2018年企業(yè)房產(chǎn)稅怎么計(jì)算
企業(yè)房產(chǎn)稅是以企業(yè)房屋和收入為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。2018年企業(yè)房產(chǎn)稅怎么計(jì)算呢?小編為你帶來(lái)了“公司房產(chǎn)稅計(jì)算方法”的相關(guān)知識(shí)，這其中也許就有你需要的。
企業(yè)房產(chǎn)稅
企業(yè)房產(chǎn)稅是以企業(yè)房屋和收入為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅?，F(xiàn)行的企業(yè)房產(chǎn)稅是第二步利改稅以后開(kāi)征的，1986年9月15日，國(guó)務(wù)院正式發(fā)布了《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，從當(dāng)年10月1日開(kāi)始實(shí)施。2010年7月22日，在財(cái)政部舉行的研討地方稅改革會(huì)上，相關(guān)人士表示，企業(yè)房產(chǎn)稅試點(diǎn)將于2012年開(kāi)始推行。但鑒于全國(guó)推行難度較大，試點(diǎn)將從個(gè)別城市開(kāi)始。2011年1月，重慶首筆個(gè)人住房企業(yè)房產(chǎn)稅在當(dāng)?shù)厣陥?bào)入庫(kù)，其稅款為6154.83元。2012年8月12日，30余省市地稅部門(mén)為開(kāi)征存量房企業(yè)房產(chǎn)稅做準(zhǔn)備。
企業(yè)房產(chǎn)稅如何計(jì)算
一、企業(yè)房產(chǎn)稅如何計(jì)算
根據(jù)稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅如何計(jì)算的方法有以下兩種：
(一) 按房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計(jì)算。
其計(jì)算公式為：年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)賬面原值×(1-10%至30%)×1.2%
(二) 按租金收入計(jì)算，
其計(jì)算公式為：年應(yīng)納稅額=年租金收入×適用稅率(12%)
以上房產(chǎn)稅如何計(jì)算方法是按年計(jì)征的，如分期繳納，比如按半年繳納，則以年應(yīng)納稅額除以2;按季繳納，則以年應(yīng)納稅額除以4;按月繳納，則以年應(yīng)納稅額除以12。
對(duì)于工業(yè)用的自用地下建筑物，以房屋原價(jià)的50%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑物，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。
二、企業(yè)房產(chǎn)稅的征收對(duì)象
房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入，向房屋所有人征收的一種稅。
1、房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象、征稅范圍
房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房產(chǎn)，即以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)。獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)。
房產(chǎn)稅規(guī)定的征稅范圍是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn)。
這里所說(shuō)的城市，是經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的市，包括市區(qū)和郊區(qū)，不包括農(nóng)村;縣城是指縣人民政府所在地的城鎮(zhèn);建制鎮(zhèn)是指經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批難設(shè)立的建制鎮(zhèn);工礦區(qū)是指工商業(yè)比較發(fā)達(dá)，人口比較集中，符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的建制鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)，但尚未設(shè)立建制鎮(zhèn)的大中型工礦企業(yè)所在地。城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的具體征稅范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府劃定。
2、房產(chǎn)稅的納稅人
按照規(guī)定，房產(chǎn)稅的納稅人是產(chǎn)權(quán)所有人。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營(yíng)管理的單位繳納;產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納;產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地或者產(chǎn)權(quán)未確定以及租典糾紛未解決的，應(yīng)由房產(chǎn)代管人或使用人繳納。
以上產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營(yíng)管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或使用人，均為房產(chǎn)稅的納稅人。
工業(yè)企業(yè)若擁有房產(chǎn)(即為房產(chǎn)的所有權(quán)人)的，自然是房產(chǎn)稅的納稅人。工業(yè)企業(yè)使用的房產(chǎn)為國(guó)有(即全民所有)，也應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅，是房產(chǎn)稅的納稅人。
三、企業(yè)房產(chǎn)稅的相關(guān)法律規(guī)定
中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 1986年10月30日云政發(fā)[1986]155號(hào)
第一條 依照《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)第十條的規(guī)定制定本實(shí)施細(xì)則。
第二條 凡在我省規(guī)定開(kāi)征房產(chǎn)稅地區(qū)的單位和個(gè)人的房產(chǎn)，均應(yīng)依照《條例》和本細(xì)則繳納房產(chǎn)稅。
第三條 《條例》第一條所指“城市”，系指國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的市;“縣城”，系指未設(shè)立建制鎮(zhèn)的縣人民政府所在地;“建制鎮(zhèn)”，系指省人民政府批準(zhǔn)的建制鎮(zhèn)。
城市的征收范圍為市區(qū)、郊區(qū)和市轄縣的縣城，建制鎮(zhèn)為鎮(zhèn)人民政府所在地。均不包括所轄農(nóng)村和行政村。
工礦區(qū)是指工商業(yè)比較發(fā)達(dá)，人口比較集中，符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的建鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)，但未設(shè)立建制鎮(zhèn)的大中型工礦企業(yè)所在地。具體劃分由州、市人民政府、地區(qū)行政公署確定，報(bào)省稅務(wù)局備案。
第四條 除《條例》第五條免稅的規(guī)定外，下列房產(chǎn)亦不征房產(chǎn)稅：
一、企業(yè)辦的各類(lèi)學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)。
二、作為營(yíng)業(yè)用的地下人防設(shè)施。
第五條 房產(chǎn)稅的減免稅權(quán)限為：
一、屬于地、州、市范圍內(nèi)全面性的減稅和免稅，報(bào)省人民政府審批。
二、屬于縣(市)范圍內(nèi)全面性的減稅或免稅，由州、市人民政府、地區(qū)行政公署審批，報(bào)省稅務(wù)局備案。
三、個(gè)別納稅確有困難的單位和個(gè)人，需要給予減稅或免稅照顧的，由縣(市)稅務(wù)局審批。
以上內(nèi)容就是對(duì)企業(yè)房產(chǎn)稅如何計(jì)算的淺要分析，希望對(duì)您有所幫助。在我國(guó)購(gòu)房人取得的土地是使用權(quán)，房產(chǎn)才是所有權(quán)。所以在繳納企業(yè)房產(chǎn)稅要注意，繳納稅費(fèi)應(yīng)由誰(shuí)去繳納，計(jì)算的時(shí)候不要計(jì)算錯(cuò)誤或用錯(cuò)收稅利率。
房產(chǎn)稅計(jì)算的重要細(xì)節(jié)
征稅范圍
