營改增后的房屋租賃稅怎么收
營改增后的房屋租賃稅怎么收
房屋租賃是房屋使用價值零星出售的一種商品流通方式，那么營改增后的房屋租賃稅如何收呢？下面學(xué)習(xí)啦小編整理的營改增后的房屋租賃稅收取，供你參考。
營改增后的房屋租賃稅
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規(guī)定，納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。因此，
預(yù)收租金不能按月(季度)分攤計稅，應(yīng)當(dāng)在收到租金的當(dāng)月(季度)全額計入銷售總額。
但是，“其他個人”例外。其他個人，指個體工商戶之外的個人?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)稅收征收管理事項的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第23號)規(guī)定，
其他個人采取預(yù)收款形式出租不動產(chǎn)，取得的預(yù)收租金收入，可在預(yù)收款對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分攤，分攤后的月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。
要點二：在哪繳?繳多少?
根據(jù)《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務(wù)總局公告2016年第16號)的規(guī)定，區(qū)分以下三種情況：
1.一般納稅人
一般納稅人出租2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇簡易計稅方法;出租2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法。
①不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。
簡易計稅方法：應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%;
一般計稅方法：應(yīng)納稅款=銷項稅額[含稅銷售額÷(1+11%)×11%]-進項稅額。
?、诓粍赢a(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的。
步驟一：先向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》。
簡易計稅方法：預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%;
一般計稅方法：預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷(1+11%)×3%。
步驟二：再向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。
簡易計稅方法：預(yù)繳稅款=應(yīng)納稅款，一般不需補繳稅款，只需填申報表;
一般計稅方法：預(yù)繳率3%，稅率11%，需補(退)稅款;
補(退)稅款=銷項稅額-進項稅額-預(yù)繳稅款。
2.小規(guī)模納稅人(不包括其他個人)
?、俨粍赢a(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。
個體工商戶出租住房：應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%;
其他出租不動產(chǎn)情況：應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%。
②不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的。
步驟一：先向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》。
個體工商戶出租住房：預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%;
其他出租不動產(chǎn)情況：預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%。
步驟二：再向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。
預(yù)繳稅款=應(yīng)納稅款，一般不需補繳稅款，只需填申報表。
3.其他個人
納稅地點：向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。
出租住房：應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%;
出租非住房：應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%。
國家稅務(wù)總局公告2016年第23號第六條規(guī)定，可以按月(季度)分攤租金繳稅。當(dāng)然，也可以一次性全額納稅申報。
要點三：什么時候繳?
預(yù)繳時限：國家稅務(wù)總局公告2016年第16號規(guī)定，如果需要預(yù)繳稅款，應(yīng)在取得租金的次月納稅申報期或不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)核定的納稅期限預(yù)繳稅款。若超過6個月沒有預(yù)繳稅款，由機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)按照稅收征管法及相關(guān)規(guī)定處理。
納(補)稅申報時限：一般納稅人按月納稅申報，小規(guī)模納稅人按季度納稅申報。
要點四：誰開票?如何開?
