項(xiàng)目名稱:“佳園二期”項(xiàng)目。

(2)建設(shè)地點(diǎn):A市白龍路。

(3)建設(shè)單位:B房地產(chǎn)開發(fā)公司。

(4)企業(yè)性質(zhì):國有。

(5)經(jīng)營(yíng)范圍:主營(yíng):房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。兼營(yíng):建筑材料、

裝飾材料、室內(nèi)外裝飾。

(6)公司類別:專營(yíng)企業(yè)。

(7)資質(zhì)等級(jí):城市綜合開發(fā)二級(jí)。

(8)企業(yè)概況:B房地產(chǎn)開發(fā)公司是獨(dú)資國有房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè),成立于1993年。6年來,該公司成功開發(fā)了關(guān)上中心區(qū)“宏興大廈”、錢局街職工宿舍項(xiàng)目、交林路職工宿舍,98佳 園住宅小區(qū)”等項(xiàng)目,總開發(fā)面積24萬平方米,形成一定的開發(fā)規(guī)模,積累了城市住宅小區(qū)開發(fā)經(jīng)驗(yàn),并創(chuàng)出了佳園小區(qū)品牌效應(yīng),在A市房地產(chǎn)行業(yè)站穩(wěn)了腳根,給公司帶來了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益,企業(yè)得到了較快的發(fā)展?!凹褕@二期”是該公司開發(fā)的高標(biāo)準(zhǔn)精品住宅小區(qū)。

(9)工程概況: “佳園二期”項(xiàng)目占地33333.5平方米,總建筑面積76100平方米,其中多層住宅50960平方米,聯(lián)排低層住宅10140平方米,地下停車庫15000平方米。經(jīng)估算,工程總投資17623萬元,每平方米造價(jià)2316元。

(10)資金來源:本項(xiàng)目建設(shè)資金完全由B房地產(chǎn)開發(fā)公司自籌,不足投資通過預(yù)售房款解決。 根據(jù)收益計(jì)算,所得稅前項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為19.8%,財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=15%)517萬元,投資回收期2.9年。投資利潤(rùn)率17.8%,利稅率26.2%,計(jì)算期內(nèi)國家稅收2629萬元。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明,項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益較好。

3.可行性研究報(bào)告編制依據(jù)

(1)省計(jì)委計(jì)投[20__]X X號(hào)文《關(guān)于“佳園二期”項(xiàng)目建議書的批復(fù)》;

(2)B房地產(chǎn)開發(fā)公司與A市D廠簽定的《國有土地轉(zhuǎn)讓造成房屋拆遷、停產(chǎn)損失的補(bǔ)償合同》以及《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》;

(3)A市規(guī)劃設(shè)計(jì)院《白龍路沿線控制性詳細(xì)規(guī)劃》;

(4)A市理工大學(xué)建筑工程學(xué)院設(shè)計(jì)研究院《“佳園二期”項(xiàng)目初步規(guī)劃方案》;

(5)白龍寺片區(qū)地質(zhì)勘探資料;

(6)A市城市規(guī)劃局《A市土地使用變更通知書》;

(7)省審計(jì)事務(wù)所驗(yàn)資證明;

(8)A市城市合作銀行資金證明;

(9)國家計(jì)委《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第二版)》;

(10)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。

4.可行性研究報(bào)告研究范圍

根據(jù)“佳園二期”項(xiàng)目建議書批復(fù)和初步規(guī)劃方案,本研究工作范圍主要是住宅市場(chǎng)分析及營(yíng)銷戰(zhàn)略,建設(shè)規(guī)模及功能,住宅及公用工程建設(shè)方案,投資估算與資金籌措,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等。

5. 研究結(jié)論及建議

本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目,符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策,開發(fā)用地變更及項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理,建設(shè)資金完全自籌,現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。針對(duì)商品房升級(jí)換代,住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢(shì)和A市已有一部分收入較高的住房消費(fèi)群體,戶型規(guī)劃為中高檔住宅,根據(jù)對(duì)A市住宅市場(chǎng)分析預(yù)測(cè),項(xiàng)目開發(fā)有市場(chǎng)銷路。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。本項(xiàng)目開發(fā)土地利用A市D廠生產(chǎn)用地,對(duì)盤活國有資產(chǎn),推進(jìn)國有企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,有明顯的社會(huì)效益。

從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,商品住宅結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出,建議在下一步方案規(guī)劃時(shí),對(duì)初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再作進(jìn)一步的市場(chǎng)調(diào)研,尤其是面積較大的聯(lián)排商品房,如完全作為住宅,要根據(jù)市場(chǎng)變化作出更為準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位,調(diào)整戶型或面積,并做好工程建設(shè)規(guī)劃,加強(qiáng)樓盤營(yíng)銷工作,降低開發(fā)建設(shè)成本,盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

6.主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

“佳園二期’’項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表3—1。

表3-1 “佳園二期”項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 指標(biāo)

1 總占地面積 平方米 33333.5

2 總建筑面積 平方米 76100

3 建筑容積率 1.4

4 小區(qū)綠化率 % 40以上

5 戶均面積 多層住宅 平方米/戶 A型100、B型160

聯(lián)排低層住宅 平方米/戶 260

6 地下停車庫車位 30平方米/車位 500個(gè)15000平米

7 綜合售價(jià) 多層住宅 元/平方米 2950

聯(lián)排低層住宅 元/平方米 3850

8 地下停車庫 元/位 7500

9 建設(shè)投資 萬元 17623

10 每平方米建設(shè)投資 元 2316

11 投資利潤(rùn)率 % 17.7

12 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(稅前) % 18.7

13 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(稅前) 萬元 379

14 全部投資投資回收期(稅前) 年 2.9

二、住宅市場(chǎng)分析與營(yíng)銷戰(zhàn)略

1、當(dāng)前住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀

進(jìn)入20__年以來,在加快住宅建設(shè)和深化城鎮(zhèn)住房制層革的推動(dòng)下,以住宅為主體的房地產(chǎn)市場(chǎng),總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。主要表現(xiàn)在:

(1)商品房開發(fā)投資穩(wěn)步回升。1992年房地產(chǎn)業(yè)超速發(fā)1993年下半年起宏觀調(diào)控,至1995年以后,房地產(chǎn)開發(fā)投資一度出現(xiàn)增速減緩的趨勢(shì)。1997年以后,商品房投資逐步增加,1998年,在國民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的7.8%中,住宅建設(shè)的貢獻(xiàn)率達(dá)到1個(gè)百分點(diǎn)以上。

(2)在住房分配貨幣化和各地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策推動(dòng)下,居民對(duì)住房消費(fèi)的投入迅速增加,購房積極性大大提高,新的消費(fèi)熱點(diǎn)正在逐步形成。

(3)住房公積金制度逐步完善,個(gè)人住房消費(fèi)貸款迅猛發(fā)展。近幾年來,住房消費(fèi)信貸迅速發(fā)展起來,有力地支持了居民房,成為啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大亮點(diǎn)。

(4)房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)突出,三級(jí)市場(chǎng)漸趨活躍。房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)從理論探討轉(zhuǎn)向廣泛的實(shí)踐,房屋置換活動(dòng)蓬勃展開,必將成為住宅市場(chǎng)的一個(gè)熱點(diǎn)。

2、A市商品房現(xiàn)狀與市場(chǎng)需求

A市城市住宅建設(shè)速度加快,城市居民人均居住面積1998年達(dá)到了10.98平方米,位居全國大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大,家庭每戶總建筑面積還比較小。從A市城市居民住房構(gòu)成現(xiàn)狀來看,商品住宅市場(chǎng)蘊(yùn)藏著巨大的需求潛力。根據(jù)有關(guān)市場(chǎng)調(diào)查資料,A市目前有26%的市民住房是“單位借房”,約39%屬“房改房”,19%是“私房”,只有16%的住房是居民“購買的商品房”。從以上現(xiàn)象可以看出,目前商品房在A市市民住宅構(gòu)成中所占的比例仍然很小,商品房的消費(fèi)潛力和商品住宅的市場(chǎng)空間很大。隨著住房制度改革的進(jìn)一步深入,住房分配貨幣化,住房消費(fèi)信貸擴(kuò)展和住房二級(jí)市場(chǎng)的開放,商品住宅將成為居民主要的住房來源。

再從每戶住房總建筑面積來看,居民住房60平方米(指建筑面積,下同)以下的占38.96%,60~80平方米的占33.8%,81~100平方米的占14.82%,101~120平方米的占8.02%,121~140平方米和141平方米以上的分別只占2.82%和1.57%,有近87.58%的家庭住房面積在100平方米以下。隨著居民生活水平的提高,收入的增加,部分高收人人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅,每套住宅面積在100平方米以上住房尸數(shù)將比現(xiàn)在有較大的提高,住房的升級(jí)換代蘊(yùn)藏巨大的消費(fèi)潛力。

3.“精品住宅”的市場(chǎng)需求及發(fā)展

“人與自然和諧發(fā)展”是21世紀(jì)對(duì)城市新型住宅小區(qū)的呼喚,也是今后對(duì)城市住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的要求。隨著A市城市居民收入的日益增加,物質(zhì)文化生活水平不斷提高,居住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞、舒適,轉(zhuǎn)移到對(duì)住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面來,不僅要求規(guī)劃合理,建筑容積率低,而且要求綠地率高。根據(jù)A市城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展,以及商品房今后發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè),這類“精品住宅”將有不小的市場(chǎng)消費(fèi)需求,并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件?!熬纷≌谋憩F(xiàn)為:

3.1 住宅市場(chǎng)趨向細(xì)分化

隨著福利分房制度的結(jié)束,個(gè)人購房將成為住宅消費(fèi)市場(chǎng)的主流。在住宅市場(chǎng)日趨活躍,買方面臨多種選擇的今天,一個(gè)樓盤吸引消費(fèi)者的前提應(yīng)該是啟己與眾不同的個(gè)性,換句話說,住宅細(xì)分是今后住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。前兩年,A市住宅市場(chǎng)針對(duì)一些消費(fèi)群體,推出高標(biāo)準(zhǔn)、多戶型新型住宅,由于住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)高,售價(jià)合理,剛剛推出就賣掉60%以上,銷售火爆。從中可以看出,住宅市場(chǎng)的一個(gè)發(fā)展方向是住宅市場(chǎng)細(xì)分化。對(duì)住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來越高。市場(chǎng)對(duì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷管理、施工質(zhì)量的敏感度越來越高,并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應(yīng)隨之提高。

3.2 商品房市場(chǎng)進(jìn)入品牌角逐時(shí)代

隨著住宅市場(chǎng)的不斷發(fā)育和競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈,住宅市場(chǎng)品牌商品房的出現(xiàn)勢(shì)在必行。在商品房日益走向買方市場(chǎng)的今天,消費(fèi)者對(duì)于商品房的關(guān)注將越來越具體全面,不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全,還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等,這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。同時(shí),開發(fā)商也會(huì)逐漸認(rèn)識(shí)到品牌在住宅開發(fā)中的作用,加大投資力度,全面提升樓盤品質(zhì),瞄準(zhǔn)高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場(chǎng)。在去年A市房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會(huì)上,許多購房者已把咨詢的重點(diǎn)由價(jià)格區(qū)位轉(zhuǎn)向開發(fā)商的品牌。“佳園一期”住宅的成功開發(fā)和火爆銷售,就是一個(gè)最好的例子。商品房市場(chǎng)出現(xiàn)品牌角逐趨勢(shì)的原因,主要有:

(1)先富者的市場(chǎng)潛力。A市改革開放20年來,經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,城市居民收入水平有很大提高,城市人均收入和消費(fèi)居國內(nèi)大中城市中上水平,據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì),富裕家庭約占3%左右,最近兩年,富裕家庭這一比例又有提高,今后還將進(jìn)一步提高。這部分富裕家庭對(duì)中高檔商品住房的需求很大,形成先富者市場(chǎng)潛力。

沿白龍路向前是新迎小區(qū)和大樹營(yíng)、曙光、東華小區(qū)一帶,是A市較早開發(fā)的商品住宅區(qū),區(qū)內(nèi)人口密度大,聚集了眾多先富起來的人士,下一步商品房的更新?lián)Q代,加上二,、三級(jí)市場(chǎng)的放開,將為商品房交易提供方便,并有可能使先富者對(duì)高檔次 的品牌商品住宅的潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求。

