二手房違約金的法律規(guī)定是什么
在購買二手房的時候，經(jīng)常能夠看到有關(guān)于二手房違約的事情。那么，對于二手房的違約金，都有哪些規(guī)定呢?以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的二手房違約金法律規(guī)定，希望能幫到你們。
二手房違約金法律規(guī)定
二手房違約金的計算依據(jù)買賣雙方簽訂的合同，造成實際的損失，來計算的。若違約金過高或者太低，都可以根據(jù)實際情況來調(diào)整的。賣買雙方在簽訂合同后，如果賣方違約不愿意出售房屋，那么違約金在法律是否有最高比例的規(guī)定 有規(guī)定，但是不是以比例形式規(guī)定的。違約金應(yīng)該相當(dāng)于實際所受的損失。如果違約金約定的過分高于或低于實際損失。
當(dāng)事人可以請求法院降低或適當(dāng)增加。二手房違約金的計算標(biāo)準(zhǔn)商品房買賣合同示范文本第九條是關(guān)于開發(fā)商逾期交房違約責(zé)任的條款，開發(fā)商一般會與購房人明確約定逾期交房違約金的計算標(biāo)準(zhǔn)，主要看您合同中約定的是按照已付房款還是全部房款，如果沒有約定則雙方可以協(xié)商。
買賣合同的違約金按實際標(biāo)的的一定比例確定一般在幾%有約定的從約定。沒有約定的，依照實際損失主張。商品房買賣合同中的違約金計算大致有兩種方法，一個是以逾期天數(shù)為基礎(chǔ)，約定一個固定的萬分之幾的比例來計算，在逾期付款和逾期交付的違約金計算中采用了這種計算方法;另外一種是約定一個固定的百分比來計算違約金的數(shù)額。合同當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。
二手房買賣中買賣雙方對彼此的情況并不是很了解，而中介也是極力促成交易的形成，但是買賣雙方以及中介都難免會有出現(xiàn)違約，可能是基于房價過高或過低，或是中介費的高低。這時不論是哪一方違約，對于二手房買賣的當(dāng)事人來說都需要予以解決，在解決糾紛時應(yīng)咨詢專業(yè)的律師，這樣才能更好的保障自身的權(quán)益。
購買二手房約定違約責(zé)任
1、合同義務(wù)的履行時限必須是簡單易定的日期，盡量避免抽象的“之前”“之后”表述。
2、每項主要義務(wù)均應(yīng)有違約責(zé)任一一對應(yīng)。
3、違約責(zé)任承擔(dān)方式應(yīng)首選違約金，數(shù)額應(yīng)考慮違約造成的損失，但以不超過總房款的20%為宜，因為違約金被認(rèn)為過高時法院會依法調(diào)低，反而又處于不確定狀態(tài)。
4、應(yīng)約定如解除合同，買方支付占用房屋期間使用費用的計算方法以及賣方承擔(dān)買方裝修損失的計算依據(jù)。另外，守約方主張權(quán)利的成本如訴訟費、律師費也可約定由違約方承擔(dān)。
總之，在二手房交易中堅持以上原則，嚴(yán)格確認(rèn)產(chǎn)權(quán)情況、交易程序和違約責(zé)任，將大大降低買賣雙方的交易風(fēng)險，特別是買方的風(fēng)險。
違約責(zé)任的形態(tài)
1、不能履行
又叫給付不能，是指債務(wù)人在客觀上已經(jīng)沒有履行能力，或者法律禁止債務(wù)的履行。在以提供勞務(wù)為標(biāo)的的合同中，債務(wù)人喪失工作能力，為不能履行。在以特定物為標(biāo)的物的合同中，該特定物毀損滅失，構(gòu)成不能履行。不過，在我國法律上，農(nóng)戶與糧棉收購單位簽訂的糧棉購銷合同等有特殊性，只要糧棉歉收，當(dāng)年度額產(chǎn)量扣除農(nóng)戶的基本生活所需部分后，無糧棉向收購單位交付，即視為不能履行。
不能履行以訂立合同時為標(biāo)準(zhǔn)，可分為自始不能履行和嗣后不能履行。前者可構(gòu)成合同無效;后者是違約的類型。
2、 延遲履行
又稱債務(wù)人延遲或者逾期履行，指債務(wù)人能夠履行，但在履行期限屆滿時卻未履行債務(wù)的現(xiàn)象。其構(gòu)成要件為：存在有效的債務(wù);能夠履行;債務(wù)履行期徒過而債務(wù)人未履行;債務(wù)人未履行不具有正當(dāng)事由。是否構(gòu)成延遲履行，履行期限具有重要意義。
3、不完全履行
是指債務(wù)人雖然履行了債務(wù)，但其履行不符合債務(wù)的本旨，包括標(biāo)的物的品種、規(guī)格、型號、數(shù)量、質(zhì)量、運輸?shù)姆椒?、包裝方法等不符合合同約定等。不完全履行與否，以何時為確定標(biāo)準(zhǔn)?應(yīng)以履行期限屆滿仍未消除缺陷或者另行給付時為準(zhǔn)。如果債權(quán)人同意給債務(wù)人一定的寬限期消除缺陷或者另行給付，那么在該寬限期屆滿時仍未消除或者令行為給付，則構(gòu)成不完全履行。
4、拒絕履行
拒絕履行是債務(wù)人對債權(quán)人表示不履行合同。這種表示一般為明示的，也可以是默示的。例如，債務(wù)人將應(yīng)付標(biāo)的物處分給第三人，即可視為拒絕履行?！逗贤ā返?08條關(guān)于當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的規(guī)定，即指此類違約行為。其構(gòu)成要件為：存在有效的債務(wù);有不履行的意思表示 (明示的和默示的);應(yīng)有履行的能力;違法的(即不屬于正當(dāng)權(quán)利的形式，如抗辯權(quán))。
5、債權(quán)人延遲
債權(quán)人延遲或者成受領(lǐng)延遲，是指債權(quán)人對于以提供的給付，未為受領(lǐng)或者未為其他給付完成所必須的協(xié)力的事實。
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