目前，房產(chǎn)稅的征稅范圍是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。但國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn);由國(guó)家財(cái)政部門(mén)撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn);宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn);個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn);經(jīng)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。房屋大修停用在半年以上的，經(jīng)納稅人申請(qǐng)，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，在大修期間可免征房產(chǎn)稅;經(jīng)有關(guān)部門(mén)鑒定，對(duì)毀損不堪居住的房屋和危險(xiǎn)房屋，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅;《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于促進(jìn)公共租賃住房發(fā)展有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》(財(cái)稅〔2014〕52號(hào))明確，對(duì)公共租賃住房免征房產(chǎn)稅。納稅人納稅確有困難的，可由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，定期減征或者免征房產(chǎn)稅。
適用稅率
房產(chǎn)稅以房產(chǎn)的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，采用比例稅率。按房產(chǎn)余值計(jì)征的，稅率為1.2%;按租金收入計(jì)征的，稅率為12%。
房產(chǎn)原值計(jì)算
一般規(guī)定?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2008〕152號(hào))第二條規(guī)定，對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對(duì)納稅人未按國(guó)家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2009〕128號(hào))規(guī)定，融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開(kāi)始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開(kāi)始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。例如，甲公司2010年7月從乙公司融資租入一生產(chǎn)車(chē)間，合同約定租賃期限為5年，最低租賃付款額合計(jì)為1300萬(wàn)元，最低付款額現(xiàn)值為1000萬(wàn)元。該生產(chǎn)車(chē)間公允價(jià)值為1200萬(wàn)元。則該生產(chǎn)車(chē)間會(huì)計(jì)入賬價(jià)值為1000萬(wàn)元，即房產(chǎn)原值為1000萬(wàn)元。假設(shè)甲公司所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定計(jì)征房產(chǎn)稅的依據(jù)為房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值，那么甲公司融資租入生產(chǎn)車(chē)間的房產(chǎn)余值=1000×(1-30%)=700(萬(wàn)元)。
配套設(shè)施?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計(jì)征房產(chǎn)稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2005〕173號(hào))規(guī)定，凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無(wú)論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅;對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來(lái)相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值;對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。例如，某企業(yè)一項(xiàng)建設(shè)工程3500萬(wàn)元，其中：建筑物2500萬(wàn)元、中央空調(diào)400萬(wàn)元、智能化設(shè)備600萬(wàn)元，那么，應(yīng)以3500萬(wàn)元作為房產(chǎn)原值計(jì)稅，而不能僅以建筑物2500萬(wàn)元作為計(jì)稅原值。
地下建筑物?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》(財(cái)稅〔2005〕181號(hào))明確，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。自用的地下建筑，按以下方式計(jì)稅：1.工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的50%~60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×〔1-(10%~30%)〕×1.2%;2.商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的70%~80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×〔1-(10%~30%)〕×1.2%;3.對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車(chē)場(chǎng)、商場(chǎng)的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市財(cái)政和地方稅務(wù)部門(mén)在上述幅度內(nèi)自行確定。
土地價(jià)款?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財(cái)稅〔2010〕121號(hào))第三條規(guī)定，對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià);容積率大于0.5且小于1時(shí)，按土地使用面積價(jià)值加上房產(chǎn)價(jià)值作為計(jì)稅基礎(chǔ)。例如，某企業(yè)有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地價(jià)1萬(wàn)元，該宗土地上房屋建筑面積8000平方米，宗地容積率=8000÷20000=0.4，計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)=應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積×2×土地單位=8000×2×1 =16000(萬(wàn)元)。再如，某企業(yè)以8000萬(wàn)元購(gòu)置了一宗建筑面積為5000平方米的房地產(chǎn)，其中，該宗土地面積1000平方米，地價(jià)2000萬(wàn)元，宗地容積率=5000÷1000=5，應(yīng)將全部地價(jià)2000萬(wàn)元計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅。
納稅時(shí)間
《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定》(財(cái)稅地字〔1986〕8號(hào))第十九條規(guī)定，納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產(chǎn)稅;納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅;納稅人在辦理驗(yàn)收手續(xù)前已使用或出租、出借的新建房屋，應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。對(duì)于房產(chǎn)稅納稅義務(wù)截止時(shí)間，財(cái)稅〔2008〕152號(hào)文件第三條規(guī)定，納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。
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