(2)商業(yè)消費(fèi)潛力。A市是面向東亞的國際性商貿(mào)旅游城市,發(fā)展商貿(mào)一直是A市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)之一。由于幾次博覽 會(huì)的成功舉辦,提高了A市在國際國內(nèi)的知名度,為A市城市 經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來前所未有的機(jī)遇,商貿(mào)旅游繁榮,駐市各類商業(yè)機(jī)構(gòu)眾多,今后私營(yíng)企業(yè)也越來越多,私營(yíng)企業(yè)主的住房需求趨

旺,隨著多種所有制成分共存的發(fā)展,大面積戶型住宅可辦公和居住兩用,因此高檔次的商品住房將形成一定的市場(chǎng)需求,像 98佳園這樣環(huán)境優(yōu)美、檔次較高的住宅,無論是銷售或出租都有較大的市場(chǎng)潛力。

(3)項(xiàng)目區(qū)位市場(chǎng)潛力。“佳園二期”項(xiàng)目位于C民族園以南,環(huán)境得天獨(dú)厚,是開發(fā)高品質(zhì)的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置,加上開發(fā)建設(shè)條件優(yōu)越,開發(fā)品牌商品住宅具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì),并蘊(yùn)藏著巨大的區(qū)位市場(chǎng)潛力。

3.3 戶內(nèi)智能科技的運(yùn)用成為住宅市場(chǎng)的亮點(diǎn)

戶內(nèi)智能科技的運(yùn)用是目前住宅開發(fā)的重大課題,它包含新型居室建筑材料的運(yùn)用以及居室內(nèi)部智能化設(shè)施的安排,智能住宅的優(yōu)勢(shì)不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保持與時(shí)代同步,更在于其高附加值性:一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)會(huì)隨著未來科技的發(fā)展不斷增加新內(nèi)容,使住宅本身的科技含量也不斷更新。這方面的意義遠(yuǎn)超過普通的實(shí)體建材所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值,提高了住宅的檔次、品牌和價(jià)值。

3.4 消費(fèi)者對(duì)住宅質(zhì)量和物業(yè)管理的關(guān)注

消費(fèi)者購房是個(gè)人的投資置業(yè)行為,因此質(zhì)量是購房者首要關(guān)注的問題。住宅質(zhì)量要從幾個(gè)方面進(jìn)行全面考慮。一是安全性方面,主要是結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備安全。二是功能性方面,住宅應(yīng)具有完備的居住功能,將來高價(jià)格的住宅應(yīng)是最好的住宅。三是舒適性方面,包括衛(wèi)生、日照、通風(fēng)、室外環(huán)境等。四是適用性方面,一個(gè)家庭在不同時(shí)期有著不同的家庭結(jié)構(gòu),對(duì)住宅消費(fèi)也有不同的要求,因此會(huì)形成若干即期消費(fèi)。所以,住宅設(shè)計(jì)要超前并考慮可改造。物業(yè)管理是消費(fèi)者購房考慮的另一重要因素。對(duì)于購房者來說,包括售后服務(wù)內(nèi)容的物業(yè)管理與住宅本身的質(zhì)量同等重要,他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位,收費(fèi)合理,物有所值。

3.5 住宅開發(fā)及開發(fā)商向規(guī)模化發(fā)展

前幾年,A市城市住宅開發(fā)數(shù)量發(fā)展過快,但開發(fā)規(guī)模偏小。目前A市已有各類資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)200多個(gè),除新迎、江岸、春苑、佳園、北辰等小區(qū)外,大多規(guī)模較小,不但開發(fā)成本高,還引發(fā)住宅市場(chǎng)惡性競(jìng)爭(zhēng)、粗制濫造、哄抬地價(jià)等問題。新時(shí)代住宅不僅要求戶內(nèi)居住舒適,有足夠的居住空間,功能設(shè)施齊全,還要有合理的銷售價(jià)格。房地產(chǎn)開發(fā)商只有通過大規(guī)模、低成本開發(fā),才能滿足用戶的要求。A市目前開發(fā)的北辰小區(qū)、陽光小區(qū)等開發(fā)建設(shè)規(guī)模都在千戶以上,具有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。住宅開發(fā)向規(guī)?;l(fā)展,形成新的住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),也促使開發(fā)商向規(guī)?;较虬l(fā)展。從A市最近兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)上也能看出這一變化,一批實(shí)力雄厚、具有豐富操作經(jīng)驗(yàn)的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將涌現(xiàn)出來,并占市場(chǎng)主導(dǎo)地位。

3.6 住房消費(fèi)逐步成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段

隨著A市城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高,住宅消費(fèi)將逐步成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段。目前,A市居民購房除直接居住或自用外,有近15%是用于投資保值、增值或出租,這與A市市民近幾年生活水平很快提高不無關(guān)系。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì),1990年A市城鎮(zhèn)居民人均收入為1579元,1995年為4384元,1996年汰到5151元,1997年達(dá)到6243元,1997年比1995年實(shí)際增長(zhǎng)42.4%。在居民消費(fèi)支出中恩格爾系數(shù)已由1990年的55.7%降到1996年的47.1%,最近幾年這一系數(shù)又有新的下降,這標(biāo)志著居民生活由“溫飽型”向“小康型”的過渡。隨著城市耐用消費(fèi)品逐步飽和后,消費(fèi)熱點(diǎn)將轉(zhuǎn)向住房、汽車消費(fèi),這是一個(gè)必然的趨勢(shì)。隨著居民消費(fèi)水平的提高和住房分配方式的改革,家庭住房消費(fèi)支出的平均比重將由5.1%上升到12%左右。其中中低收入的家庭為6%~10%,中高收入家庭為13%—16%,,富裕家庭占20%--30%,加上銀行住房按揭貸款的支持,住房消費(fèi)熱,點(diǎn)將加快形成。個(gè)人購房的比例也由“八五”時(shí)期的28%增加到1997年的32%,目前這一比例已超過50%,并保持逐步上升的勢(shì)頭。

從以上分析可以看出,“佳園一期”、“北辰小區(qū)”、“陽光小區(qū)”、“金康園’’等的成功開發(fā),預(yù)示著未來商品房的升級(jí)換代,由低檔走向高檔,高品質(zhì)開發(fā)已成為新趨勢(shì),“佳園二期”市場(chǎng) 定位在中高檔住宅,是有其市場(chǎng)需求依據(jù)的。

4,當(dāng)前住宅市場(chǎng)面臨的矛盾和問題

目前,以住宅為主體的房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展過程中面臨著一些深層次的矛盾,結(jié)構(gòu)性、階段性、體制性供給過剩的現(xiàn)象突出,市場(chǎng)有效需求的不足。主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面:

(1) 商品房空置量繼續(xù)上升,消化空置房壓力加大。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì),A市

空置商品房已達(dá)80余萬平方米,一些建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低,施工質(zhì)量差,戶型不合理,設(shè)施或居住環(huán)境不良的商品房空置率還將進(jìn)一步增加。

(2) 住房制度改革未能達(dá)到預(yù)期進(jìn)度,各種政策的落實(shí)未能實(shí)際到位,住宅市場(chǎng)消費(fèi)需求的良性循環(huán)要有一個(gè)較長(zhǎng)的形成過程。

(3) 市場(chǎng)發(fā)育程度整體水平偏低,地區(qū)之間發(fā)展嚴(yán)重不平衡?!褕@二期”住宅開發(fā)也面臨住宅市場(chǎng)供大于求的矛盾。雖然隨著福利房的取消,房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)逐步開放,居民收入水平逐步提高,為商品房市場(chǎng)的發(fā)育打下了一定的基礎(chǔ),但目前結(jié)構(gòu)性供給過剩與市場(chǎng)有效需求不足的矛盾十分突出,加上政府在20__年后將建成1000萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房,低檔房市場(chǎng)供給量很大,對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格將產(chǎn)生較大影響,導(dǎo)致本項(xiàng)目的開發(fā)有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

5.營(yíng)銷戰(zhàn)略

根據(jù)上述分析和本項(xiàng)目市場(chǎng)定位,制定以下營(yíng)銷戰(zhàn)略:

5.1 確定項(xiàng)目整體形象

‘‘佳園二期’’ 與“98佳園”地塊相連。佳園小區(qū)已成功開發(fā),其品牌形象得到了A市市民和政府的認(rèn)同,在A市房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定影響,建立了一定信譽(yù)?!凹褕@二期”處于C民族園片區(qū),地段位置優(yōu)越,小區(qū)整體形象根據(jù)“人與自然”這一主題,強(qiáng)調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào),注重消費(fèi)者人際、精神和心理上的需求和溝通,人與自然的和諧,從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、管理等方面突出該住宅小區(qū)主體形象,營(yíng)造21世紀(jì)高素質(zhì)物業(yè),開發(fā)繼“98佳園”之后又一個(gè)精品住宅小區(qū)。

5.2 “賣點(diǎn)”分析

‘‘佳園二期”住宅小區(qū)憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢(shì),小區(qū)住宅銷售的“賣點(diǎn)”主要是:

(1) 小區(qū)規(guī)劃不是簡(jiǎn)單的綠化,而是按“園林化”概念規(guī)劃建設(shè),因此有突

出的環(huán)境特點(diǎn)。此外,開發(fā)商重視小區(qū)住宅多樣化戶型和房屋外觀的設(shè)計(jì),先期發(fā)售的佳園小區(qū)最成功的“賣點(diǎn)”或銷售的“熱點(diǎn)”就在于此。

(2)配套設(shè)施要能提供全面、綜合的配套服務(wù),注重消費(fèi)者生活居住多方面的需求與溝通。

(2) 物業(yè)管理在佳園小區(qū)的基礎(chǔ)上更加完善化,服務(wù)更加周到全面,管理高

質(zhì)量、高水平。

(3) 小區(qū)住宅設(shè)計(jì)引入“智能化”新概念,使住宅小區(qū)按“精品化”的標(biāo)準(zhǔn)

檔次規(guī)劃設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)管理。除以上因素外,小區(qū)“賣點(diǎn)”還有消費(fèi)者最為關(guān)心的價(jià)格、地段、開發(fā)商信譽(yù)以及市場(chǎng)定位等。

5.3 營(yíng)銷推廣策略

高素質(zhì)的物業(yè)開發(fā),除了高水平的規(guī)劃、設(shè)計(jì)外,還需要有一套行之有效的市場(chǎng)營(yíng)銷策略和手段,高標(biāo)準(zhǔn)地經(jīng)營(yíng)和管理,以確保項(xiàng)目有市場(chǎng)銷路,開發(fā)商有合理的收益。根據(jù)本項(xiàng)目市場(chǎng)定位和開發(fā)特點(diǎn),擬采用以下營(yíng)銷推廣策略:

(1)廣告宣傳策略。

由于佳園小區(qū)的成功開發(fā)與經(jīng)營(yíng),B房地產(chǎn)開發(fā)公司已在A市消費(fèi)者心目中建立了良好的信譽(yù),對(duì)后期項(xiàng)目的開發(fā)銷售較為有利。“佳園二期”項(xiàng)目要針對(duì)確定的目標(biāo)群體,按計(jì)劃、分階段,系統(tǒng)地對(duì)小區(qū)的整體形象和“賣點(diǎn)’’集中進(jìn)行廣告宣傳。廣告媒體包括:現(xiàn)場(chǎng)售樓部、工地現(xiàn)場(chǎng)、報(bào)紙、電視臺(tái)、新聞發(fā)布會(huì)、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等,具體宜采用的宣傳媒體和方式應(yīng)根據(jù)其效果和費(fèi)用而定,廣告宣傳費(fèi)用列入項(xiàng)目開發(fā)成本。

(2)促銷策略。

1)促銷的階段性策略。一般按以下階段促銷:①銷售準(zhǔn)備階段;②首次公開展銷和跟進(jìn)銷售階段;③二次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段;④三次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段;⑤掃尾階段銷售。