一般納稅人可自行開具增值稅發(fā)票;小規(guī)模納稅人(不包括其他個人)，可自行開具增值稅發(fā)票，也可向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)申請代開增值稅發(fā)票;其他個人向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申請代開增值稅發(fā)票。
增值稅發(fā)票分普通發(fā)票和專用發(fā)票兩種。向其他個人出租不動產(chǎn)，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票。
國家稅務(wù)總局公告2016年第23號規(guī)定，納入新系統(tǒng)推行范圍的納稅人要參照《商品和服務(wù)稅收分類與編碼(試行)》，使用新系統(tǒng)選擇相應(yīng)的編碼開具增值稅發(fā)票;開具增值稅發(fā)票要在備注欄注明不動產(chǎn)的詳細地址;由于個人出租住房適用1.5%優(yōu)惠征收率，開具(代開)發(fā)票不能與其他應(yīng)稅行為混開。
營改增后房屋租賃費稅率
?、佟⒎慨a(chǎn)稅
按租金收入的12%繳納。其中對于將房屋出租個人居住的，凡經(jīng)房管部門備案并執(zhí)行房管部門規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)的，可暫緩繳納房產(chǎn)稅;
?、?、城鎮(zhèn)土地使用稅
出租的房屋坐落在城鎮(zhèn)土地使用稅開征范圍內(nèi)的，應(yīng)按房屋土地(含出租的院落占地)面積，依土地登記及適用的土地等級稅額，計算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。其中對符合免交房產(chǎn)稅的個人，也免交城鎮(zhèn)土地使用稅;
?、邸I業(yè)稅
應(yīng)按租金收入的5%繳納，月租金收入在800元以下的免納營業(yè)稅;
④、城鎮(zhèn)建設(shè)維護稅
個人在繳納營業(yè)稅的同時，應(yīng)以繳納的營業(yè)稅為依據(jù)，按使用稅率繳納城市建設(shè)稅。繳納人所在地在東城、西城、崇文、宣武范圍內(nèi)，以及朝陽、海淀、豐臺、石景山、門頭溝、燕山六個區(qū)所屬街道辦事處管理范圍內(nèi)的，稅率為7%;納稅人所在地在郊區(qū)各縣城、鎮(zhèn)范圍內(nèi)的，稅率為5%;其余的稅率為1%;
?、荨⒔逃M附加
在繳納營業(yè)稅的同時，應(yīng)按繳納營業(yè)稅稅額的3%繳納教育費附加;
?、蕖⒂』ǘ?/p>
應(yīng)于簽訂合同同時按雙方訂立的書面租賃合同所規(guī)定的租賃金額的千分之一貼花。稅額不足一元的，按一元貼花;
?、?、個人所得稅
月租金收入在4000元以下的，應(yīng)按月租金收入扣除800元費用后的應(yīng)繳納稅計算繳納個人所得稅;月租金收入在4000元以上的，應(yīng)按月租金扣除20%后的應(yīng)繳納所得額計算繳納個人所得稅。稅率均按20%。
個人出租房屋如何算個稅
營改增后，與個人出租房屋息息相關(guān)的個人所得稅政策變化較大，目前主要涉及增值稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、水利基金、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅和個人所得稅等。
《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件2第一條規(guī)定，個人出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第16號)第八條規(guī)定，其他個人出租不動產(chǎn)，按照以下公式計算應(yīng)納稅款：(一)出租住房：應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%;(二)出租非住房：應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%。
《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅〔2016〕43號)，個人出租房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。個人轉(zhuǎn)租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計算轉(zhuǎn)租所得時予以扣除。
舉例說明
1.按月收取租金
例1 某省會城市居民王某出租自有商鋪取得月租金收入63000元，當(dāng)月應(yīng)繳納多少個人所得稅?
應(yīng)繳納增值稅=63000÷(1+5%)×5%=3000(元)
應(yīng)繳納城建稅及附加=3000×(7%+3%+2%)=360(元)
應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=63000÷(1+5%)×12%=60000×12%=7200(元)
應(yīng)繳納印花稅=60000×0.1%=60(元) 應(yīng)繳納個人所得稅=[63000÷(1+5%)-360-7200-60] ×(1-20%)×20%=8380.8(元)。
2.按年收取租金
例2 某省會城市居民王某出租住房，出租期限為1年，租金為30萬元，應(yīng)繳納多少個人所得稅?
《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)稅收征收管理事項的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第23號)規(guī)定，其他個人采取預(yù)收款形式出租不動產(chǎn)，取得的預(yù)收租金收入，可在預(yù)收款對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分攤，分攤后的月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。個人出租房屋取得的租金收入可在租賃期內(nèi)平均分攤，分攤后的月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。
不含增值稅收入= 300000÷(1+5%)=285714.29(元)
房產(chǎn)稅=285714.29×4%=11428.57(元)
應(yīng)繳納個人所得稅為每月租金收入扣除已繳納的稅費后，減除稅法規(guī)定的費用扣除標(biāo)準(zhǔn)，乘以適用稅率得出每月應(yīng)納個人所得稅，再乘以租賃月份數(shù)，得到該筆租金收入應(yīng)納個人所得稅。
應(yīng)繳納個人所得稅=(285714.29÷12-11428.57÷12)×(1-20%)×10%×12=21942.85(元)
注意，若上述案例年租金分攤后的月租金收入超過3萬元，則要繳納增值稅，相關(guān)個人所得稅計算結(jié)合例1和例2。
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