應(yīng)根據(jù)不同的銷售階段,制定不同的銷售策略。

2)銷售對(duì)象及銷售時(shí)機(jī)。本項(xiàng)目銷售對(duì)象主要是:①擬更新?lián)Q代商品房的消費(fèi)者;②收入較高或中、高收入的消費(fèi)者;③駐A市辦事機(jī)構(gòu)商用或商住;④其他消費(fèi)者。最佳銷售時(shí)機(jī)根據(jù)小區(qū)廣告宣傳效果和試銷情況:以及市場(chǎng)情況而定。

3)促銷手段。擬采用多種促銷手段,包括:①廣告宣傳;②內(nèi)部認(rèn)購;③人員直銷;④舉辦展銷會(huì);⑤集團(tuán)認(rèn)購;⑥有針對(duì)性(銷售對(duì)象)的舉辦展銷會(huì);⑦靈活多樣的付款方式;⑧工程質(zhì)量、進(jìn)度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾;⑨售樓現(xiàn)場(chǎng)樣板房促銷(佳園小區(qū)效果很好);⑩其他促銷手段。

5.4定價(jià)策略

(1)價(jià)格定位。

1)根據(jù)A市目前房地產(chǎn)屋源交易信息,二環(huán)路以外西、南及東北市區(qū)一帶,同類商品房銷售價(jià)格見表3-2。

表3-2 樓盤銷售價(jià)格情況表

(20__年1、2月)

序號(hào) 名稱 房屋類型 區(qū)位 地段 最低價(jià)(元/平方米) 最高價(jià)(元/平方米)

1 紅塔花園 多層住宅 市西區(qū) 高新開發(fā)區(qū) 2520 2880

2 陽光花園 高檔商住 市南區(qū) 滇池路 2480 3880

3 星河明居 高檔住宅 市南區(qū) 交易會(huì)旁 3380 3880

4 寶海豪園 高檔住宅 市南區(qū) 關(guān)上寶海公園 3160 3730

5 盛達(dá)花園 多層住宅 市南區(qū) 春城路北段 2650 3020

6 鉆石豪苑 三層住宅 市東北 C民族園 3200 3900

從A市20__年1、2月樓盤銷售情況分析,中高檔住宅售價(jià)每平方米在2480~3880元之間;別墅式高級(jí)住宅每平方米3200-3900元之間。由于各樓盤區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別,開發(fā)成本各異,僅作參考。

2)98佳園第一期銷售價(jià)為2030—2580元/平方米,最高價(jià)為3、4樓,最低價(jià)是7樓。復(fù)式樓磚混結(jié)構(gòu)為2380元/平方米,框架結(jié)構(gòu)為2580—3088元/平方米。“佳園二期”價(jià)格定位為中高檔住宅,考慮上述因素,多層住宅價(jià)格每平方米定在2800~3000元之間,聯(lián)排低層住宅每平方米定在3500~3900元之間,可研中分別取2950元和3850元,地下停車位每個(gè)75000元。

(2)價(jià)格優(yōu)惠策略。擬采用以下策略:①付款方式優(yōu)惠;② 集團(tuán)購買優(yōu)惠;③選擇購買優(yōu)惠;④特殊消費(fèi)對(duì)象優(yōu)惠;⑤其他優(yōu)惠措施。

(3)價(jià)格浮動(dòng)策略。宜采用浮動(dòng)售價(jià):①展銷會(huì)期促銷優(yōu)惠價(jià);②限期銷售優(yōu)惠浮動(dòng)價(jià);③正常銷售期段浮動(dòng)價(jià);④其他浮動(dòng)措施。

(4)定價(jià)方式。主要按期房?jī)r(jià)、現(xiàn)房?jī)r(jià)、綜合價(jià)、集團(tuán)購買價(jià),并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。定價(jià)方式突出小區(qū)“賣點(diǎn)”和住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購房因素的差異。

三、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件

1.項(xiàng)目選址

1999年以后,C民族園作為永久性公園,園區(qū)依山傍水,環(huán)境得天獨(dú)厚,今后A市將嚴(yán)格控制這一地區(qū)規(guī)劃,區(qū)內(nèi)建設(shè)以園林旅游、休閑娛樂和較高檔次的住宅為主,發(fā)展為A市的一個(gè)高尚新社區(qū),其周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。C民族園片區(qū)內(nèi)開發(fā)用地成為開發(fā)商竟相爭(zhēng)奪的寶地,不可多得?!褕@二期”項(xiàng)目在此選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和較好的開發(fā)建設(shè)條件。

2.建設(shè)條件

2.1 位置優(yōu)越

“佳園二期”項(xiàng)目建設(shè)地塊位于C民族園1公里處白龍路主干道西側(cè),空氣清新,水質(zhì)優(yōu)良,周圍是龍華路、曇小路,主干道白龍路向前直通市中心區(qū)。沿白龍路一帶的住宅區(qū),是該市較早開發(fā)的商品住宅片區(qū),區(qū)內(nèi)人口眾多(僅新迎小區(qū)就有人口10萬人),商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布,生意興隆,呈現(xiàn)一派繁榮景象,與C民族園片區(qū)優(yōu)雅、清新、和諧、寧靜的環(huán)境形成鮮明的對(duì)比。隨著“人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立,中高檔住宅的更新?lián)Q代將成為新的趨勢(shì),依托C民族園一流的社區(qū)環(huán)境,佳園二期住宅開發(fā)建設(shè)具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

2.2 交通方便

已建成的主干道白龍路和龍華路、曇小龍、金博路、穿金路形成小區(qū)四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。公共汽車由A市的東、南、西三個(gè)方向開往佳園小區(qū),坐車由佳園小區(qū)至市中心只需10分鐘,到火車站15分鐘,到A市機(jī)場(chǎng)20分鐘。白龍路連接環(huán)城東路和白塔路延長(zhǎng)線,緊接春城路直達(dá)A市機(jī)場(chǎng)。由另一條主干道穿金路可連接A市城市南北方向交通動(dòng)脈---北京路,并以東西方面交通干線---人民路交匯,往南是火車站,往西至西市區(qū),交通十分便捷。

2.3 建設(shè)廠區(qū)“五通”條件具備

C民族園片區(qū)市政設(shè)施有;道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等。形成完善的路、水、電、氣、通訊等市政設(shè)施。

供水;設(shè)施自來水管網(wǎng)供水。接入干管為DN300--DN800。從佳園一期預(yù)留口引入。

供電:D廠有現(xiàn)成的變電所(2_315KV.A),電源不需重新引入。

煤氣:佳園一期建有開閉所,從預(yù)留口接入。

地質(zhì)勘探:該地塊與佳園一期相連,相鄰地塊已按多層建筑做過地質(zhì)勘探。

通信:直接由A市市話通信網(wǎng)接入

場(chǎng)地:建設(shè)場(chǎng)地為D廠內(nèi)生產(chǎn)用地,土地平整,需要拆遷。

2. 4 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全

“佳園二期”與’98佳園小區(qū)、云山小區(qū)、白龍小區(qū)、世界花苑構(gòu)成白龍寺住宅片區(qū),區(qū)內(nèi)商業(yè)、教育設(shè)施完備,交行、農(nóng)行、建行在該區(qū)均設(shè)有營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn),龍聚商場(chǎng)、新世紀(jì)購物廣場(chǎng)是小區(qū)的購物中心,附近有白龍幼兒園、云山小學(xué)等初等教育園地,西南林學(xué)院、A市理工大學(xué)建筑學(xué)院等院校也在該區(qū)周困,形成了良好的文化氛圍。

2. 5 土地征用情況

開發(fā)土地以定點(diǎn)拆遷方式獲得A市D廠生產(chǎn)用地33333.5平 方米,未用轉(zhuǎn)讓變更方式辦理用地手續(xù)。

四、建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)

1. 建筑面積和內(nèi)容

根據(jù)省計(jì)委立項(xiàng)批復(fù),佳園二期項(xiàng)目建設(shè)為商品住宅小區(qū),初步規(guī)劃總建筑面積76100平方米,其中住宅建筑面積50960平方頭,聯(lián)排低層住宅建筑面積10140平方米,地下停車庫15000平方米。

2. 功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)

2.1建筑使用功能

20__年城市住宅流行模式為:家庭向小型化發(fā)展,戶規(guī)模"3口戶為主,戶結(jié)構(gòu)以核心戶為主,兩代人家希望分離居住,但要靠近。居住環(huán)境質(zhì)量有較大的改善和提高,城市公共交通、地鐵和私人汽車有一定發(fā)展;學(xué)校和托兒所與住宅距離較近,能滿足服務(wù)半徑步行距離的要求;公共服務(wù)設(shè)施逐步完善,滿足居民文化和購物等要求,環(huán)境綠化有較大提高。

20__年住宅的套型模式:各空間的功能更加明確,設(shè)備和裝修上更加體現(xiàn)個(gè)性,其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)序勢(shì)。套型的靈活性和適應(yīng)性要求更高,并使空間有可能再劃分。套型基本面積達(dá)到國家預(yù)定的目標(biāo)。

根據(jù)這一趨勢(shì),“佳園二期”住宅建筑功能和配套設(shè)施按相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)。

2.2 設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)

住宅的室內(nèi)環(huán)境,設(shè)備與設(shè)施,以及消防、安全防護(hù)等基本要求須符合《X X省城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》和有關(guān)規(guī)范,并按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。

(1)住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn):住宅為初裝修,廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。①外墻:高級(jí)外墻涂料;②內(nèi)墻:廚、衛(wèi)為彩釉面磚,其余為雙飛粉;③頂棚:廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂,其余為飛粉;④地面:廚、衛(wèi)為防滑地磚,其余為無砂地坪;⑤門窗:高級(jí)塑鋼窗帶紗窗;分戶門:復(fù)合防盜門;戶內(nèi)門:實(shí)木鑲板門,實(shí)木填芯蒙板門;⑥廚房設(shè)施:洗滌盆;⑦衛(wèi)生間設(shè)施:臺(tái)下盆或立柱盆、坐便器、浴盆;⑧陽臺(tái):鋁合金封閉式陽臺(tái);⑨其他:樓梯間踏步為面磚,墻面噴塑,塑料扶手。

(2)小區(qū)配套設(shè)施:小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、水池、休息廳、網(wǎng)球場(chǎng)、地下停車庫、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。

2.3 住宅戶型規(guī)劃

根據(jù)“佳園二期” 區(qū)位環(huán)境和住宅市場(chǎng)需求,初步規(guī)劃為以下3種戶型:

多層住宅A戶型: 每戶建筑面積100平方米。

多層住宅B戶型: 每戶建筑面積160平方米。

聯(lián)排低層住宅C戶型: 每戶建筑面積260平方米。

多層住宅A、B兩種戶型各196套;聯(lián)排低層住宅39套

以上戶型在下一步單體設(shè)計(jì)時(shí),還應(yīng)根據(jù)消(費(fèi)對(duì)象需求,綜合考慮住宅使用功一能與空間組合、家庭人口、代際關(guān)系、職業(yè)特征等因素,每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室及陽臺(tái)、餐廳和書房。各種功能空間(臥室(單雙人間))、起居室(廳)、廚房、衛(wèi)生間)的使用面積滿足規(guī)定的要求。聯(lián)排高級(jí)住宅主要考慮商住兩用按辦公和居住兩用功能安排

3.工程項(xiàng)目一覽表

依據(jù)初步規(guī)劃方案,“佳園二期’主要工程項(xiàng)目見表3-3

表3-3主要工程量一覽表

序 號(hào) 項(xiàng) 目 名 稱 說 明

1 土建工程 建筑面積76100m2

1.1 1.2 1.3 多層住宅 聯(lián)排低層高檔住宅 地下停車庫 建筑面積50960m2建筑面積10140m2建筑面積15000m2

2 給排水工程 水箱、水池、水泵機(jī)房

3 普通消防系統(tǒng) 住宅區(qū)

4 變配電工程(強(qiáng)電) 配電房變配電設(shè)備

5 照明工程 小區(qū)照明

6 通訊工程 普通申話配線(端子接單元口)

7 火災(zāi)報(bào)警及安全監(jiān)視 公共場(chǎng)所火災(zāi)報(bào)警,可視防盜門

8 通風(fēng)工程 地下停車庫通風(fēng)

9 閉路電視 住宅區(qū)

10 室外工程 室外綠化及部分道路場(chǎng)地

五、建設(shè)方案

1.建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境

1.1 地形

建設(shè)場(chǎng)地為D廠廠區(qū)現(xiàn)狀不規(guī)則矩形地塊,東北寬,西南窄,地形平坦。根據(jù)“佳園一期” 地質(zhì)勘察報(bào)告鉆孔位置和高程數(shù)據(jù),地塊高程約為1901.41—1902.42米,高程差為1米左右。

1.2 場(chǎng)地自然條件

(1)地貌:場(chǎng)地位于A市盆地東北部,地貌上屬河流堆積成因形成的堆積準(zhǔn)平原地貌,原始階地地形明顯。表層現(xiàn)況為建筑物及回填土層。

(2)水文地質(zhì):根據(jù)“佳園一期”地質(zhì)勘察結(jié)果,場(chǎng)區(qū)內(nèi)地下水位高程為1900.60~1901.76米,地下水埋深-1.82 — -0.81米。根據(jù)場(chǎng)地水質(zhì)分析結(jié)果資料,建筑場(chǎng)區(qū)范圍內(nèi)地下水的化學(xué)類型對(duì)建筑混凝土無腐蝕性,對(duì)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無腐蝕性。

(3)地震烈度:根據(jù)建設(shè)部建抗(1993)13號(hào)《關(guān)于執(zhí)行“中國地震烈度區(qū)劃圖(1990)”有關(guān)規(guī)定的通知》和省建抗(1993)44號(hào)《關(guān)于抗震設(shè)防烈度有關(guān)規(guī)定的通知》,本工程按A市地區(qū)標(biāo)準(zhǔn),設(shè)防烈度要求為8度。

(4)地基土工程地質(zhì)評(píng)價(jià):依據(jù)《巖土工程勘察規(guī)范》(GB50021—94)、《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJ 7—89)、《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJll—89)、《土的分類標(biāo)準(zhǔn)》(GBJl45—90) 。根據(jù)佳園小區(qū)地質(zhì)勘察報(bào)告,地基土主要有人工填土、耕填土和沖洪積、湖積(沼)相堆積層組成,地質(zhì)物理力學(xué)性質(zhì)一般或較好,周圍場(chǎng)地內(nèi)無不良地質(zhì)現(xiàn)象。場(chǎng)地土類型屬中軟場(chǎng)地土,場(chǎng)地類別為Ⅲ類建筑場(chǎng)地。

2.總體規(guī)劃布局

2.1 片區(qū)規(guī)劃

A市規(guī)劃局已對(duì)白龍路沿線C民族園片區(qū)做過控制性詳細(xì)劃,以園林旅游、休閑娛樂和高檔住宅為主。目前,該片區(qū)市政配套設(shè)施齊全,周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。

2.2 小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則

(1)高綠化低密度;

(2)綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全;

(3)戶型設(shè)計(jì)適應(yīng)“升級(jí)換代”居住要求;

(4)體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格。

2.3 總平面布局

“佳園二期”總平面略呈“T形布局,由4個(gè)地塊形狀較為規(guī)則大小不同的庭院式住宅建筑群組合而成,中心花園布置在小區(qū)中部,下設(shè)地下停車庫,利用不規(guī)則地形布置網(wǎng)球場(chǎng)和休息廳,小區(qū)設(shè)南北兩個(gè)主出人口。在小區(qū)總平面規(guī)劃范圍內(nèi),合理布局區(qū)內(nèi)空間,與“98佳園小區(qū)”內(nèi)空間視覺相呼應(yīng),風(fēng)格相協(xié)調(diào)。

2.4 交通組織

小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成,道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃,地下停車出口和人口分別設(shè)于小區(qū)北面主出人口,緊接北面20米寬這域規(guī)劃路。

2.5 規(guī)劃指標(biāo)

根據(jù)“佳園二期”初步方案及建設(shè)規(guī)模,規(guī)劃指標(biāo)見表3--4。

3.建筑方案設(shè)計(jì)

本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明。給排水、通風(fēng)、燃?xì)?、電氣等各種專業(yè),設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范規(guī)定,單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。

表3-4 “佳園二期”項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

序 號(hào) 項(xiàng) 目 指 標(biāo)

1 總用地面積 33333.5平方米

2 總建筑面積 ?6100平方米

3 地下建筑面積(地下停車場(chǎng)) 15000平方米

4 地上建筑面積 61100平方米

其中:多層住宅 50960平方米

聯(lián)排低層高檔住宅 10140平方米

5 建筑層數(shù)地上 2~7層

地下 1層

6 建筑總高 7—22米

7 建筑層高地上 2.8—4米

地下 3.6米

8 建筑容積率 1.4米

9 綠地率 40%以上

10 停車 地上 不停車

地下 500輛

3.1 建筑方案總體構(gòu)思

建設(shè)地塊緊連“98傳園小區(qū)” ,背靠C民族園,位置居園區(qū)中北部?;疽笫牵航ㄖ桨缚傮w構(gòu)思緊緊把握“人與自然和諧發(fā)展”這一中心主題,創(chuàng)造符合時(shí)代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宿小區(qū),并與“98佳園小區(qū)” 相呼應(yīng),與周邊建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。

同時(shí)考慮到,由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,人們審美觀念也隨之化,對(duì)現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了高的要求,因此,小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)的影響或限制,擬采用簡(jiǎn)練的現(xiàn)代構(gòu)成手法,體現(xiàn)建筑的時(shí)代息和21世紀(jì)新的居住理念。

3.2 平面設(shè)計(jì)

(1)住宅。根據(jù)使用功能,住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空間布局,條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費(fèi)需求在設(shè)計(jì)時(shí)靈活組合,調(diào)整住宅平面空構(gòu)成。住宅單體平面設(shè)計(jì)符合國家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表3-5。

表3-5 “佳園二期”項(xiàng)目住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

序 號(hào) 指標(biāo)名稱 單 位 指 標(biāo)

1 套內(nèi)使用面積 平方米/套 80、128、208

2 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積 平方米 48880

3 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積 平方米 61100

4 住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù) % 80

5 套內(nèi)建筑面積

5.15.25.3 多層住宅A型多層住宅 B型聯(lián)排低層高檔住宅c型 平方米/套 平方米/套 平方米/套 100 160 260

6 戶內(nèi)平均居住人數(shù) 人/戶 3.2

7 居住戶數(shù) 戶 431

8 居住人數(shù) 人 1379

(2)公用建筑。中心花園廣場(chǎng)地下設(shè)一層車庫,地下車庫出人口均為小區(qū)北面主出人口,地下車庫的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護(hù)措施,符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《汽車庫建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》(JGJl00)的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)管理會(huì)所、配電室、休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環(huán)形車道、中心廣場(chǎng)和庭院綠化帶、建筑小品等。

3.3 立面設(shè)計(jì)

立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代住宅建筑特色,考慮與“佳園一期”和周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào),表現(xiàn)簡(jiǎn)潔明快,有一定力度,使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化,并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一,又具有鮮明的個(gè)性。

4.結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

根據(jù)“佳園一期”地質(zhì)勘察報(bào)告和本項(xiàng)目工程初步規(guī)劃,工程基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)擬采用以下類型:

4.1 基礎(chǔ)選型及處理

(1)樁基礎(chǔ):樁基礎(chǔ)應(yīng)根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質(zhì)和成樁質(zhì)量,并根據(jù)實(shí)際地質(zhì)勘探結(jié)果,確定成樁方法和工藝,以保證成樁質(zhì)量。

(2)深層攪拌樁:采用深層攪拌加固地基,并按規(guī)定養(yǎng)護(hù)、測(cè)量,攪拌樁單樁還應(yīng)通過試樁確定。

4.2 上部結(jié)構(gòu)

“佳園二期”建筑群地上部分由多層住宅、聯(lián)排低層高擋住宅及公用建筑組成,地上建筑物為框架和混合結(jié)構(gòu);地下停車庫為鋼筋混凝土柱或墻。防震工程按8度設(shè)防。

5.公用設(shè)施方案

本住宅區(qū)因與’98佳園相連,可利用部分佳園小區(qū)配套設(shè)施,并可借助本項(xiàng)目改善或彌補(bǔ)兩個(gè)小區(qū)配套設(shè)施的不足。

5.1 供水排水 ’

水源為城市自來水管網(wǎng),進(jìn)水管徑為DN200—DN800,由佳園小區(qū)預(yù)留口接入,并按住宅建筑給排水工程設(shè)計(jì)規(guī)范要求設(shè)計(jì)如下:

(1)用水標(biāo)準(zhǔn)和用水量。

住宅生活用水:140公升/人·日,K=1.4;

初步估算,住宅生活用水及消防用水每天約231立方米。

(2)給水。

1)設(shè)300~500立方米消防水池,安裝通用消防水泵2臺(tái),自動(dòng)消防水泵2臺(tái)。建設(shè)區(qū)內(nèi)已有水泵房。

2)在住宅屋頂設(shè)單元屋頂水箱(每單元一個(gè))。

3)城市自來水進(jìn)水管不小于DNl50,設(shè)一組水表裝置。

(3)室內(nèi)給水和消防給水系統(tǒng)。

1)室內(nèi)生活給水:4層以上屋頂水箱給水,1~3層由城市壓力供水,采用下行上給式供水系統(tǒng)。

2)普通消防供水系統(tǒng):由上行、下行、水平供水干管和豎管組成水平和立環(huán)供水系統(tǒng)。

(4)室內(nèi)外排水。

1)室內(nèi)污水排放量按供水量的85%—90%估算,約173立方米。室內(nèi)排水需經(jīng)室外化糞池處理后,進(jìn)入城市排污管網(wǎng)。

2)室外雨水按清污分流制排人城市排水管網(wǎng)系統(tǒng),雨水量按A市地區(qū)暴雨強(qiáng)度公式計(jì)算。

5.2 供電

(1)供配電系統(tǒng)。

1)負(fù)荷等級(jí):工程消防用電設(shè)備、設(shè)備機(jī)房、小區(qū)道路照明、生活泵等為二級(jí)負(fù)荷,其余負(fù)荷為三級(jí)。

2)供電電源及電壓:供電電壓為10kV電源,從廠內(nèi)配電室增容后接出,配電房設(shè)自動(dòng)化柴油發(fā)電機(jī)組作備用電源。

3)主要電力供應(yīng)指標(biāo):設(shè)備容量2155kW,計(jì)算負(fù)荷1657kW,變壓器總裝機(jī)容量2134kV·A。目前廠內(nèi)配電室變壓器裝機(jī)容量為2X 315kV·A。

4)計(jì)量方式:l0kV系統(tǒng)進(jìn)線設(shè)專用計(jì)量柜,住宅每戶設(shè)專用磁卡式分戶電表。

(2)照明及電力設(shè)計(jì)。

1)配電方式:二級(jí)負(fù)荷按設(shè)備功能分組,由不同母線段供出回路,到末端配電箱后對(duì)其供電;三級(jí)負(fù)荷為單回路供電;每戶戶內(nèi)設(shè)分戶箱,按5kW/戶計(jì)算。

2)照明設(shè)計(jì):有正常照明、應(yīng)急照明和小區(qū)室外景觀照明。照度標(biāo)準(zhǔn)按國家標(biāo)準(zhǔn)GB 133—90的中值選取。主要光源為節(jié)能型熒光燈,住宅預(yù)留燈位,由用戶裝修選定。在公用建筑疏散樓梯口、地下車庫通道等位置,設(shè)安全出口標(biāo)志燈;在通道及轉(zhuǎn)彎處,設(shè)疏散標(biāo)志燈。

3)電力設(shè)計(jì):消防設(shè)備按消防中心指令開停機(jī);通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)集中聯(lián)動(dòng)控制;生活水泵和潛水泵按水位自動(dòng)控制。所有遠(yuǎn)程控制設(shè)備均設(shè)置手動(dòng)控制功能。

5.3 供氣

采用城市管道煤氣供氣方式。主要用氣地為住宅區(qū),煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標(biāo)準(zhǔn)估算(每戶每月40—50立方米) ,從98佳園小區(qū)預(yù)留口接人。

5.4 通風(fēng)空調(diào)

(1)住宅空調(diào)。高級(jí)住宅可采用分體熱泵式空調(diào)器(掛璧式或立柜式)。由住戶自行購置(一般不需要)。

(2)通氣及防排煙設(shè)計(jì)。地下車庫設(shè)機(jī)械排氣系統(tǒng),設(shè)管道或通風(fēng)窗自然補(bǔ)風(fēng)。安裝機(jī)械排煙系統(tǒng),排風(fēng)量按每小時(shí)6次氣計(jì)算。設(shè)備用房換氣次數(shù)為4~6次/小時(shí)(變配電房按10次/小時(shí)計(jì)算)。

5.5 弱電設(shè)計(jì)

(1)小區(qū)通信線路由A市市話網(wǎng)直接引入。

(2)高級(jí)商住兩用住宅設(shè)數(shù)據(jù)、語音用模塊化插座。

(3)數(shù)據(jù)語音均采用lOOMbid高速傳輸方式,用五類傳輸線。

(4)小區(qū)范圍內(nèi)設(shè)CCTV保安監(jiān)控、防盜報(bào)警系統(tǒng)。出入口及重要部位設(shè)置攝像機(jī)、雙監(jiān)報(bào)警監(jiān)視器和微音器。

(5)小區(qū)CATV電視系統(tǒng)由A市光纖電視網(wǎng)引入,每用戶設(shè)2~3個(gè)電視用戶盒。

(6)設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)。

6.消防

(1)建筑物周圍設(shè)環(huán)形消防通道,利用建筑四周城市道路系統(tǒng),為消防補(bǔ)救提供有利的交通應(yīng)急條件。

(2)地下停車庫設(shè)防煙疏散樓梯間,采用室內(nèi)自動(dòng)噴淋消防或氣體消防設(shè)施、消火栓。

(3)小區(qū)室外按規(guī)范設(shè)消火栓。

(4)地下車庫按國家有關(guān)規(guī)范設(shè)置防火分區(qū)。

(5)根據(jù)小區(qū)消防用水量設(shè)消防水池(花園水池及消防兩用),按規(guī)定要求儲(chǔ)存充足水量,以滿足消防的要求。

7.環(huán)境保護(hù)

本工程主要污染源是地下停車庫汽車排放的尾氣對(duì)地面周圍空氣和地下環(huán)境構(gòu)成的污染,其次是住宅生活污水、固體垃圾,地下層設(shè)備運(yùn)行的噪聲污染。對(duì)上述污染擬采取以下措施進(jìn)行治理: 、

(1)公共及生活污水:公共污水和住宅排污經(jīng)化糞池處理排人城市污水管道。

(2)固體垃圾:采用袋裝方式收集處理,防止二次污染。

(3) 噪聲:設(shè)備選型應(yīng)盡量選用噪較低的,必要時(shí)對(duì)有關(guān)功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理,達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。

六、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

本項(xiàng)目計(jì)劃在兩年半(29個(gè)月)左右的時(shí)間內(nèi)建成。建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下:

20__年1月20日:項(xiàng)目建議書批復(fù)。

20__年2月23日~20__年3月:編制可行性研究報(bào)告并報(bào)批。

20__年5月—20__年7月:建筑方案設(shè)計(jì)。

20__年8月:綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)。

20__年9月~20__年11月:施工圖設(shè)計(jì)。

20__年12月:報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。

20__年1月:工程開工。

20__年3月:完成投資25%,開始預(yù)售。

20__年8月:主體工程斷水。

20__年12月—20__年2月:?jiǎn)误w工程驗(yàn)收。

20__年1月—20__年3月:分項(xiàng)工程驗(yàn)收。

20__年6月:正式人住。

七、投資估算與資金籌措

1.投資估算

根據(jù)建設(shè)單位提供的“佳園一期”土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù),按本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),以及可行性研究財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有關(guān)取費(fèi)要求,估算總投資造價(jià)見表3-6和附表3-1。

表3-6“佳園小區(qū)” 項(xiàng)目投資估算 單位:萬元

序號(hào) 項(xiàng) 目 開發(fā)產(chǎn)品 分期計(jì)劃進(jìn)度

成 本 1 2 3 4

1 土地費(fèi)用 4500 4500

2 前期工程費(fèi) 647 647

3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 2054 600 1454

4 建筑安裝工程費(fèi) 7132 1090 5400 642

5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 280 50 100 130

6 開發(fā)間接費(fèi) 109 25 35 35 14

7 管理費(fèi)用 285 90 90 90 15

8 銷售費(fèi)用 713 50 250 250 163

9 開發(fā)期稅費(fèi) 130 130

10 其他費(fèi)用 544 90 90 364

11 不可預(yù)見費(fèi) 1230 400 500 330

合 計(jì) 17623 7142 7949 20__ 522

2.資金籌措

本項(xiàng)目建設(shè)資金完全由建設(shè)單位自籌,B房地產(chǎn)開發(fā)公司使用自有資金8000萬元作為項(xiàng)目資本金;按國家對(duì)商品房銷售有關(guān)規(guī)定,不足資金可以從預(yù)售房款中解決,實(shí)行滾動(dòng)開發(fā),本項(xiàng)目需利用分期預(yù)售房款總計(jì)約9623萬元。詳見附表3-2。

八、經(jīng)濟(jì)效益分析

1.住宅銷售價(jià)格

根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)預(yù)測(cè),考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素,多層住宅按每平方米2950元;低層聯(lián)排高檔住宅按每平方米3850元:平均每建筑平方米售價(jià)3001元。地下停車庫每個(gè)車位75000元,按80%即400個(gè)車位銷售計(jì)。

2.銷售進(jìn)度及付款計(jì)劃

本項(xiàng)目計(jì)劃在3年內(nèi)完成銷售,各年銷售計(jì)劃見表3-7表。

表3-7 各類建筑銷售計(jì)劃表(%)

項(xiàng) 目 合 計(jì) 1 2

多層住宅 100 15 60

聯(lián)排低層高檔住宅 100 10 60

地下停車場(chǎng) 100 10 60

所有業(yè)主均在兩年內(nèi)付清房款,簽合同當(dāng)年付一半,第二年再付一半。

考慮小區(qū)臨時(shí)停車的需要,20%的地下停車庫車位,用于租賃,由小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)和管理。投入經(jīng)營(yíng)后第一年60%出租率,每個(gè)停車位每月280元;第二年以后出租率為100%,第二年至第五年,停車位每月300元,五年以后每月400元。

3.稅費(fèi)率

本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見表3—8。

表3-8 稅費(fèi)率表(%)

稅 費(fèi) 項(xiàng) 目 稅費(fèi)率 稅 費(fèi) 項(xiàng) 目 稅費(fèi);

營(yíng)業(yè)稅 5 土地增值稅 30、40、50超率累進(jìn)

城市維護(hù)建設(shè)稅 7 公益金 5

教育費(fèi)附加費(fèi) 3 法定盈余公積金 10

企業(yè)所得稅 33 任意盈余公積金 8

房產(chǎn)稅(按租金) 12 不可預(yù)見費(fèi) 7.5

4.盈利能力分析

項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營(yíng)收入22089萬元,可獲利潤(rùn)總額3132元,扣除所得稅1034萬元、公益金105萬元、公積金210萬任意盈余公積金168萬元后還有1616萬元可分配利潤(rùn)。項(xiàng)目繳納的經(jīng)營(yíng)稅金為1215萬元,企業(yè)所得稅為1034萬元,土地增值稅為380萬元,合計(jì)繳納稅金2629萬元。詳見附表3-3—附表3-5。

項(xiàng)目全投資內(nèi)部收益率(所得稅前)為19.8%,在預(yù)期可接受的內(nèi)部收益率為15%時(shí)凈現(xiàn)值可達(dá)517萬元,投資回收期為2.9年。資本金內(nèi)部收益率為13.1%。詳見附表3-6和附表3-7。

商品房投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/總投資X100%

=3132/17623X 100%=17.8%

商品房資本金凈利潤(rùn)率=稅后利潤(rùn)/資本金X100%

=2099/8000X 100%=26.2%

5.清償能力分析

本項(xiàng)目所需資金全部均由開發(fā)商自籌,末向金融機(jī)構(gòu)借款,因此不存在還款問題。由于項(xiàng)目未借款,在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤(rùn)的情況下,資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零。

6.資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析

在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi),各期資金的來源與運(yùn)用是平衡有余的。由于項(xiàng)目未借款,在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤(rùn)的情況下,資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零,由附表3-9可見,在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi),項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)是很好的。資金平衡分析詳見附表3-8,資產(chǎn)負(fù)債分析詳見附表3-9。

7.敏感性分析

將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)格、租房?jī)r(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度等因素作為不確定性因素進(jìn)行敏感性分析,分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格兩個(gè)因素對(duì)項(xiàng)目的效益最為敏感。如果開發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格分別向不利方面變動(dòng)10%,全部投資內(nèi)部收益率將分別下降至6.3%和4.8%,凈現(xiàn)值分別下降至—857萬元和—927萬元,均為負(fù)值;投資回收期則增加到3.5和3.?年;租

房?jī)r(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度對(duì)收益的影響相對(duì)不敏感。根據(jù)測(cè)算,敏感因素的變動(dòng)均不應(yīng)超過基本方案6%左右的范圍,否則,項(xiàng)目收益風(fēng)險(xiǎn)較大。詳見表3-9及圖3-1。

表3-9敏感性分析表

序號(hào) 項(xiàng) 目 變動(dòng)幅度(%)

內(nèi)部收益率(%) 凈現(xiàn)值(萬元) 投資回收期(年)

0 基本方案 19.8 517 2.9

1 開發(fā)產(chǎn)品投資 +10 7.7 —867 3.5

-10 35.3 1901 2.7

2 售房?jī)r(jià)格 +10 33.9 1961 2.7

-10 6.5 —927 3.7

3 預(yù)售款回籠進(jìn)度 +10 21.1 616 2.9

-10 17.0 246 3.3

4 租房?jī)r(jià)格 +10 19.9 523 2.9

-10 19.8 510 2,9

敏感因素變動(dòng)(%)

圖3—1 敏感性分析圖(全部投資,所得稅前)

1一售房?jī)r(jià)格;2--預(yù)售款回籠進(jìn)度;3一租房?jī)r(jià)格;

4--基準(zhǔn)收益率;5一開發(fā)產(chǎn)品投資

8.臨界點(diǎn)分析

為考察對(duì)開發(fā)產(chǎn)品效益有影響的因素變化的極限承受能力,對(duì)開發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)格、土地費(fèi)用和售房面積等因素作臨界點(diǎn)分析,若期望的內(nèi)部收益率為15%,則項(xiàng)目投資的臨界18281萬元,增加654萬元;每平方米售房?jī)r(jià)格的臨界點(diǎn)為2894元,下降107元;土地費(fèi)用的臨界點(diǎn)為5069萬元,增加569萬元;售房面積的臨界點(diǎn)為70335平方米,減少2765平方米。詳見表3--10

表3-10 臨界點(diǎn)分析表

敏感因素 基本值 臨界點(diǎn)

全投資稅前內(nèi)部收益率 19.8% 期望值 15.0%

開發(fā)產(chǎn)品投資(萬元) 17623 最高值 18281

售房?jī)r(jià)格(元/平方米) 3001 最低值 2894

土地費(fèi)用(萬元) 4500 最高值 5069

售房面積(平方米) 73100 最低值 70335

9.主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

本項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表3—11。

表3-11 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表

序號(hào) 名 稱 單位 數(shù)據(jù) 備注

Ⅰ11.11.2 建設(shè)規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積 商品房銷售其中:多層住宅聯(lián)排低層高檔住宅地下停車場(chǎng) 出租房地下停車場(chǎng) 平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米 7610073100509601003000

Ⅱ123456789 經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 總投資 資金籌措 其中:資本金使用預(yù)售房款 經(jīng)營(yíng)收人 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 總成本費(fèi)用 利潤(rùn)總額 所得稅 稅后利潤(rùn) 土地增值稅 萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元 000962344620742076 年平均年平均年平均年平均年平均年平均年平均

Ⅲ12345676 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)商品房投資利潤(rùn)率商品房投資利稅率商品房資本金凈利潤(rùn)率全部投資內(nèi)部收益率(所得稅前)全部投資投資回收期(所得稅前)全部投資內(nèi)部收益率(所得稅后)全部投資投資回收期(所得稅后)資本金內(nèi)部收益率 %%%%年%年% 17.826。926.219.82.913.13.213.1

九、風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策

1.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析

(1)從A市目前住宅市場(chǎng)來看,出現(xiàn)了住房供過于求的情況,據(jù)統(tǒng)計(jì),目前已積壓商品房達(dá)80萬平方米。除了市場(chǎng)有效需求不足,改革滯后,福利分房與貨幣分房雙軌并行,購房者舉棋不定,房?jī)r(jià)超過消費(fèi)者的承受能力等原因外,小區(qū)位置偏僻,設(shè)施不配套,交通不方便,住宅小區(qū)環(huán)境不盡如意,缺乏良好的居住環(huán)境是其重要原因。

本項(xiàng)目市場(chǎng)定位為中高檔住宅,項(xiàng)目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場(chǎng)需求優(yōu)勢(shì),但在銷售價(jià)格方面有一定風(fēng)險(xiǎn)。按照國際慣例,房?jī)r(jià)一般是居民家庭年收入的3~6倍,而目前A市房?jī)r(jià)每平方米售價(jià)為1500--20__元之間(中低檔商品房),一套建筑面積65平方米的住房平均售價(jià)達(dá)9.75萬元~13萬元之間,相當(dāng)于家庭年收入的7.2倍至9.6倍,

難以形成有效需求。本項(xiàng)目銷售房?jī)r(jià)是這一標(biāo)準(zhǔn)的近2倍,目前A市先富者畢竟是少數(shù),需求有限,銷售有一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

雖然目前A市房地產(chǎn)市場(chǎng)總的趨勢(shì)是供大于求,價(jià)格走低,銷售相對(duì)低迷,但隨著國家采取的反通貨緊縮政策的成功,擴(kuò)大內(nèi)需取得成效,居民實(shí)際購買力處于上升趨勢(shì),從長(zhǎng)遠(yuǎn)看商品房的銷售前景看好。為保證項(xiàng)目成功,開發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量,通過降低開發(fā)成本,減小市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

(2)做好方案規(guī)劃。項(xiàng)目市場(chǎng)定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上,包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃,從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者,減小項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

2.經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析

(1)本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷工作,做好商品房銷售,加大促銷力度,多渠道、多種方式推廣促銷,盡快銷售,才能最大限度地減少項(xiàng)目市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)。

(2)在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì),采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案,在施工管理中,控制各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用;降低投資成本。從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析數(shù)據(jù)可以看出,工程投資降低1%,將比基本方案增加凈現(xiàn)值139萬元,增長(zhǎng)36.5%;反之,利潤(rùn)減少,銷售收益率下降。因此,降低工程造價(jià),控制投資成本,也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素之一。

(3)做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。

3. 金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

本項(xiàng)目資金完全自籌,不從銀行貸款。但從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮十減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)采用多種付款方式促銷,可選擇采用:(1)‘次性付款方式;(2)分期付款方式;(3)七成銀行按揭方式;(4)建筑分期付款+銀行按揭;(5)特惠免息分期付款;(旬。全部按揭限期分期付款等多種付款方式,使開發(fā)資金按預(yù)期回籠廠消減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

附表3-1項(xiàng)目總投資估算 單位(萬元)

序號(hào) 項(xiàng) 目 總投資 估算說明

1 開發(fā)建設(shè)投資 17623

1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12 土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) ’建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用 450064720547570

2 經(jīng)營(yíng)資金

3 項(xiàng)目總投資 17623

3.13.23.3 開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)資金 17623

附表3-2投資使用計(jì)劃與資金籌措表 單位:萬元

序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) ] 2 3 4 5 6

1 總投資 17623 7142 7949 20__ 522

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 自營(yíng)資產(chǎn)投資自營(yíng)資產(chǎn)投資借款建 設(shè)期利息自營(yíng)資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 經(jīng)營(yíng)資金 開發(fā)產(chǎn)品投資其中:不含財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用 1762317623 71427142 79497949 20__20__’ 522522

2 資金籌措 17623 7142 7949 20__ 522

2.1 2.2 2.3 2.4 2.52.512.522.53 資本金預(yù)售收入預(yù)租收入其他收入借款 固定資產(chǎn)投資長(zhǎng)期借款 自營(yíng)資產(chǎn)投資人民幣借款 自營(yíng)資產(chǎn)投資外幣借款 房地產(chǎn)投資人民幣借款 自營(yíng)資產(chǎn)投資建設(shè)期利息借款 經(jīng)營(yíng)資金人民幣借款 80009623 6400742 16006349 20__ 522

附表3-3 售房收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 單位:萬元

序 號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6

1 售房收入 21937 1473 8054 9496 2915

1.1 1.2 1.3 可出售面積(車位)平均售價(jià)(元/平方米) 銷售比例(%) 73100100 9858298813 43860300160

2 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 1207 81 443 522 160

2.1 2.2 2.3 營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 10977733 7452 4032812 47533 14 146104

3 土地增值稅 380 19 133 171 57

4 商品房銷售凈收入 20350 1373 7478 8802 2697

附表3-4 租房收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 單位:萬元

序 號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6

1 租房收入 152 20 36 48 48

1.1 1.2 1.3 可出租面積(車位) 單位租金(元/車位) 出租率(%) 60336060 1003600100 1004800100 1004800100

2 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 8.37 1 1.98 2.64 2.64

2.1 2.2 2.3 營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 7.610.530.23 1 1.800.130.05 2.400.170.07 2.400.170.07

3 租金凈收入 143.?9 19 34.02 45.36 45.36

4 凈轉(zhuǎn)售收入 339.51 339.51

附表3-5損益表 單位:萬元

序 號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6

1 經(jīng)營(yíng)收入 22089 1473 8054 9516 2951 48 48

1.11.21.3 商品房銷售收入 房地產(chǎn)租金收入 自營(yíng)收入 21937152 1473 8054 949620 291536 48 48

2 經(jīng)營(yíng)成本 17284 1166 6329 7451 2296 21 21

2.12.2 商品房經(jīng)營(yíng)成本出租房經(jīng)營(yíng)成本(攤銷) 1720975 1166 6329 743812 227621 21 21

3 出租房經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 78 12 21 22 22

4 自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

5 自營(yíng)部分折舊、攤銷

6 自營(yíng)部分財(cái)務(wù)費(fèi)用

7 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 1215 81 443 523 162 3 3

8 土地增值稅 380 19 133 171 57

9 利潤(rùn)總額 3132 207 1149 1358 414 2 2

10 彌補(bǔ)以前年度虧損

11 應(yīng)納稅所得額 3132 207 1149 1358 414 2 2

12 所得稅 1034 68 379 448 137 1 1

13 稅后利潤(rùn) 2099 138 770 910 277 2 2

公益金 法定盈余公積金 任意盈余公積金 105210168 71411 387762 469173 142822

14 加:年初未分配利潤(rùn) 43 220 220 220

15 可供投資者分配的利潤(rùn) 107 635 921 434 222 1

16 應(yīng)付利潤(rùn) 1616 64 415 701 214 222 1

A方 B方 C方 1616 64 415 701 214 222 1

17 年末未分配利潤(rùn) 43 220 220 220

附表3-6 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表(全部投資) 單位:萬元

序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6

1 現(xiàn)金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388

1.11.21.31.41.51.61.7 售房收入 租房收入 自營(yíng)收入 其他收人 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營(yíng)資金 ’ 凈轉(zhuǎn)售收入 21937152340 1473 8054 949620 291536 48 48340

2 現(xiàn)金流出 20330 7310 8904 3166 899 26 26

2.12.22.32.42.52.62.72.8 固定資產(chǎn)投資(含方向稅)開發(fā)產(chǎn)品投資(不含投資費(fèi)用) 經(jīng)營(yíng)資金 . 自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 出租房經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3801034 7142811968 7949443133379 20__12523171448 5222116257137 2231 2231

3 凈現(xiàn)金流量累計(jì)凈現(xiàn)金流量 2099 -5837-5837 -850-6687 6350-337 20521715 221737 3622099

4 所得稅前凈現(xiàn)金流量累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量 3132 5769-5769 -471-6240 6799558 21892747 232770 3633132

計(jì)算指標(biāo) 所得稅前所得稅后內(nèi)部收益率(FIRR) 19.8% 13.1%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV) 517 -203。投資回收期(年) 2.92 3.16 基準(zhǔn)收益率(/。) 15.00% 15.00%

附表3-6 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表(資本金) 單位:萬元

序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6

1 現(xiàn)金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388

1.1 1. 2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 售房收入 租房收入 自營(yíng)收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營(yíng)資金 凈轉(zhuǎn)售收入 21937152340 1473 8054 949620 291536 48 48340

2 現(xiàn)金流出 20330 7310 8904 3166 899 26 26

2.12.22.32.42.52.62.72.82.92,102.11 資本金 預(yù)售(租)收入用于開發(fā)產(chǎn)品投資 自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 出租房經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 所得稅 長(zhǎng)期借款本金償還 流動(dòng)資金借款償還 短期借款本金償還 借款利息支付 800096237812153801034 6400742811968 133379 20__1252317]448 5222116257137 2231 2231

3 凈現(xiàn)金流量 2099 -5837 -850 6350 2052 22 362

4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 -5837 -6687 -337 1715 1737 2099

計(jì)算指標(biāo) 內(nèi)部收益率(FIRR) 13.1% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV) -203 基準(zhǔn)收益率(/。) 15.00%

附表3-8 資金來源與運(yùn)用表 單位: 萬元

序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6

l 資金來源 30429 7873 9654 9516 2951 48 388

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 1,12 商品房銷售收人房地產(chǎn)租金收入自營(yíng)收入自營(yíng)資產(chǎn)長(zhǎng)期借款自營(yíng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金借款房地產(chǎn)投資借款 短期借款資本金其他回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營(yíng)資金凈轉(zhuǎn)售收入 2193;1528000340 14736400 80541600 949620 291536 48 48340

2 資金運(yùn)用 21946 7374 9319 3866 1113 247 27

2.12.22.32.42.52.62.72.82.9 2. 102. 11 2.12 2.132. 142.152.16 自營(yíng)固定資產(chǎn)投資(含方向稅)自營(yíng)固定資產(chǎn)建設(shè)期利息房地產(chǎn)投資(含利息) 經(jīng)營(yíng)資金 自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 自營(yíng)部分財(cái)務(wù)費(fèi)用 出租房經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 所得稅 應(yīng)付利潤(rùn) 自營(yíng)資產(chǎn)長(zhǎng)期借款本金償還自營(yíng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金借款償還房地產(chǎn)長(zhǎng)期借款本金償還 償還其他應(yīng)付款 短期借款本金償還 38010341616 7 7949443133379415 20__12523171448701 522:21 2231222 22311

3 盈余資金 8483 499 335 5650 1838 —199 361

4 累計(jì)盈余資金 499 834 6483 8322 8122 8483

附表3-9 資產(chǎn)負(fù)債表 單位: 萬元

序 號(hào) 項(xiàng) 目 1 2 3 4 5 6

1 資產(chǎn) 6474 8429 8639 8702 8482 8483

1. 11.1. 11.1. 21.1. 31.1. 41. 21. 31. 4 流動(dòng)資產(chǎn)總額 應(yīng)收賬款 存貨 現(xiàn)金 累計(jì)盈余資金 在建工程 固定資產(chǎn)凈值 無形及遞延資產(chǎn)凈值 64745975499 84297596834 863921556483 87023818322 84823608122 84833408143

2 負(fù)債及所有者權(quán)益 6474 8429 8639 8702 8482 8483

2.12.1.12.1.22.22.2.1 2.2.22.2.32.32.3.12.3.22.3.32.3.4 流動(dòng)負(fù)債總額 應(yīng)付賬款 短期借款 借款 經(jīng)營(yíng)資金借款 固定資產(chǎn)投資借款 開發(fā)產(chǎn)品投資借款 負(fù)債小計(jì)所有者權(quán)益 資本金 資本公積金 . 累計(jì)盈余公積金 累計(jì)未分配利潤(rùn) 6474 6400 32 43 8429 8000 209 220 8639 8000 418 220 8702 8000 482 220 8482 8000 482 8483 8000 483

比率指標(biāo) 資產(chǎn)負(fù)債率(%) 流動(dòng)比率(%) 速動(dòng)比率(%)

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書4

自去年下半年以來,國家相繼出臺(tái)了取消“限購”、降息降準(zhǔn)、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)等新政,為了解和掌握新政下巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀,國家統(tǒng)計(jì)局巴中調(diào)查隊(duì)采取實(shí)地走訪房產(chǎn)、國土等相關(guān)部門,與問卷調(diào)查社會(huì)群眾相結(jié)合的方式,開展了新政下巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研,現(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下,以期為黨委、政府及相關(guān)部門提供決策參考依據(jù)。

一、近期巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

(一)新建商品房售價(jià)企穩(wěn),銷量同比呈下降趨勢(shì)

一是售價(jià)企穩(wěn),同、環(huán)比基本持平。根據(jù)巴中市房地產(chǎn)管理局提供的數(shù)據(jù):今年以來,受“降息降準(zhǔn)”等新政因素影響,1-2月巴中市區(qū)新建商品房市場(chǎng)均價(jià)為4079.5元/㎡,較__年1季度的3988元/㎡上漲了91.5元/㎡,同比上漲2.3%,較__年11-12月的4124元/㎡下滑了44.5元/㎡,環(huán)比下降1.1%。

二是銷量同比明顯下降、環(huán)比增幅收窄。在《條例》頒布實(shí)施的影響下,1-2月市區(qū)新建商品房銷售套數(shù)與面積分別為3093套、325451㎡,較__年1-2月同比下降19.3%、16.2%。同時(shí)今年1-2月的環(huán)比增幅較去年1-2月的環(huán)比漲幅降低了15.6%。一家二級(jí)資質(zhì)開發(fā)商反映:“去年僅1-2月銷量就達(dá)500余套,而今年截止3月中旬才銷售了不到300套,表明今年新建商品房銷售情況整體不容樂觀。究其原因主要有兩個(gè)方面:一是__年國內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈下行態(tài)勢(shì),作為巴中購房主力軍的外出務(wù)工人員,帶回?zé)徨X大幅減少,致使購買能力減弱;二是一系列新政出臺(tái)后,促使剛需型購房群體駐足觀望,改善、投資型購房群體放緩或大幅減少購買”。

(二)二手房交易總體下行,租賃市場(chǎng)有所降溫

今年來,巴中市主城區(qū)二手房交易市場(chǎng)發(fā)展呈現(xiàn)出房源增加,銷量、單價(jià)雙下行,租賃市場(chǎng)價(jià)格小幅下降的總體趨勢(shì)。

一是受《條例》影響,房源同、環(huán)比均有所增加。通過對(duì)5家房地產(chǎn)中介實(shí)地走訪了解,今年一月以來,受《條例》頒布實(shí)施的影響,二手房房源呈現(xiàn)了三個(gè)新特點(diǎn):首先,房源同、環(huán)比小幅增加。今年1季度較去年同期和四季度均呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì),同、環(huán)比上漲幅度分別達(dá)10%、18%。其次,業(yè)主主動(dòng)投放的房源比例提升約兩成。據(jù)各中介反映,__年以前,業(yè)主主動(dòng)投放房源與中介挖掘房源的比例大約為3:7,而在《條例》實(shí)施、房產(chǎn)稅不久將開征的背景下,今年的房源構(gòu)成比例變成了近5:5。第三個(gè)新特點(diǎn)是主動(dòng)投放房源的以有多套房屋業(yè)主居多。一家中介今年1-2月共接受主動(dòng)登記的二手房房源28套,其中12套房源業(yè)主擁有2-3套以上住宅,其中一名業(yè)主一次性投放房源3套,《條例》影響可見一斑。

二是交易量回落明顯,單價(jià)小幅下降。據(jù)5家中介企業(yè)反映,今年1-2月月均交易量較去年月均交易量明顯下滑,平均降幅至少在10-15%,其中一家中介去年月均銷售30套,而今年月均不到20套,降幅達(dá)到了33%以上。同時(shí)企業(yè)反映單價(jià)下降幅度達(dá)4-10%左右,如去年江北120㎡的普裝二手房交易均價(jià)在48-52萬之間,而今年交易價(jià)格降到了44-48萬之間。

三是租賃市場(chǎng)有所降溫,租金環(huán)比下降明顯。由于去年以來國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力較大、物價(jià)低位運(yùn)行,同時(shí)隨著巴城拆遷還房工作有序推進(jìn),巴中市區(qū)二手房租賃市場(chǎng)有所降溫。今年春節(jié)后,二手房年租金均價(jià)環(huán)比下降8-12%,如地處江南老城黃金地帶的南灣國際小區(qū),100㎡的二手房年租金由__年的2-2.2萬降到了今年的1.8-2萬,江北的100平方米二手房租金由2.4萬左右降到了2.2萬左右。

二、《條例》反響明顯,心態(tài)影響市場(chǎng)

通過對(duì)100名社會(huì)群眾(包括城鄉(xiāng)居民,機(jī)關(guān)、事業(yè)單位工作人員,國有、民營(yíng)企業(yè)員工,個(gè)體工商戶,離退休人員)進(jìn)行入戶面訪、問卷調(diào)查發(fā)現(xiàn),《條例》試點(diǎn)實(shí)施以來,群眾表現(xiàn)出知曉率關(guān)注度高、對(duì)內(nèi)容作用了解甚少、改善投資性購房步伐放緩、不動(dòng)產(chǎn)處置等待觀望等特點(diǎn)。

一是新政社會(huì)關(guān)注度高。3月1日,《條例》正式落地四川瀘州,標(biāo)志著《條例》正式實(shí)施。此次問卷調(diào)查數(shù)據(jù)顯示:有86%的人知道《條例》已經(jīng)開始試點(diǎn)實(shí)施;對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記改革及《條例》試點(diǎn)實(shí)施關(guān)注度調(diào)查發(fā)現(xiàn),僅16%的受調(diào)查者表示不關(guān)注,有49%的受調(diào)查者表示非常關(guān)注,有35%的受調(diào)查者表示比較關(guān)注。表明社會(huì)各界對(duì)《條例》實(shí)施關(guān)注度很高。

二是具體內(nèi)容知之甚少?!稐l例》已試點(diǎn)實(shí)施近一月,社會(huì)公眾對(duì)《條例》的詳細(xì)內(nèi)容、登記范圍、實(shí)施步驟等知曉幾何,通過調(diào)查發(fā)現(xiàn),除16%的受訪者表示了解,有33%的人對(duì)此不了解,有51%的受訪者表示知之甚少。究其原因,部分受訪者表示:一方面是由于不動(dòng)產(chǎn)改革目前僅在部分地方試點(diǎn)實(shí)施,個(gè)人直接利益尚未受影響;另一方面是因?yàn)闆]有出臺(tái)配套政策,群眾處于觀望狀態(tài);再者是因?yàn)椤稐l例》試點(diǎn)實(shí)施時(shí)間短,宣傳解讀信息量少,信息獲取渠道狹窄、宣傳解讀工作有待進(jìn)一步強(qiáng)化。

三是觀望心態(tài)比較普遍。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn),受調(diào)查者中僅有10%的人考慮近期購置不動(dòng)產(chǎn),剛需購房者仍然是主力,改善和投資性購房者觀望政策和市場(chǎng)行情意向明顯增加;64名擁有多處不動(dòng)產(chǎn)的受訪對(duì)象在回答“是否準(zhǔn)備在近期處置不動(dòng)產(chǎn)”問題時(shí),僅有6人選擇“近期急于出手”,所占比例不到10%;有36人表示看政策和市場(chǎng)行情變化再作決定,所占比例達(dá)到了56%,表明擁有多套房產(chǎn)者觀望情緒明顯。

四是作用意義理解偏差。受訪者在回答“《條例》實(shí)施作用”時(shí),大家都知曉“簡(jiǎn)政放權(quán)、保護(hù)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)”、“利好剛需購房、有效調(diào)控房?jī)r(jià)”、“提高政府治療效率和水平、方便企業(yè)、群眾”等核心作用以及“反腐敗”、“為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開征夯實(shí)基礎(chǔ)”等其他衍生作用,但存在著主次不明的現(xiàn)象:選擇“反腐敗”、“為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開征夯實(shí)基礎(chǔ)”兩項(xiàng)的分別達(dá)到了68%、55%,在作用重要程度中分別排第一和第三位,由此可見,群眾在認(rèn)知《條例》的作用意義上存在著主次不明的情況,有待進(jìn)一步正確解讀引導(dǎo)。

五是擔(dān)憂新政泄露隱私。對(duì)“《條例》實(shí)施后最大擔(dān)憂”的問題,有60%的受訪者選擇了“怕個(gè)人信息等隱私被泄露”,表明受訪者對(duì)《條例》中的“登記信息共享與保護(hù)”存在不理解、有疑慮,希望在這方面進(jìn)一步完善查詢、調(diào)閱機(jī)制,確保個(gè)人信息等隱私不被非法竊取。其次有51%的受訪者選擇了“多處房產(chǎn)會(huì)被征過高的稅?!北砻鞴妼?duì)輿論傳導(dǎo)的房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等稅開征的隱憂、更表明了公眾期待政府及時(shí)公布相關(guān)政策實(shí)施時(shí)間表,利于群眾妥善處置相關(guān)事宜。同時(shí)有44%的受訪者對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記程序是否簡(jiǎn)化便民產(chǎn)生擔(dān)憂,亦表明希望《條例》實(shí)施具體方案應(yīng)盡快出臺(tái)落實(shí)。

三、新政影響初現(xiàn),程度尚需觀察

(一)企業(yè)多措并舉適應(yīng)新政

為了適應(yīng)《條例》實(shí)施、“降息降準(zhǔn)”等新政實(shí)施,巴中市區(qū)多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商、二手房中介積極采取舉措,應(yīng)對(duì)新政實(shí)施帶來的影響。

一是開發(fā)企業(yè)穩(wěn)中求進(jìn)、積極應(yīng)對(duì)。首先,走訪的5家房開企業(yè)中有4家采取了調(diào)整營(yíng)銷策略、優(yōu)化促銷方案、積極宣傳政策等舉措對(duì)在售樓盤進(jìn)行銷售策略整合,力促穩(wěn)價(jià)保量。其次,對(duì)已納入開發(fā)計(jì)劃的項(xiàng)目進(jìn)行整體發(fā)展評(píng)估,擇優(yōu)選擇開發(fā),放緩整體開發(fā)腳步;同時(shí)針對(duì)巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況,結(jié)合新政影響,減少購地計(jì)劃,有的放矢地購買土地,確保企業(yè)發(fā)展穩(wěn)中求進(jìn)。

二是二手中介多措并舉、促成交易。面對(duì)二手房交易市場(chǎng)供大于求的局面,部分企業(yè)首先取消看房傭金、降低提成費(fèi)率,力促降低買賣雙方交易成本;其次強(qiáng)化服務(wù)保障,提升貸款辦理、房產(chǎn)過戶、納稅報(bào)備等工作效率,切實(shí)提升服務(wù)水平,降低買賣雙方時(shí)間成本;同時(shí)采取切實(shí)可行舉措,積極做好買賣雙方溝通說明工作,認(rèn)真履行居間職責(zé),努力提升交易成功率。

(二)百姓買跌賣空持續(xù)觀望

一是購房者觀望心態(tài)較重,等待價(jià)格繼續(xù)下行。在新建商品房、二手房單價(jià)出現(xiàn)下降,房源供給大于需求的背景下,不少購房者認(rèn)為《條例》等新政實(shí)施必然會(huì)使更多的房源涌現(xiàn),價(jià)格勢(shì)必會(huì)繼續(xù)下行,因此問多買少、持續(xù)觀望、期待價(jià)格繼續(xù)下行的現(xiàn)象較為普遍。

二是大量拋售未出現(xiàn),希望相關(guān)政策盡快出臺(tái)。二手房源雖然較同期相比小幅增長(zhǎng),但由于《條例》實(shí)施現(xiàn)屬于試點(diǎn)階段,且各地實(shí)施細(xì)則及相關(guān)配套制度還未建立健全,致使大幅降價(jià)趨勢(shì)未有顯現(xiàn),故巴中市區(qū)未出現(xiàn)拋售潮。同時(shí)多數(shù)多套房產(chǎn)擁有者希望《條例》實(shí)施細(xì)則、房產(chǎn)稅實(shí)施時(shí)間表等盡快出臺(tái),利于社會(huì)群眾做出合理判斷和相應(yīng)舉措。

(三)新一輪政策出臺(tái),博弈心態(tài)將凸顯

3月30日,五部門相繼出臺(tái)降低二套房購買首付及調(diào)整征收營(yíng)業(yè)稅期限相關(guān)政策,標(biāo)志著新一輪房地產(chǎn)刺激政策將進(jìn)一步?jīng)_擊市場(chǎng),作為房屋銷售將迎來利好,尤其是二手房銷售在降低首付和2年以上住房免營(yíng)業(yè)稅雙重利好政策的推動(dòng)下,將會(huì)一定程度上擴(kuò)大交易量;但由于《條例》實(shí)施、房產(chǎn)稅實(shí)施方案未出臺(tái)的影響,作為改善型需求的購買者博弈心態(tài)也將凸顯。

四、相關(guān)意見及建議

通過問卷收集和實(shí)地面訪,現(xiàn)將群眾提出的意見和建議歸納如下:

一是強(qiáng)化政策宣傳,正確引導(dǎo)解讀。進(jìn)一步強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)登記改革方案和《條例》的宣傳解讀,特別是針對(duì)普通群眾,利用電視、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、微信等采取通俗易懂、群眾喜聞樂見的方式強(qiáng)化宣傳引導(dǎo),確保群眾清楚了解不動(dòng)產(chǎn)改革方案和《條例》實(shí)施細(xì)則,并給予支持配合,為不動(dòng)產(chǎn)登記改革及《條例》實(shí)施穩(wěn)步推進(jìn)夯實(shí)群眾基礎(chǔ)。

二是強(qiáng)化責(zé)任落實(shí),出臺(tái)配套政策。針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記改革和《條例》實(shí)施的具體問題及時(shí)研究出臺(tái)配套政策,如改革后監(jiān)管及個(gè)人信息隱私的問題、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的問題、反腐敗的問題、不動(dòng)產(chǎn)征稅的問題、多部門聯(lián)動(dòng)充分發(fā)揮衍生作用的問題等,進(jìn)一步明確責(zé)任,逐步完善配套政策,努力構(gòu)建符合群眾主體利益需求的體制機(jī)制。

三是強(qiáng)化配套服務(wù),夯實(shí)物權(quán)保障。進(jìn)一步梳理職能,簡(jiǎn)化和優(yōu)化辦事程序,提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量,從基本工作職能和各項(xiàng)具體業(yè)務(wù)事項(xiàng)出發(fā),做到一窗受理、一次性告知、一條龍審批,讓老百姓少跑冤枉路;同時(shí),重點(diǎn)規(guī)范登記行為,提高登記質(zhì)量,嚴(yán)厲查處各類違法違規(guī)行為,增強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記的嚴(yán)肅性、權(quán)威性和公信力,保護(hù)群眾合法權(quán)益。

四是強(qiáng)化監(jiān)管職能,優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境。加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記監(jiān)管工作,建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái),實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)審批、交易和登記信息在有關(guān)部門間依法依規(guī)互通共享,實(shí)現(xiàn)跨部門、跨領(lǐng)域、跨地域信息實(shí)時(shí)傳遞和對(duì)接,消除“信息孤島”;另外,加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和行為監(jiān)管,建立健全完善的社會(huì)信用體系和市場(chǎng)監(jiān)管體系,保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、有序運(yùn)行。

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書5

南京房地產(chǎn)開發(fā)投資額仍在增長(zhǎng),銷竣比顯示供需仍不平衡。20__年南京房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)投資額445.97億元,同比增長(zhǎng)27%,20__年1-2月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額77.2億元,同比增長(zhǎng)41%。__年以來平均銷竣比為2.64,__年全年呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面,但是__年前兩個(gè)月銷售面積跟不上竣工面積,主要原因可能是受市場(chǎng)"拐點(diǎn)論"的影響。

__年南京商品房銷售均價(jià)平穩(wěn)增長(zhǎng),__年初售價(jià)同比增長(zhǎng)10.1%,環(huán)比略有下降。20__年,南京市商品房全年銷售均價(jià)為5303.8元/平方米。

__年1-2月份商品房銷售均價(jià)為5331元,同比__年2月份增長(zhǎng)10.1%,相比__年全年銷售均價(jià)增長(zhǎng)0.5%,但是比較__年末的銷售均價(jià)略有下降。__年12月份南京市商品房成交量顯著放大,__年前兩個(gè)月成交量較少,相比__年1-2月份同比減少60%多。

__年前4個(gè)月南京住宅市場(chǎng)成交量表現(xiàn)比較平穩(wěn),較__年同比有所減少。__年3月份累計(jì)成交面積約40萬平方米,同比減少17%左右,4月份截至到4月22日累計(jì)成交40.2萬平方米,有望超過3月份的成交量,但同比__年4月仍有縮減。

南京未來兩年的住房建設(shè)計(jì)劃將提高響應(yīng)政策號(hào)召,土地供應(yīng)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過度限制。未來兩年南京的住房建設(shè)計(jì)劃將逐步落實(shí)"90/70"政策,增加中低價(jià)位、中小戶型商品房的供應(yīng)量,加大保障性住房的投入,由于存量土地比較多,__年土地供應(yīng)相比__年減少135萬平方米左右,但是__年將在__年的基礎(chǔ)上增加200萬平方米的土地供應(yīng),因此未來兩年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)受到土地供應(yīng)的限制。

二,__年以來南京商品房銷售情況

20__年,南京市商品房全年銷售額為603.51億元,銷售面積1137.88萬平方米,銷售均價(jià)為5303.8元/平方米,其中住宅全年銷售額533.42億元,銷售面積為1064.52萬平方米,銷售均價(jià)為5011元/平方米,現(xiàn)房全年銷售額為77.58億元,銷售面積為190.27萬平方米,銷售均價(jià)為4__7元/平方米,期房全年銷售額為455.84億元,銷售面積為874.24萬平方米,銷售均價(jià)為5214元/平方米。

__年1-2月份南京市商品房銷售額為24.74億元,銷售面積46.41萬平方米,銷售均價(jià)為5331元,售價(jià)同比__年2月份增長(zhǎng)10.1%,相比__年全年銷售均價(jià)增長(zhǎng)0.5%。其中住宅銷售額為20.61億元,銷售面積42.63萬平方米,銷售均價(jià)為4835元/平方米,同比增長(zhǎng)16.23%,現(xiàn)房銷售額為2.05億元,銷售面積為4.37萬平方米,銷售均價(jià)為4691元/平方米,同比下降22.2%,期房銷售額為18.56億元,銷售面積38.26萬平方米,銷售均價(jià)為4851元/平方米,同比增長(zhǎng)27.83%。

從各月商品房銷售均價(jià)的走勢(shì)來看,__年南京商品房銷售均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢(shì),但是__年末到__年初房?jī)r(jià)有略微的下降。

從圖表6的每月銷售量來看,20__年12月份南京市商品房成交量顯著放大,__年初可能受淡季因素和房地產(chǎn)"拐點(diǎn)論"影響,成交量較少,相比__年1-2月份同比減少60%多。

__年以來,南京市各區(qū)域板塊住宅成交數(shù)量不一,成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊。截至到__年4月22日,江寧板塊累計(jì)成交近5000套,約38.9萬平方米,浦口板塊累計(jì)成交近3400套,約32.9萬平方米。江寧板塊3月份成交約11.5萬平方米,浦口板塊成交約12.44萬平方米,分別占全市總成交額的29%和31%。河西板塊屬于南京市的高尚住宅區(qū),該板塊的項(xiàng)目大多屬于知名開放商,樓盤房型結(jié)構(gòu)和質(zhì)量也相對(duì)比較好,但是價(jià)位偏好,離市中心較遠(yuǎn),適合有車族的消費(fèi)群體,__年該板塊成交量位居全市第三。城南板塊4月份成交量有顯著放大,截至到4月22日,城南板塊4月份成交近8.7萬平方米,占全市總成交量的14.8%。

四,南京各區(qū)域主要在售樓盤

根據(jù)搜房網(wǎng)提供的信息,南京各行政區(qū)域主要在售樓盤情況如圖表9所示。

玄武、白下、鼓樓三大區(qū)域的樓盤銷售均價(jià)位居全市前三位。玄武區(qū)的樓盤售價(jià)在9000元/平方米~25000元/平方米之間,白下區(qū)普遍在9000元/平方米~15000元/平方米左右,鼓樓的房?jī)r(jià)普遍在10000元/平方米以上,位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右。建鄴區(qū)的樓盤大多集中在河西板塊,該板塊環(huán)境比較好,樓盤質(zhì)量也比較高,知名地產(chǎn)開發(fā)商如中海地產(chǎn)、萬科、棲霞建設(shè)等都在該板塊開發(fā)項(xiàng)目,老南京和新南京都喜歡在此安家落戶,目前該板塊的銷售均價(jià)都在10000元/平方米以上。

新樓盤比較多的是江寧區(qū),江寧區(qū)是南京高新技術(shù)開發(fā)區(qū),環(huán)境也比較好,售價(jià)相對(duì)較低,比較適合來南京落戶的外地大學(xué)生,目前普通住宅售價(jià)大概在6000元/平方米左右,各個(gè)不同的樓盤價(jià)格差異也比較大。由于江寧區(qū)房?jī)r(jià)相對(duì)較低,環(huán)境較好,并有大量別墅項(xiàng)目,是富人聚集地,同時(shí)將受惠于即將開通的地鐵2號(hào)線,預(yù)計(jì)江寧區(qū)的房?jī)r(jià)會(huì)有較大升值空間。

五,南京未來兩年住房建設(shè)計(jì)劃

根據(jù)南京市住房建設(shè)計(jì)劃,__年南京各類住房上市量將達(dá)1120萬平方米,其中普通住房上市總量約850萬平方米,經(jīng)適房(含廉租房)約240萬平方米,比__年120萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量增加了近一倍,中低價(jià)商品房約30萬平方米。__年南京廉租房建設(shè)計(jì)劃投入資金3.6億,籌建廉租住房1000套,約5萬平米。__年各類住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)量為850萬平方米,其中住房建設(shè)用地700萬平方米,保障性住房建設(shè)用地約150萬平方米,相比__年土地實(shí)際供應(yīng)量985萬平方米減少約135萬平方米。

__年南京普通住房上市量約800萬平方米,相比__年的850萬平方米有所下調(diào),其中,中低價(jià)位、中小戶型商品房約560萬平方米,將逐步落實(shí)"90/70"政策;經(jīng)濟(jì)適用住房約225萬平方米,與08的計(jì)劃基本持平;中低價(jià)商品房(含限價(jià)房、拆遷復(fù)建房)可上市供應(yīng)總量為60萬平方米,比__年30萬平方米的供應(yīng)計(jì)劃將近翻了一倍;廉租房建設(shè)計(jì)劃投入資金3.4億元,籌建廉租住房1000套,約5萬平方米。__年各類住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)1050萬平方米,其中各類普通商品住宅建設(shè)用地850萬平方米,保障性住房建設(shè)用地200萬平方米,相比__年的土地供應(yīng)量有所增加,預(yù)示土地市場(chǎng)將持續(xù)活躍。__年南京市住房建設(shè)計(jì)劃總量與__年大致持平。

總之,未來兩年南京的住房建設(shè)計(jì)劃將逐步落實(shí)"90/70"政策,增加中低價(jià)位、中小戶型商品房的供應(yīng)量,加大保障性住房的投入,由于存量土地比較多,__年土地供應(yīng)相比__年減少135萬平方米左右,但是__年將在__年的基礎(chǔ)上增加200萬平方米的土地供應(yīng),因此未來兩年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)受到土地供應(yīng)的限制。


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